随着我国全面建成小康目标即将实现和人民对美好生活向往与社会经济发展不平衡矛盾的日益突出，在市委全面部署、落实习近平总书记对上海提出的“人民城市人民建、人民城市为人民”的要求之际，在各级政府精心编制“十四五规划”之时，我们围绕老旧小区改造的问题，通过对相关街道有关情况的调研，深刻认识到，未来五年，进一步加强老旧小区改造势在必行，其系一项惠及面广，能改善居民基本居住条件且切实增强人民群众幸福感、获得感、安全感的民心工程，有利于拉动内需，促进稳投资。

　　一、老旧小区存在问题

　　（一）建筑的年代比较早

　　上海部分老旧小区主要建于八十年代末和90年代初，由于建造时间比较长，市政配套老化问题相对比较严重，这几年通过财政补贴，作了一定的修缮，但只是“救火”式的弥补，没有根本解决问题，有80%的小区，基础设施还维持在原来的水平标准。

　　（二）建筑标准普遍比较低

　　无论是建筑使用的材料，还是基础设施的标准，或是生态环境的要求都比较低，譬如：水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，存在小区会因水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还存在着可能发生火灾、雷击等情况，有些建筑的外墙粉刷面受到风化，建筑内墙面受到腐蚀等。

　　（三）总体规划比较简单粗放

　　老旧小区规划相对比较简单、粗放，除绿化面积有一定标准要求外，其他，如小区内部道路、机动车停车位等考虑较少，导致后续需求与满足矛盾比较大。

　　（四）电梯设备老化比较严重

　　部分老旧电梯在设计上、性能上和安全上落后于现在技术水平和标准，加之使用年限长，大量在用电梯陆续“到龄”，在实际使用过程中，发生电梯不关门或关门不起动、停靠不准或不停站、停机“关人”等故障的频率逐年增加，存在较大的安全隐患。

　　（五）机动车泊位缺失比较突出

　　在刚开始设计老旧小区的时候，没有考虑车辆保有量正在逐步提升的状况，道路比较窄，停车位不够，造成在私家车日益增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，几乎所有小区都存在内部道路被机动车停车占用的状况，占据社区居民娱乐场所活动空间的情况也不少，严重影响了人们的文化娱乐活动。有车停不了，有车乱停的现象比较严重。道路由于太窄，再加上私家车停放无序，时常发生居民之间的纠纷或车辆碰撞，影响了小区的和谐发展。

　　（六）多层建筑基本上没有电梯设备

　　老旧小区多层建筑基本没有电梯，而且老龄化问题十分突出，影响了老年人的生活质量，特别是对居住在四楼以上的老人，让他们每天下楼一次都是负担，这些年，由于缺乏电梯，给老百姓造成的不方便，反映是非常强烈的，客观上影响了居民的生活质量。

　　（七）绿化面积普遍量少质次

　　老旧小区的绿化一般都是勉强达标，存在着缺株的情况，许多地表都暴露在外，缺乏必要的养护，大多数是自然生长，没有整体上展现出美感，由于受到经费的限制和挖潜增加配套设施的需要，绿化的数量和质量都是在做减法，目前，绿化面积达标的小区越来越少。

　　（八）公共服务设施缺失比较普遍

　　按照人们对美好生活向往的要求，诸如养老、物业、文化娱乐、健身等设备设施包括应有的场地满足不了居民的需要，跟不上时代的步伐。目前，大多数老旧小区都缺少相应的配套设施、老人助餐服务及适合各类人群的文化娱乐设施。

　　（九）物业管理普遍比较艰难

　　老旧小区由于大多数都是售后公房和动迁房，物业管理费比较低，房屋的专项维修资金余额不足，维修资金续筹难的情况比较严重，直接影响到小区房屋公共区域维修，有些小区由于经费入不敷出，不得不使用廉价安保人员，管理质量明显降低，导致居民居住满意度长期比较低。

　　（十）改造资金需求缺口比较大

　　老旧小区的改造主要靠政府有限的预算通过财政补贴的方式进行投入，逐步解决一些过于陈旧、存在安全隐患、影响居民正常生活问题，但总的来说，由于资金有限，改造的面不广、解决的问题不深、解决的速度比较慢，远远满足不了大量老旧小区改造的资金需要。

　　总之，由于老旧小区涉及的房屋建造年代早，居住密度大，年久失修，房屋外墙墙面及附着物高空坠落风险较大，屋面、水泵、排水管网、集水井等共用部位和公共排水设施设备陈旧老化，路面破损、外墙脱落、房屋渗水、水管锈蚀等问题或多或少普遍存在，同时，由于小区维修资金使用有限，公共基础设施改造资金缺口大，居住安全隐患多。而在实际改造中，存在着机制不健全、缺乏系统规划和多部门的协调不严谨、居民参与意识淡薄、改造政策未能深入人心等情况，使老旧小区的改造成果不大、成效不明显。

　　二、居民对老旧小区改造的期待

　　进入新世纪以来，随着国家经济的发展，人民生活水平也得到持续提升，尤其是百姓的居住条件和环境发生了明显的变化，老旧小区的居民对自己居住状况越来越不满意，尤其是在上世纪八、九十年代迁移到老旧小区的居民，大多数都居住在多层建筑的小区，随着住户居民年龄的增高，身体健康等原因，生活越来越不方便，生活质量受到很大的影响，90%的居民对老旧小区的改造愿望十分迫切。特别是随着全面建成小康社会的目标实现，老旧小区的居民对生活环境改善和生活质量提高的愿望越来越强烈，期待值越来越高，比较普遍和迫切的想法主要包括：一是小区的改造有没有时间表，政府是怎么规划的、物业是怎么考虑的，什么时候能轮到他们；二是多层建筑什么时候能安装上电梯？具体有哪些政策？不同层面的居民有哪些受益；三是小区的内部道路怎么改造拓宽、环境如何改善？四是小区改造究竟涉及到哪些内容和部门？能不能一揽子解决问题，可否避免短期内不同项目反复施工问题？五是小区的环境，特别是生态环境如何通过改造有所改善，绿化面积有所提升，植物更加合理？六是改造后的管理怎么提高，如何持续提高物业的管理水平，需要的资金怎么解决？七是个别诸如产权形式多样、小区物业无人或多头管理、绿化面积过分小、机动车泊位太少、物业收费标准和收缴率偏低等历史遗留问题、能不能得到妥善的解决？等等。

　　三、未来五年，关于进一步加强老旧小区改造的思考及建议

　　加快改造老旧小区，不仅是广大群众愿望特别强烈的民生工程，也是关系到国民经济高质量发展的一项系统工程，通过外部环境和基础设施的改造、服务设施的健全完善，能够在一定程度上增强居民改善自家室内的欲望，从而拉动内需，也可以说是稳投资的举措，是一项一举多得的民心工程。

　　（一）加强宣传，形成共识，确保民心工程放大效应

　　近几年来，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，早

　　在2017年住建部就在厦门、广州等15个城市启动了试点工作，形成了一批可复制、可推广的经验。习近平总书记也多次强调，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。国务院有关部门去年还下发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进和指导地方因地制宜地建立和完善老旧小区改造的标准和条件，提出了以“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，在当前全面编制国民经济和社会发展第十四个五年计划之际，加大对老旧小区改造这项民生工程的系统思考，加强宣传是十分必要的。一是要让大家知道党中央国务院对此项工作是高度重视的，有关部门也是在有序部署、积极推进的，让老百姓看到希望，解决涉及居民普遍存的对“民心工程”相关情况（包括进度、标准、资金、责任等）了解不够的状况；二是做好老旧小区改造的工作是需要各方参与、上下一起努力的，让有关部门和广大百姓以及社会各方都有相应的责任，大多数居民认为，这项民心工程主要是政府所为，自己应有的责任和做哪些工作不太知道，或者知道甚少；三是推进这项工作既需要资金的支持，也需要群策群力、探索创新，敢作敢为，让大家都有使命感和责任心。一句话，要确实将老旧小区改造真正作为关系到人民对美好生活向往的迫切需求和真诚愿望的民心工程齐心协力、上下共为。

　　（二）全面规划、明确目标，确保民心工程有序推进

　　老旧小区改造错综复杂，除了共性问题，还有不少个性问题，除了急需解决的问题，还有一时难以解决的问题，不可能一揽子解决所有的问题，但必须做好全面的规划，确定好相应的目标，让有关部门有所作为，让人民群众心中有数，志愿配合，确保“民心工程”有序推进。

　　（三）拓展渠道、多方融资，确保民心工程资金到位

　　老旧小区改造需要一定的资金，一唯靠政府投入是不够的，需要多方筹集。按照“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”方法多渠道筹集改造资金的基本思路，可以创新融资渠道，建立老旧小区改造专项基金，运用市场方式，通过平台吸收民间资本，同时，政府还可以通过加大对参与老旧小区改造企业免除相应税收的办法，激励企业，特别是要鼓励房地产经营企业带资参与改造，使资金的投入在一定时间内有力度、有保障，从而加快改造的速度，确保“民心工程”资金到位。

　　（四）多方合作、避免重复，确保民心工程不干扰民

　　老旧小区改造是一项系统性的工程，上下水、电网、煤气、还有光纤、内部道路等，涉及多个部门，以往根据需要都是由有关部门单独安排施工的，经常会出现一家施工后不久，另一家又来安装，重复施工的情况屡见不鲜，要避免这种情况，就一定要有一个综合协调的部门，因此，建立老旧小区改造的相应机构，充分发挥体制优势，尽量避免反复施工的情况，减少对居民正常生活的干扰。

　　（五）突出重点、顺应民意，确保民心工程赋惠于民。

　　老旧小区改造的内容，不仅涉及资金问题，也关系到能否真正响应群众所急所需，让住户居民满意。要让大家知道改造的内容大致包括三个方面，一是需要保证的基本配套设施，比如和居民生活直接相关的水、电、煤、气、路等市政基础设施；二是酌情提升的基础设施，比如公共活动场地、机动车泊位、活动室、物业用房等；三是需要完善的公共服务设施，比如养老、抚幼、文化、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。根据小区的现状情况，在充分听取意见的基础上，突出重点、因地制宜地根据资金情况确定改造项目，以造福于民，确保民心工程赋惠为民。

　　（六）积极试点、形成示范，确保民心工程推进效率

　　老旧小区改造是一件非常基层、非常基础性的工作，关系到居住在老旧小区里每家每户甚至每个人的切身利益。由于涉及面广、改造内容繁多，做好这项工作远比直接造房解决群众居住问题来的困难，需要政府相关职能部门之间的相互协调推动、需要居民的积极参与、需要社会各界和有识知士关注关心和给力，改造的项目、改造内容的深度、力度和标准都需要进行有益的探索，因此，有必要进行一些试点，通过试点积累经验、形成示范，有利于提高老旧小区改造的质量和效率，从而，确保民心工程推进效率。

　　（七）轻重缓急、优化布局，确保民心工程事半功倍

　　老旧小区改造的内容既有属于基本配套设施，又有属于基础性设施的，还有属于公共服务设施的，它们当中有的是要保证的，有的是要提升的，还有的是需要完善的，需要在改造过程中酌情进行设计。要强调的是必须分轻重缓急，譬如，现在呼声比较大的是多层建筑安装电梯的问题和合理增加机动车泊位的问题，以及改善内部道路环境等，在充分把握保证、提升和完善三项改造内容的前提下，充分听取居民意见，推进居民呼声较高问题的解决有利于确保民心工程事半功倍，得到更多居民的满意。

　　（八）加装电梯、提升品质，确保民心工程突破瓶颈

　　由于老旧小区大多数都是六层以下的建筑，且基本上都是没有电梯的。这些年，很多人大代表、政协委员的提案建议中，对加装电梯呼声特别高，住户居民反映也十分强烈，不光老年人，即使年轻人每天下班爬六层也是一件烦心事，特别是不少70岁以上的老人由于没有电梯，生活质量明显下降，最近几年，在老旧小区加装电梯方面做了一些探索，但由于前置条件比较苛刻，前期经费和后期管理费用吃紧，进展不大，是老旧小区改造中的瓶颈性问题。去年，住房和城乡建设部会同发改委、财政部印发的《关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知》已经明确了有条件的加装电梯是老旧小区改造的一个内容。对此，上海也加大了这项工作的力度，调整了同意安装电梯居民的比例，使安装电梯工作有所推进。不过大面积的实施多层建筑安装电梯还需要从工程的设计和工程方案开始，尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化，受益多元化，只有这样，居民邻里才能达成共识，上下一致推进多层建筑电梯的安装，提升居民生活品质，确保“民心工程”的瓶颈性问题得到突破。

　　（九）挖掘潜力、用好资源，确保民心工程持续发力

　　保持老旧小区改造后的有序管理、可持续运行，一方面需要管理经费的保证；另一方面是要提升物业管理水平。前者可以在改造过程中充分挖掘潜力，增加一些便民服务（有偿）的设施，譬如经营性用房，发展社区养老、抚幼、助餐等，包括适当提高物业管理费。后者需要通过提高社区的自治管理能力，充分发挥居委会、业主委员会作用，选好物业管理公司。同时，对服务优质、居民满意度较高的物业公司，政府可以提高补贴、减少税收，以激励物业公司提高服务质量和管理水平，进而不断提升老旧小区的品质，让居民既有参与的平台，又有享受品质生活的获得感，确保民心工程持续发力，健康良性运行。

　　加快改造老旧小区既是一项民生工程，也是一项发展工程，李克强总理在去年的《政府工作报告》中专门进行了部署并召开了专题会议，各级政府越来越重视这项民生工程，我们有充分的理由相信，老旧小区改造的工作一定能在未来五年伴随国家的强盛有一个更快更高质的发展。

正文1（建筑物区分所有权纠纷）

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，