政策见底、利好尽出、鼓励置换、市场回暖......毫无疑问，现阶段的无锡楼市一派“欣欣向荣”的景象。

在这个历史性的买房机遇期，无数买房人正在涌入售楼处，下手心仪楼盘！

但是，大环境再好，依然有市场分化。

有的楼盘，不仅因为拿地价格高，饱受质疑，去化困难；而且在推出力度极大的优惠折扣政策后，引发了业主、买房人的普遍担心：

利润空间被严重压缩后，开发商未来不会减配降标吧？

1、无锡这两个楼盘高位拿地，现在真的卖不动了...

这两个广受质疑的楼盘，就是锡东新城商务区里赫赫有名的“华润双子”——华润·置地悦景湾和山河九里。

说他们有名，倒不是产品多么出色，或者销售业绩多好。而是坊间对他们“站岗双子”的调戏，已经深入人心。

区位示意图源无锡华润置地

华润这两个楼盘的入市有多戏剧性？

去年上半年，还沉浸在地价轮动、高周转美梦中的华润，和其他开发商一起投身到如火如荼的锡东土拍。

华润·置地悦景湾地块，锡东第一宗达到18000元/㎡最高限价的地块，2021年首次土拍中，华润在与另外16家房企的摇号中竞得；

山河九里地块，去年第二季度的无锡集中供地土拍中，吸引了32家房企争夺，华润通过触顶摇号竞得；成交楼面价为17637元/㎡，还要配建5000㎡人才房；

眼看华润踌躇满志喊出“锡东看华润”，要“定义高端改善的选择”时，市场形势陡变，奥体规划落空，锡东楼市进入了为期半年的“挤水分”阶段。

在此期间，不仅原本就有价格优势的竞品在打折降价，与山河九里一路之隔的无锡学院北地块更是以楼面价1.58万/㎡成交，锡东地价回到1年前。

但是，地已经拿了，备案价已经出了，终究还是要入市。

华润双子，在周边竞品楼盘的列队致敬中迎来开盘。

9月底，楼面价为18000元/㎡的华润悦景湾首次开盘，推出精装11层洋房和精装15层小高层共约124套房源，当天去化率不到10%（去化数据来源WXHOUSE）；

11月21日，楼面价约为17600元/㎡的山河九里首次开盘，推出精装18层高层72套，当天去化率同样不到10%。（去化数据来源WXHOUSE）

华润山河九里开盘现场图源无锡华润置地

这两个高地价项目的低开入市，既给周边项目抬了轿子，也直接在锡东新城的房价车速上踩了一脚刹车。

因为在此之前，锡东新城主力在售的三个项目的同类产品售价已经达到了这个水平。

比如天奕铭著和春岸雅筑的精装小高/高层报价达到过元/㎡，精装洋房的报价超过30000元/㎡。

截止目前，根据无锡房地产市场网数据，华润·置地悦景湾截止目前共领取3张销许，推出2、3、4、9号楼。

其中9号楼暂无销控信息更新，去年下半年可售的2、3、4号三栋楼，加起来显示去化率约8.9%（网签备案信息有延迟）。

山河九里的情况则要好得多！

去年11月首开的28、43、45这三栋楼，目前显示去化率已经达到9.5%！（网签备案信息有延迟）

当然，如果只是贵还卖不动就算了，无非是价格站岗，等周边低价楼盘去化。这种情况在高周转时代屡见不鲜。

但华润其实从开盘就祭出了打折大招，优惠从来没停过。

这两个楼盘的开盘海报都如出一辙，一个强调自己“25888元/㎡起”，一个“24580元/㎡起”，哪里看的到一点“板块天花板、高端改善盘”的逼格与自矜。

而且，这种自降身价的行为，华润坚持贯彻到底：

我们盘点了目前锡东市面上和华润双子形成竞品关系的产品报价，华润的性价比可谓相当突出。

甚至最近山河九里还流出一套单价才2.1万/㎡出头、总价190万的工抵房。

要知道山河九里去年备案的644套房源中，备案价最低的是一套1楼约83㎡房源，总价约242万......

翻译翻译，啥叫：拿最贵的地，卖最便宜的房。

2、拿地一时爽，交付屡维权！打折促销不断的华润，引发业主担忧...

打折卖房，不仅没有给这两个盘在销售业绩上带来多么醒目的起色，反而引起了部分业主的担心，和许多买房人的质疑。

前两天就有悦景湾的业主来问我：

“ 我当初是看中销售跟我宣传，说这个项目以后对标“锡东第一豪宅”才买的，现在一直这么打折，以后开发商会不会降标减配啊？”

华润置地·悦景湾售楼处实景图

确实，虽然是一家深耕无锡十几年的大牌央企，但华润在无锡向来不以品质著称，也没有哪个能给产品力背书的代表性楼盘。

而且，即便开发的楼盘这两年在无锡交付情况还算能做到无功无过，但在长三角周边城市，降标、减配的新闻屡上报端。

2021年12月，南通华润悦府交付降标引发维权：

华润悦府位于中创洪江东路南、通富路东，2020年售价就达到3万+/㎡，板块内价格天花板，标榜南通顶级豪宅。

但甫一交付，业主就PPT列出华润悦府“交付减配”、“房屋渗漏开裂”、“虚假宣传”等一系列问题，触目惊心：