物业公司和业主的安全责任

物业费仅包含“物业管理区域秩序维护费用”，而不是全体业主人身及财产的保险费。不是小区内所有事务都属物业公司的管辖范围，如发生侵权事件，业主应向公安机关报案，追究侵权人的法律责任，而不应把矛头指向物业公司。

作为小区的物业管理单位，应对在社会活动中所存在的风险采取一定的防范措施，对物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全负责，承担一定的安全保障义务，但安全保障义务的目的在于保障，但不能要求小区物业负担完全避免在小区内发生任何刑事案件的绝对保障义务。换言之，物业公司并不承担确保物业管理区域内业主人身及财产免遭不法侵害的责任。

谢邀:详细描述伤害过程。

以下答案仅供参考，来源于网络。

（一）正确理解物业管理公司的保安义务

在业主与物业管理公司签订的物业管理合同中，物业管理公司除了提供清洁、维修、绿化养护等服务外，一项最重要也是最模糊的一项服务就是保安服务。目前业主与物业管理公司之间对其认知出现矛盾的现象相当普遍，尤其是发生失窃后，关于“什么是保安服务”、“保安应提供什么样服务”以及“发生事情后保安有没有责任”难以明确。但笔者认为正确理解物业管理公司所承担的安保义务是认定其是否应在业主被盗案中承担责任的关键因素。

有观点认为物业管理的公共服务并不仅仅是由物业管理公司给小区找个老头或老太来看门，而应是要对住户人身财产安全承担责任。笔者认为从社会责任公平的角度看，这种理解具有片面性，理由如下：一是保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业管理公司的保安服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，要物业管理公司来承担起对整个小区住户的人身财产安全保障有强人所难之嫌。二是在实际操作过程中，物业管理公司也很难达到保护财产的要求，物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种“治安防范服务”，而不是“治安保障服务”，其工作只能降低物业管理范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理范围内的犯罪现象。三是从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格，更规范，但他们在法律上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的“执法权”。四是目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，略有节余，这些费用只能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支。在这种低收费的情况下，一旦要求失窃一户物业管理公司就如数赔偿一户，那么，物业管理公司就根本无法正常运行下去，整个物业管理行业无利可图，最后物业管理行业的出路只能是夭折。物业管理行业夭折后损失利益最大的当然是全体业主，住户。故笔者认为物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的。

（二）物业管理公司是否应承担责任

我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业管理公司的保安措施是否达到职业所要求的标准是判断其是否承担责任的关键。诚如前述，物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的，故笔者认为只要物业管理公司的管理人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃并不能要求物业管理公司承担赔偿责任。如果物业管理公司有明显的失职情形，且这种失职与业主家中被盗存在一定因果关系，则物业管理公司很可能要承担一定的赔偿责任。对于物业管理公司是否履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形的判断，则要根据业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主公约、住户手册等规则载体依据具体的案件情况进行综合判定。如果业主家中财物被盗，物业管理公司的管理人员疏于履行职务，没有对来访的人员进行登记，监控录相没有监录，门卫也没有发现，说明物业管理公司在人防和技防方面都没有尽到责任，因此被盗的业主可以向物业管理公司主张权利，要求物业管理公司承担一定的经济损失。

（三）物业管理公司应承担何种责任

如前所述，在一定情形下物业管理公司需要对业主被盗承担责任，但具体承担何种责任首先要对其进行定性——是合同之责，还是侵权之责？物业管理公司在有能力履行合同约定的义务情况下而不履行，属于不作为行为。物业管理公司既应该承担违约责任，同时又应该承担侵权责任，便构成了违约责任与侵权责任的竞合，依照我国《合同法》第122条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。从法理上来说，违约责任和侵权责任有诸多方面的差别，由此也导致其承担责任的方式不同，在业主被盗的案件中，业主可以要求物管承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任，即业主可以选择要求承担违约或侵权责任。但是现实中侵权责任的赔偿往往比违约责任多，因为侵权责任的赔偿还包括精神赔偿的费用。对物业管理这个微利的行业来说，如此做法无疑有失公平，也不利于物业管理行业的生存和发展。笔者认为，业主和物业管理公司的关系是合同关系，且业主被盗的直接侵权者是小偷，被盗业主应对自己的财物承担最大的保管责任，物业管理公司仅仅承担次要的保管责任，让其承担完全侵权责任太过严苛。故在司法实践中，将此类案件的责任认定为违约责任为宜。

三、举证责任的划分及赔偿金额的计算

在审理中，即使认定了物业管理公司应该承担一定责任，也存在着业主举证难的问题。作为不可预知的失窃案件，业主很难拿出证据证明丢失东西的数量和价值，要找到证据，就必须通过刑事案件的审理来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实中类似案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。这无疑给业主索赔增加了难度。一般而言，简单案件还能分清物业管理公司的责任，但稍微复杂的案件，其责任区分就相对困难。关于类案举证责任的分配，笔者认为认为业主应举证证明被盗的物品及价值，物业管理公司举证证明自己在职责范围内尽到了安全防范义务或配置了应有的安全防范设备，如不能证明自己尽到义务，则推定没尽到义务。这样的分配方式也许能较好地平衡双方的利益关系。

在确由物管保安失职造成盗窃事件，物业管理公司应该承担责任的情况下，赔偿金额如何计算呢？是按物业管理费征收标准还是按受损金额赔付？在现有的案例中，对赔偿比例一般以财物损失的10%-30%为准，但具体的赔偿比例并没有有相应的法律规定。笔者认为可将赔偿标准分为主要过错、次要过错和一般过错，如盗窃主要是因物业管理公司失职造成，最高可赔偿业主三成损失；如物业管理公司承担次要过错，可赔偿两成左右；如物业管理公司是一般过错，则赔偿一成左右。当然在具体的判决中，还要法官结合物业管理公司的过错程度、业主所交物业管理费的多少以及业主与物业管理公司签订的物业管理合同来定夺。但有一点可以肯定：业主的财产被盗是因为犯罪分子行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。

在现实生活中，住户被盗绝大多数情况下难以追究物业管理公司责任，法院判决物业管理公司承担赔偿责任必须具备两个前提，一是业主损失能够确认，二是物业管理公司有明显失职过错。面对小区业主财产被盗引发的纠纷，笔者建议有关部门尽快出台相关法规规章，具体规定物业管理公司的责任承担，以便更好地解决这一纠纷。

物业不用承担连带责任。

首先，连带责任必须由法律规定或合同有约定，否则，就不用承担连带责任。

狗咬人属于侵权，侵权是否由共同侵权人承担连带责任必须有法律的明确规定。这方面我国法律没有规定，所以，物业不用承担连带责任。

那物业是否就不用承担责任了？不是的，这要看物业有无过错，只有在有过错的情况下，物业才承担相应的责任。

具体分析如下：有物业，说明是在城镇，不是农村。一般城镇是不允许养大型犬的，如果是大型犬在小区内伤人，说明物业管理有过失，物业就需要承担一定的责任。如果是允许饲养的小型犬伤人，那很难说物业有过错，因此也很难让物业承担责任。

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A小区是商住一体的小区，姜女士是A小区里的一个商铺业主。前段时间，其门面被盗，损失一万多元，她认为是物业公司的失职，于是找到物业公司，要物业公司承担赔偿责任。物业公司则表示门面被盗与物业无关，物业费也不是保险费，被盗的损失物业公司没有责任承担。

根据我国《物业管理条例》的有关规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。所以，物业服务企业对业主门面被盗是否承担赔偿责任，就要看物业服务企业是否按照物业服务合同的约定，履行了安全防范等义务。

物业服务企业对业主在小区遭受人身、财产损害，并非在任何时候都应当承担赔偿责任，而要看双方签订的物业服务合同的内容在这方面有无细化的要求。合同中若有要求，但物业服务企业因为疏忽没有做到，确认是物业失职而导致业主损失的，物业服务企业应赔偿相应损失，但具体案件还应具体分析。按照“谁主张谁举证”的原则，如果姜女士可以证明小区物业存在失职情况，物业公司则要承担一定责任。但由于商铺失窃属于刑事案件，具体应追究盗贼的责任。

　　盗贼用门卡直接进入小区
　　业主家中失窃损失1.35万
　　被告：深圳市某物业管理有限公司(以下简称某物业管理公司)
　　原告林某是深圳某高档小区的业主。被告是一家从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质，从2005年5月9日起一直为林某所住小区提供物业管理服务。2006年1月8日，林某家中遭入室盗窃;同日，林某向深圳市公安局东湖派出所报案。
　　林某认为，其家中被盗，小区物业管理公司负有不可推卸的责任，由于被告疏于管理，致使小偷有机会进入住户楼内并实施盗窃，导致被告的财产受损，并且在被盗后，被告没有做及时搜寻工作，扩大了原告损失。为此，原告于2008年12月24日诉至法院，请求判令：被告赔偿原告因被盗的经济损失25670元，由被告承担诉讼费用。
　　林某称，其住所遭入室盗窃后，被盗手袋一个，内有其香港身份证、驾驶证、银行卡、汽车智能卡、nec手机一部及现金13500余元。作案人是用被告发放的“进门卡”直接进入小区进行盗窃的，因此，被告对上述盗窃案件的发生负有不可推卸的责任。此次盗窃案件的发生直接给原告造成了经济损失达人民币13500元，令人不可接受的是，原告在发现住处被盗后立即报案并要求被告及时对周围的环境及房屋(指周围尚未售出的房屋)进行搜寻，以便尽快找回被窃走的东西和证件。但被告却怠于履行职务，根本不予配合。2006年2月13日，被告工作人员和房屋中介在原告隔壁房屋内找到被盗的除现金、手机外的所有物品，并交给管理处。经管理处与原告共同清点，发现除现金13500元左右、手机及手机电池丢失外，其他物品均在，而原告为补办各种证件，多支出了人民币12260元。原告认为，如果被告按照原告的意思进行搜索，原告就不会额外损失12260元，也免去到处奔走，补办相应证件的麻烦。
　　被告认为，原告请求的直接经济损失人民币13500元及其诉称“要求被告及时对周围环境及房屋进行搜寻”等均无相关证据证明，不能作为判案依据;即使原告确有提出进入空置房屋搜寻的要求，被告因职权范围所限，亦不能搜寻。被告的身份是物业管理人，非物业所有人，被告无权进入他人房产，被告不应为此造成的损失承担责任;原告所在的小区安全保卫制度完备，分工明晰、管理严格，被告已尽到法律法规以及《物业服务合同》规定的全部义务，被告对原告的失窃没有过错。
　　原告举证不力且过诉讼时效
　　法院经审理认为，在履行物业服务合同中，被告应否就原告住宅内的财产被盗承担赔偿责任。而原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求能否获得支持，还涉及到原告是否履行了相应的举证义务等因素。
　　结合本案的实际情况，原告要求被告赔偿因被盗遭受的经济损失的诉讼请求，法院不予支持。
　　理由：一、从举证责任看，被告是一家专门从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质，原告如果认为被告在履行《前期物业服务合同》时未尽到安全保障义务，并导致盗窃案的发生，应当举证证明被告未尽到安全保障义务，并且证明被告未尽到安全保障义务与本案盗窃案的发生有因果关系。本案中，原告既不能提供证据证明被告未尽到安全保障义务，又不能举证证明被告未尽到安全保障义务与本案盗窃案的发生有因果关系，应当承担举证不能的法律后果，法院推定被告在履行《前期物业服务合同》时尽到了安全保障义务。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本案是物业服务合同纠纷，原告的诉求应当适用2年的一般诉讼时效，原告于2006年1月8日知道了自己的财产权利受到侵害，却迟至2008年12月24日起诉至法院，又未举证证明其在起诉之前向被告主张过权利，其诉讼请求已超过2年的诉讼时效，依法不予保护。三、原告提交的办理身份证费用收据等证据并不足以证明与盗窃案有因果关系，原告亦未能举证涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破，或提交其他能够确认被盗物品种类和数量的证据，法院无从确定原告的是否有损失及损失的具体数额。
　　如何判断物业是否尽到安全保障义务
　　司法实务中，判断物业服务公司有无尽到合理限度的安全保障义务，可以从以下几方面把握：
　　1、物业防范设施是否有效，即防范设备的运行是否始终处于良好状态;
　　2、管理是否谨慎、周到，如对可疑人员有无必要的盘查，对可能造成危害的设施、器械有无妥善的说明;
　　3、实施救助是否及时，如有无及时制止第三人的侵权、有无积极采取救助措施防止损害的进一步扩大;
　　4、警示是否明确，即对物业小区内可能发生危险的部位或事项有无以醒目的方式提示或警示;
　　5、保全证据是否妥善，如发生侵害事件后，有无妥善保全监控录像等证据配合警方缉拿加害人等。

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