多少人知道成3都保单公积金贷7款应该去哪一个办？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-23 15:55 标签： 房贷怎么转成公积金贷款

无论是网络还是热线渠道，大家问得最多的是公积金政策问题，特别是“商业贷款如何转为公积金贷款”这个问题，提问率最高。

1、商贷如何转为公积金贷款?

周先生：我买房时办的是商业贷款，后来单位缴存了公积金，我想将商业贷款转为公积金贷款，请问要如何办理?

刘晓明：符合住房公积金贷款条件的个人，向中心提交申请、审批合格后，结合每个人的实际，有三种方式可供选择：第一种方式是客户先自筹资金结清原银行贷款，原房产撤销抵押，重新办理抵押后，中心放款至客户存款账户。第二种是客户交纳保证金，用本人或其配偶或其直系亲属的另外一套房子做抵押，中心放款给客户，客户还清原贷款后退保证金。第三种方式是由担保公司垫资还清客户原贷款，客户缴纳垫资费和保证金，担保人提供阶段性担保，抵押落实后中心放款，退还客户保证金。

2、部分提前还贷怎么办?

网友“天天小编”提问：我想咨询提前部分还款的问题，需要什么手续?怎样走流程?

刘晓明：提前部分偿还住房公积金贷款，请贷款人携带身份证原件、现金或银联卡，于每月5日-15日的正常营业时间内，到省直住房公积金营业大厅办理。

3、二手房能否办理公积金贷款?

网友“析己”留言：我想购买一套二手房，请问可以办理公积金贷款吗?

鲁晓妮：只要是符合贷款条件的，在长沙地区购买二手房也可以申请公积金贷款，但所购房龄不得超过15年。

4、第二套房能否办公积金贷款?

网友“草木融融：我已有一套房子，是商业贷款，现在想再买一套160平米的房子，请问第二套房能用公积金贷款吗?如果能贷款，最高能贷多少?

刘晓明：可以申请公积金贷款，首付50%以上，利率上浮1.1倍，最高可贷50万元。

5、万一失业对还款有影响吗?

网友“什么都不懂”：我准备办理住房公积金贷款，以后失业了会对还款有影响吗?

鲁晓妮：只要申请住房公积金贷款的时候是符合条件的，如果以后失业了没有缴纳公积金了，只要正常每个月还款，是没有问题的。但是对于投机缴存办理住房公积金贷款的，中心会要求提前还清住房公积金贷款，并记入不良征信，这会影响到其下次申请住房公积金贷款。

在申请贷款时，银行流水单作为资金进出记录的“铁证”，银行可以通过它分析贷款申请人的收入状况，倒推申请人提供的收入证明数据是否合理。如果流水不足，会被降低额度甚至拒贷，这要如何破解呢？

一、提供“假流水”可以申请下贷款吗？

申请贷款时，需要提供过去6个月甚至12个月的流水单（借记卡资金进出记录）。

流水不够有几种可能的解决办法，有正规途径，也有偏门歪路。

那么，对于流传较广的提供“假流水”的说法，是否真的可以通过贷款申请？

其实银行识别“假流水”的方法有很多：看纸张、字体、利息结算，存1分钱核实账户真实性，终极方法是银行客户经理陪同打印流水，或者让贷款客户打开网银核对。

所以，凭空捏造出来的银行流水单，哪怕纸张、字体、结息计算都没有问题，甚至是用银行内部打印机打印出来的流水单，都经不起核查，就看银行想不想查。

不过如果有银行内部员工愿意有意无意的配合，或许可以蒙混过关，当然这种情形不是本文要讨论的内容，小编对托关系走后门这种行为也是坚决反对的。

二、流水不够有哪些补救办法？

（1）提供其他资产证明

银行看流水的目的是衡量贷款人偿还能力，如果能向银行提供其他资产证明，比如房产、汽车、基金、存款甚至是保单票据也是可以的。

有些比较“聪明”的朋友，贷款之前存定期，拿到贷款以后再取消，只能说他们太能钻银行的空子，本来银行要的是资产证明，结果这些“聪明”人利用定期存款可以随时撤销的漏洞，提供超短期资产证明当长期资产证明用。

不同贷款类型，规定也不同。

  • 按揭贷款：已婚的可以提供夫妻双方的流水，只要夫妻共同流水加起来符合要求也可以申请到贷款；未婚可以添加有还款能力的父母作为共同还款人。
  • 注意：对于申请按揭贷款，非夫妻、直系亲属追加成共同借款人是行不通的。
  • 房产抵押经营贷款：可以追加非直系亲属为共同借款人，公司股东甚至员工都可以是共同借款人。

  • 信用贷：不可以追加共同借款人。

（3）提供公积金纳税证明

个人稳定的纳税证明、公积金、社保缴纳记录有时也能代替银行流水。不过并非所有银行都可以，需要具体咨询办理银行。

既然银行要查看过去6-12个月的流水单，那么我们提前筹划让自己的流水满足银行要求即可，还省去临到贷款抱佛脚的痛苦。

那么，银行的要求是啥？什么是无效流水，什么是有效流水呢？

（1）银行对流水的要求

  • 银行希望借款人的银行流水是稳定的，比如工资流水的话，持续6个月，每个月固定日期能看到工资进账的流水；

  • 银行希望流水是真实的，能反映出借款人的真实财务状况；

  • 流水并非越高越好，预估可能贷款的额度，根据额度来规划流水即可：流水覆盖每月还款金额的2倍。
  • 2倍这个流水量数字是贷款时大部分银行的要求，要求宽松点的银行也需要覆盖1.5倍。2-4倍是个比较保险的数字。

（2）有效流水和无效流水

  • 有效流水类型：工资、租金、公积金、年终奖、分红。

并且，不是只要有资金进账被记录就会被认定为有效流水。只有当天（流水是否有效是按天计算的）资金流入大于流出，这样的流水才属于有效流水。

比较宽松的银行（大多是抵押经营类贷款），资金流入=有效流水金额；尺度比较紧的银行（一般是按揭贷款），流入-流出=有效流水金额。

上图银行流水单11月23号的资金进出记录，在交易金额中，可以看到11月23的收入和支出金额。将所有的交易金额加总，结果为正（20868.55＞0），这种流水属于有效流水。

相反，当天收入和支出的金额加在一起是负数，就属于无效流水。如下图，-1650＜0

银行不喜欢那种余额经常是0元、或接近0元的流水，担心申请人财务状况紧张，没有结余。

有些流水即使再多也是无效的，

当天即存即取和少存多取，无效；半年内有两个月没有流水进账，无效；支付宝流水、微信支付流水，无效；信用卡流水，无效；炒股、买卖基金流水，无效。

（3）合理规划“养流水”

搞清楚何为有效/无效流水、银行评判标准后，接下来的事情就简单了：合理规划。

  • 当天少取或者不取，这样流水就会比较高。比如发工资当天，尽量不要转出、取现或直接转入余 X宝，保证有效流水的最大化。

  • 如果工资不是银行对公户代发、或者工资以个人转账、现金形式发放，要注意存入时间和金额要固定，要不银行会觉得收入不稳定，或者计入无效流水。

小明在一家设计公司上班，不要求坐班，设计公司老板每次支付报酬也比较随意：通过银行个人转账发放，时间也不一定，想起来就转，想不起来就拖一阵子。

如果小明去申请贷款，银行就会怀疑小明流水有问题，收入不稳定。

这种情况，小明可以要求老板每个月固定日期存入资金，且最好是工作日；备注工资；每个月的金额相差不要太大，奖励分红留到7月份或者1月份发放；持续半年。这种流水是银行喜欢和接受的。

有些钻银行空子的网友，自己用两个人名下的账户转账，模拟“发工资”。和凭空捏造出来的“假流水”比，这种情况可能银行暂时没办法查验真实性，或许也能蒙混过关，但是这种“不真实”的流水我也是持反对意见的，一旦被发现，将带来信用和法律风险。

1、不必迷信“假流水”，绝大多数网友只要合理规划“养流水”即可达到银行要求。

2、银行看流水的目的是衡量贷款人的收入状况和偿还能力，所以申请贷款时多沟通，流水不够也有解决方法。

以上内容为文章作者个人观点，仅供参考。

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