外省想在成都买房，有合适 项目推荐吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-10-08 12:57 标签： 外地人怎样在成都买房

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我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，上个月刚买完房，看到消息说现在成都新房二手房成交下降很多，是不是楼市不行了？

成叔：你好，楼市总会有这两类人，一类人喜欢在成交量表现好的时候，就说成都要起飞了，就像之前成都出台的531新政，释放了很多资格，短期内市场热度有一定的上涨很正常，完全不需要大惊小怪。另一类人喜欢在成交量不好的时候把成都踩到土里，说成都要凉凉了。成都的新房分化非常的严重，有的楼盘三倍熔断一天选完，有的盘各类推销也卖不动，所以成都新房成交量和热门盘开盘数量成正比，如果当月连开五个摇号盘，那成交量肯定是高，反之就不高，所以这个数据参考意义并不大。总而言之，不要对网上各种鼓吹或者是唱衰的言论太敏感了，尤其是你买了房的人，每天都被这些信息搞睡不着觉，吃亏的是你自己。

提问：成叔你好，高新区的金融城，大源，新川这三个板块，哪个才是高新的未来呢？

成叔：你好，金融城优于，大源跟未来应该差不多，准确的说，在未来金融城是顶级板块，而大源和新川未来只能算头部板块。金融城之所以能成为顶级板块，是因为金融城的产业结构，区域位置啊，整体氛围都非常出色，没有短板，而大源落在整体氛围，新川落在区域位置。整体看，在三个板块的区域位置，金融城优于大源，优于新川。城市发展是以点到线再到面，天府大道是成都发展的核心轴线，而既然是核心轴心上的核心点，金融城所在的位置交通重大性好，未来人口辐射范围大，在人口辐射的强烈基础上，配套发展自然持续势如破竹。

大源和金融城距离相近，也算核心位置，在新川的位置就比较拉垮了，新川以东一大片区域作为成都的自然通风走廊，是不得打造发展空间的，这也意味着新川所在位置属于城市发展相对断裂的位置。这一点也体现在地铁规划上，金融城最密集，大源次之，新川最少，因为地铁是为人口服务的，新川聚集和辐射能力都相对较弱。从整体氛围来看，金融城等于新川大于大源，整体氛围可以简单理解为区域的整体界面、颜值和居民水平。金融城整体氛围好是因为定位高、投入大，起步好。而新川主要是因为它够新，成熟板块的最大问题就是老旧建筑难以改善，规划相对落后，新川发展晚，改造空间大，完全就是在一片全新的空地上打造，这是它最大的优势。大源相对尴尬，没有金融城的高投入和高定位，也不像新川这样新，大源目前很多二手房面临着一个尴尬的问题，就是楼龄大、品质差，虽然板块强势，但产品一般，从产业机构来看，高新区优质的第三产业为主，产业机构出色，金融城、大源和新川都有各自规划的产业，所以这边上三个板块实际上是差不多的。金融城和大源主要以二手房为主，品质差、楼龄大的二手房不建议购买，新房主要就看新川，目前新川最大的问题是单价太高，当然还是能推荐高新区普通资格买入这个区域，如果你是高新区低顺位和刚需购房者而言，你可以考虑一下五城区和天府新区，但如果你是高新区普通资格，你不管在五城区还是还是高新，你都只能在性价比不高的新房，所以综合对比还不如考虑高新区，新川板块就是你重点考虑的区域， 切记一点啊，新产以六号线为界，六号线以西最好，如果要买六号线以东，越靠近六号线越好。

提问：成叔，你好，请问未来天府新区能发展起来吗？现在买这里合适吗？

成叔：你好，天府新区打造了这么久，不可能不发展，但是从2020年开始，天府新区发展整体放缓了，并且这个趋势还在加强，但是很多人对天府新区房价的预期依然很高。天府新区楼市的尴尬之处在于购房者高预期买入，却面临着低预期发展，很多人在早期大肆宣传情新区规划，现场都没有去过，随着时间的推移，大家发现很多就没有按时兑现，不要把规划当必然，规划都是结合当下情况适时改变的。未来几年成都发展模式大概率从外到内，成都已经改变了摊大饼的发展模式，所以新区的发展肉眼可见的放缓了，老城区开始改造，加速产业升级，以前大家认为不敢拆的地方，现在开始拆了， 买房区域是核心区优于近郊区优于远郊区优于不限购区，首先肯定是高新区，但是高新区不是一般人能买得到的，所以还有一个备选就是神成华区，成花区土地储备充足，开发潜力非常大，房源越多，选择面就更多。以目前天府新区的情况来看，发展放缓，购房者预期降低，未来二手房集中出货可能靠近高新区板块，刚需次新楼盘二手流动性还不错，位置成熟低楼盘只能和时间做朋友了。成都买房逻辑详见知识星球。

提问：成叔，你好，现在各地出买房政策，现在投资购房是否是明智的选择呢？我作为普通家庭的人，要如何明智的选择房子呢？

成叔：你好，在过去的三十年内，房地产行业一直是国家经济发展的驱动力，房地产行业的发展为国家带来了大量的财富，促进了中国经济的腾飞；但是房地产行业受到国家政策及人口流动等多方面因素的影响，导致了城市分化，城市发展差距逐渐增大，成功留在大城市并买房的人在城市发展的早期就积累了大量的财富。而对于普通人来说，购买房子需要综合考虑城市，片区，小区，楼盘等多方面因素，才能购买到比较不错的房子，最好的选择当然是人口净流入的大城市的核心区域，千万不要选择人口净流出的城市。其实，最好的投资方法就是重点关注大都市圈，有重点政策支持，未来发展前景好，产业发展前景好的城市。

提问：成叔，你好，我想投资买房， 哪些因素会导致房价上涨？

成叔：你好，房价上涨主要取决于四个因素，即一手房成交量和库存去化周期、二手房成交量和库存去化周期；一般来说，房价上涨大概率就是一个城市一手房连续三个月成交量创新高和一手房去化周期在6个月以内或者一个城市二手房成交量连续三个月成交量创新高和二手房库存周期在6个月以内；而如果一个城市二手房成交量连续三个月成交量创新低和二手房库存周期在18个月以上或者一个城市一手房连续三个月成交量创新低和一手房去化周期在18个月以上，房价大概率下跌；而一个城市一手和二手同时满足连续三个月成交量创新高和去化周期在6个月以内那这个城市房价上涨会很猛，否则就会出现较猛下跌，属于较冷市场，绝对不能买入。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

回答：从城市、板块、楼盘、房源四个方面来看，金融城、浣花溪、攀成钢、麓湖四大板块的区位配套都最佳，未来升值潜力大；高新区的中德、城南宜家、大源等板块以及天府新区的海洋公园、天府公园、兴隆湖等板块未来也会有一定的升值潜力；成华区的万年场、八里庄；武侯区的广福桥、衣冠庙、红楼牌等板块暂时还没有突出的优势，但也值得去关注。在这些板块的选择中，可以优先考虑教育，毕竟优质的教育资源也能反作用于整个楼盘甚至是区域的升值。
提问：成哥你好，天府新区落户两年无社保无房，纯投资，请问推荐哪里?天府新城还是新东安城?
回答：个人推荐天府新区。天府新城是城市中心，而新东安城是城市副中心，这个是差距。而且天府新区目前已经比较成熟了，东安新城还得看长线。纯投资，一定要是热点楼盘：川发天府上城，远大中央公园，海伦天麓，恒大天府半岛，天府公园城，如果贵一点的，不一定是热点楼盘：保利和光屿湖，天府里，麓湖等，这些都值得买。
提问：成哥，刚需买房，请问成都最近有哪些已经取证了的新盘？能否大概盘点一下，这对刚需来说是上车机会吗？
回答：近期有多个新盘取证，但开盘分布在三个圈层之间并不均衡，主要集中在三圈层，一二圈层供应量较低。
一圈层已经取证的新盘有青羊区的龙湖西府朗悦和天府新区的德信弘阳湖畔云璟。两个楼盘都为容积率2.5的改善新盘，龙湖西府朗悦产品主要为高层与洋房；德信弘阳湖畔云璟主要产品为小高层；二圈层有三个新盘取证，新都区的恒大滨河左岸为容积率2.89的高层，项目摇号中签难度可能较大。郫都区的保利熙园容积率较低仅2.0，产品主要为小高层与洋房，与郫都区其他项目相比优势不明显。龙泉驿区的和泓紫山云庭容积率1.5的叠拼别墅，相对来说单价较低，但项目在地段上有一定不足；三圈层取证新盘有以下12个：都江堰的天府明珠、外滩东岸天宸，青白江的成都万科碧桂园公园大道2期，邛崃的禹洲嘉誉山河、龙湖江天阙，简阳的兴唐府，彭州领地合兴丽府籣台、立晶上元城，新津的国信璟院，以及大邑金融中心、大邑祥荣城市绿洲。
总的来说，虽然新盘供应量较多，但主要集中在三圈层，一二圈层的新盘较少门槛较高，对刚需不够友好，三圈层的地段、配套等方面远不如一二圈层，虽价格占优，但保值增值能力、生活居住体验劣势较大，如果没有强烈的自住需求，建议刚需谨慎选择三圈层的房子。
提问：成哥你好！高新南区户口天府新区社保都满两年预算只有300万，普通购房资格，现在成都很多盘都不能摇号购买，是不是应该尽早上车购买能够顺售的新盘，还是应该买高新区的二手盘呢?如果是新盘的话天府前湾区和新川板块,哪个板块更有潜力?德商花漾碧云天骄和金隅金成府买哪个比较好?有更好的楼盘推荐吗?
回答：个人认为新川板块比万安南板块要好些，一是相对更比较成熟，二是地价高不少，所以如果要二选一，可以考虑新川。300万预算显然买金隅府是合适的，省教科院k12的学区房，虽有一点赌博成分，但据说这个学校不错。此外，如果类似预算，那就肯定是买天府新区cbd的房子了，类似中海天府里，招商时代公园等，单价2.5左右都可以考虑，这些楼盘就买一个地段，买一个成都未来的cbd。普通资格，没办法去奢望热点楼盘，但这三个，很可能不会是热点盘，所以还是有机会的。
提问：成哥，你好，刚需买房，但是在主城区买房资金不够，老城区又都是楼梯房，不想爬楼梯，听说最近老城区要棚改了，老小区都要装电梯了这是真的吗？
回答：棚改对城市经济发展起到不小的推进作用，同时也提高了旧房居民生活质量，但棚改大拆大建也滋长了一些借棚改获取暴利的不正当行为，棚改对于城市房价上涨也有较大催化作用，阻碍了楼市健康发展。
住建部表示未来棚改将大幅收缩，避免大拆大建，对旧小区进行基础类、完善类、提升类三项内容的旧改，完善城镇老旧小区基础设施，以居民利益为先，尊重居民选择。电梯加装是旧改完善类项目的一项重要工程，但却由于楼栋内居民意见不同而难以推进，住建部发布的“电梯新规”要求给4层以上的老小区统加电梯，将于2021年开始实施。这项住宅标准给相关行业的从业人员、老旧小区高层业主以及一些预算不足的刚需置业者带来较大利好。尤其是对老旧小区高层业主而言，加装电梯给他们生活带来便利，且房产价值会随电梯安装出现一定增长。对于刚需购房者而言，老城区旧改之后，生活居住环境会有较大改善，再加上老城区地段较好，周边配套完善，预算不足的刚需可以考虑在老城区置业。
提问：成哥，成都中铁西派金沙值得购买吗？顺销盘，小学读实验小学尚雅校区，这个学校如何？多谢！
回答：西派金沙所在区域周边的二手房价格不是很坚挺，不过根据中铁风格，未来价格有拉高的可能，主要缺点是地铁较远，周围配套还很一般，不过旁边有三所学校利好。实验小学的教育理念好，尚雅校区属于新校区，周围没有安置房，生源纯粹，未来看有潜力的。
提问：成哥，我现在双流有二套房，一套在自己名下有产权，一套以前父母买的蛟龙港海港广场，无产权，现在打算卖掉海港广场，凑100入手一个二套房，想问下双流这边有没有适合投资的盘？现在小孩快满3岁，主要考虑后边孩子读书的问题，不知道您是否能确认双流美国城那里修嘉祥外国语学校是否是真的？工资收入2万的样子，主要考虑双流区，或者附近的武侯区。
回答：你好，双流范围很大，我不知道你是想买接近哪个方位的房子，如果不考虑区位，双流的新盘可以关注一下万景蓉元；武侯区，可以关注当代璞玉、尊邸。另外，双流和武侯区学区都一般，在成都学区最好的，就是锦江区、高新南区、青羊区。还有，你说的那个嘉祥外国语学校这个我也不知道是不是真的，因为我们更多是关注房子本身有没有投资价值。学区房在我们认为是没有投资价值的，因为风险太高，比如：现在国家正在做教育改革，说不定什么时候就成了学区房的接盘侠。
提问：坐标成都，我西派国樾当时有些冲动交了20w定金，但是现在有些后悔，此盘属双流，而且总价很高，怕以后不好转手，现在大源附近的盘也涨得很多，现在很迷茫，请成哥帮我分析一下西樾国樾以后会不会有投资风险？谢谢！
回答：西派国樾属于华府板块，这边未来高端人才多，需求也不是问题。只是发展需要时间，你看到大源涨了，因为大源配套各方面在完善成熟，所以就涨起来了。随着不断向南发展，华府板块的配套也会逐渐改善，到时才会涨起来，所以说买了也错不了，但还需要时间。
提问：成哥好 坐标成都，首套房在航空港，全款，目前价值150左右，手上现金85左右，考虑给娃娃买个居住和中等学区兼顾的第二套房子，目前看了金沙片的蓝光凯丽美域、燕沙庭院、欧韵金沙；贝森片的老房子；还有就是宜家、东苑、市一医院片，麻烦成哥帮我分析下如何选这几个片区的房子，能否推荐下更好的买房方式或者楼盘？
回答：你好。蓝光凯丽美域可考虑的，近地铁清江西路站，配套还可以；燕沙庭院，金沙博物馆站，低楼层复古风格。欧韵金沙还挺新的，可考虑的。太老的房子还是不建议。市一医院相对来说要比一家和东苑好一点，但选择都不多。如果月供能力好的话，可DY航空港这套，贷一点资金出来，多凑点资金，二套6成。

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