非产权车位收取产权车位管理费收费标准是否合法？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-10-19 06:35 标签： 产权车位管理费收费标准

        我是寻乌县一居民小区业主，本小区小库由于开发商原因，未有产权证，但物业管理公司一直坚持按面积计收物业费，根据2017年10月24日赣州市物价局、赣州市房地管理局联合下发的44号文件第十条"物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收”之规定，我们对物业管理公司的做法持有异议，故请求上级部门释疑。   

寻乌县“五型”办 回复：

根据您在“问政赣州”平台反映无产权车库是否计收物业管理费的问题。根据《信访条例》的有关规定予以立案受理。根据调查核实的情况,依照有关法律法规和政策规定进行了处理。现按照《信访条例》第三十二条的规定特向你进行答复:

我是寻乌县一居民小区业主，本小区车库由于开发商原因，未有产权证，但物业管理公司一直坚持按面积计收物业费，根据2017年10月24日赣州市物价局、赣州市房地产管理局联合下发的44号文件第十条“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收”之规定，我们对物业管理公司的做法持有异议，故请求上级部门释疑。

1.信访调查过程。经查，反映人所住小区为寻乌县水榭花都小区，物业公司为寻乌县好运美物业管理有限公司，该公司于2020年3月28日与业主委员会签订了《寻乌县长宁镇水榭花都小区物业管理服务合同》，约定物业收费标准为：住宅每平方米每月0.45元，非住宅（即商铺）每平方米每月0.65元。合商签订后，物业公司按每平方米每月0.45元的标准收取物业费，并将无产权车库、杂间一并计入物业收费面积（即收费总面积=住宅+车库或杂间）。

根据《赣州市物价局关于放开物业服务收费的通知》（赣市价价字「2016」61号）第二条规定：“物业服务收费实行市场调节价”和《赣州市物价局、赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（赣市价价字「2017」44号）第十条规定：“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月收取。已办理房产证（或不动产证）的，以房产证记载的建筑面积为准，未办理产权证明的以购房合同中的建筑面积为准”。

2.对反映问题处理情况。商品房物业服务费（除保障性住房）现不属于政府定价范畴，实行市场调节价，由物业公司根据提供服务的质量和业主委员会协商确定，收费标准和收费范围由物业合同进行约定，签订合同后双方共同执行。本次群众反映无产权车库是否计收物业管理费的问题，应按双方签订的合同为准，如合同未明确，且双方存在争议的，属合同纠纷，建议群众按程序向法院提起诉讼，最终结果以法院判决为准。

县发改委会同寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县市场监督管理局持续开展跟踪调查，及时回应群众关切问题，全力帮助群众解决问题。

如不服处理意见，可依照《信访条例》第三十四条的规定，在收到处理意见书之日起30日内向上一级人民政府提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。

为保证真实性,投诉情况和回复情况均使用原文

寻乌县“五型”办 回复：

我委接到网友通过“问政赣州”平台反映无产权车库是否计收物业管理费的问题，我委高度重视，派出检查人员对寻乌县水榭花都小区进行调查了解，经查，寻乌县好运美物业管理有限公司收取了该费用，目前，案件还在调查取证中，半个月后会给问题反映人给出书面答复，如有疑问可咨询（钟）。

为保证真实性,投诉情况和回复情况均使用原文

    产权车位有点贵，买不起，不少业主“退而求其次”，选择人防车位。对于没有产权的人防车位，不少消费者存在顾虑。对此，业内人士表示，实际上开发商与消费者签署的是人防车位租赁合同，而非销售合同，租赁期一般为20年。那么，人防车位究竟值不值得“拥有”？对此，记者进行多方采访。

    前段时间，蓬江区一小区第一批车位开售时，李女士便以4.6万元的价格“入手”了一个人防车位。李女士说：“我们小区一个产权车位大概要10万元，价格较高，而人防车位价格便宜，除了位置偏远一点外，使用起来并无太大差异。”

    记者了解到，目前小区的车位一般有三类：产权车位、公摊车位和人防车位。产权车位是指开发商自建的地下车库，且开发商享有车库产权并可自由出售或出租的车位；公摊车位是指车位面积已经列入小区业主购买房屋公摊面积内的车位；人防车位是指人民防空工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室内设置的车位。

    “在车多位少的情况下，利用小区人防空间为小区居民设置停车位的做法十分普遍，这在一定程度上缓解了停车难。”裕隆基地产副总经理李艳芳说。李艳芳表示，各个楼盘关于车位的定价各不相同，通常情况下，人防车位比产权车位便宜三四成。

    尽管如此，产权车位依然更受欢迎。根据市房地产行业协会江门市区住宅小区车位调查统计（截至2020年年底），市区多个小区产权车位平均空置率约为36.4%，人防车位空置率约为63%。

    李艳芳分析认为，业主认为人防车位的不确定性较多，且人防车位没有产权，如遇战时，需无条件配合政府对车位的管控。而产权车位有明确的产业，符合购买者追求稳健的心理。因此购买产权车位的人多。

    广东法大春秋律师事务所律师林智勇表示，人防车位产权不属于业主，也不属于开发商，所有权归国家。人防车位无法出售但可以出租，且租期不得超过20年。开发商可以就人防车位的使用权进行转让、出租、赠予等。

    记者从相关部门获悉，目前我市小区地下标准产权车位的均价约为15万元。记者走访了解到，停车位物业管理费则每月约为60元。产权车位的年限随土地属性年限而定，一般住宅用地70年，商业40年。

    以江门住宅小区地下标准产权车位使用年限70年计算，使用总成本=车位总价+停车位每月物业管理费×12个月×70年=15+0.006×12×70=20.04万元，月均使用成本=使用总成本÷40年÷12个月=20.04÷70÷12=0.0238万元，即市民购买了一个小区地下标准产权车位后，月均使用成本约238元。

    记者走访了解到，目前江门小区地下人防车位价格约10万元，以使用年限20年计算，使用总成本11.44万元，月均使用成本约477元。

    从账面上来看，地下标准产权车位比人防车位的月均使用成本低约239元。

    业内人士提醒，消费者不妨结合自家小区产权车位和人防车位的价格，综合考虑再作决定。

    林智勇还提醒，从法律的角度来看，业主要了解清楚向你转让人防车位使用权的是谁，是开发商，还是与开发商签订转让人防车位合同的第三方，或是与业主委员会签订合同入驻的物业管理公司。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，业主最好是与开发商签订转让合同，以避免不必要的纠纷。

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