“商业综合体”,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成***个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的,因此其在城市的核心区域和未来的核心区域,具体的位置大致可以分为四类:新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。城市商业综合体的开发模式,单纯以商业为主,占整个建筑综合体开发面积大约45-***%的比例。创业比例占3-***%的比例;真正以休闲和娱乐为主的城市商业综合体截至**正在发展,比例大概占到***%左右,从开发商的实践当中可以看出,这四种开发模式当中,开发商的倾向性是非常明显的。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化,文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。例如,绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中,融入地中海风情及海洋文化主题,使商业建筑本身具有鲜活的生命力,此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识,激发商业价值提升,带动商业文化策源的***次革命。具有鲜明文化主题的休闲,是一种商业地产项目,作为一种开放式的休闲消费场所,已经成为都市休闲旅游的核心项目,成为城市或区域的地标性建筑,成为商业文化和城市文化的重要名片,在城市建设中的地位越来越高了。 |
**年全国商品房销售面积***亿平方米,比**年增长***%,其中,住宅销售面积增长***%。商品房销售金额***亿元,增长***%,其中,住宅销售金额增长***%。**年1-**月份,全国商品房销售面积***万平方米,同比增长***%,增速比1-**月份回落***个百分点;其中,住宅销售面积增长***%,办公楼销售面积增长***%,商业营业用房销售面积增长***%。商品房销售额***亿元,增长***%,增速比1-**月份回落***个百分点;其中,住宅销售额增长***%,办公楼销售额增长***%,商业营业用房销售额增长***%。近两年来,无论房地产上市公司、大型房企,还是中小房企,乃至保险企业、制造业企业如哇哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外,城市综合体在二、三线城市,乃至四线城市遍地开花。城市综合体增量在**-**年期间呈井喷状态,相较前***个**年,面积增量翻了将近5.4倍,预计截至**年,即将入市的综合体面积将达到***万平方米。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展,成绩显著,而将是未来城市综合体的发展方向,是城市综合体发展的主流模式。 |
城市核心区的综合体以商业+办公+酒店为主流;城市副中心区的综合体以商业+办公+公寓组合为主;城市新区的综合体以商业+办公+酒店组合为主,公寓占比也较为突出。总体来说,商业和办公是综合体的核心物业,其它物业类型与不同的区域属性结合可以发挥各自的功能。从城市角度分析,预计未来**-**年内综合体增量将以中西部为主,其中成都将成为一枝独秀。从区域属性来看,城市综合体未来新增项目以城市新区的项目占比较大,高达***%。城市副中心也将有***%的新增项目分布,而城市核心区域的新增项目相对较少,这也与核心区域土地开发相对有限有关。从轨道交通角度分析,***个重点城市未来增加的综合体只有***%靠近轨道交通,比已开业综合体项目比例低了接近***%。从未来综合体的物业组合来看,综合体开发仍将由商业带动。相比较于现有城市商业综合体,未来新增项目物业组合更为灵活,住宅类产品占比上升,有利于资金链平衡;商业和办公仍为城市项目的主要产品。 |
随着住宅限购政策的不断“严峻”,开发商大多都开始转向商业地产的开发,投资者对于商业地产的投资热情也是与日俱增。京、沪、穗、深***个一线城市及数十座二三线城市商业地价全线上涨,且幅度远远大于住宅地块。之所以会有如此强劲的涨幅,对于二三线城市而言,商业地产项目是带动区域内经济活力的重要动力,如大型商业综合体、购物中心等。另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心,因此二三线城市在规划发展时,会考虑商业中心的开发和建设,特别是城市商业综合体,更是这些城市商业发展的重点。商业综合体,这种超越传统百货,集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、旅游等于一体的消费模式,更迎合现代人消费习惯和特点。城市商业综合体的优势就是业态互补,消费相互支持,能够实现商业地产的可持续发展,并能对城市及区域经济发展带来巨大推动作用。商业综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物,结合我国国情,商业综合体高容积率特征符合我国人多地少,满足我国高强度利用土地的需求。作为资深的投资客,把握住商业综合体的腾飞,必然就抓住了下***个辉煌的投资热点,资产迎来恒稳升值。 |
我国商业综合体,正处于起步阶段,行业发展面临四大“缺失”。一是开发与经营脱节。长期以来,房地产开发与商业经营处于条块分割状态,开发与经营活动各自为政,供求关系脱节,产业结构处于无序及缺失状况。二是规范标准缺失。在我国现行的城市建设和商业类规划设计规范中,对商业网络以及各类商业区的建设,从项目的评估、定位、功能、规模到产业经济的结构、布局、业态形式等各环节都未能给出明确的标准规定。三是开发模式落后。我国商业综合体建设普遍存在以房地产开发为主,重空间轻功能建设的片面做法,分块开发、单独建设的拼凑搭接式无序发展状况比比皆是。四是商家与地产企业关系错位。空间建设本应以服从商业经营活动为主,按照商业经营活动需求,提供空间服务。但长期以来,商家的主导地位未能得到应有的尊重。未来,提高商家在商业综合体开发建设中的参与权,是扭转先建房后招商这种强制供给方式向科学定制模式转变的关键所在。 |
《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》主要研究分析了商业综合体行业市场运行态势并对商业综合体行业发展趋势作出预测。报告首先介绍了商业综合体行业的相关知识及国内外发展环境,并对商业综合体行业运行数据进行了剖析,同时对商业综合体产业链进行了梳理,进而详细分析了商业综合体市场竞争格局及商业综合体行业标杆企业,最后对商业综合体行业作出预测,给出针对商业综合体行业发展的独家建议和策略。《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》给客户提供了可供参考的具有借鉴意义的发展建议,使其能以更强的能力去参与市场竞争。 |
《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》的整个研究工作是在系统总结前人研究成果的基础上,密切联系国内外商业综合体市场运行状况和技术发展动态,围绕商业综合体产业的发展态势及前景、技术现状及趋势等几个方面进行分析得出研究结果。 |
《》在具体研究中,采用定性与定量相结合、理论与实践相结合的方法,充分运用国家统计局、海关总署、商业综合体相关相关行业协会的数据资料进行定量分析,并进行市场调查,主要以商业综合体企业和主要的交易市场为目标,采取多次询问比较的方式确认有效程度。 |
第一部分 产业环境透视 |
第一章 商业综合体行业发展综述 |
第一节 商业综合体行业定义及分类 |
1、单栋的商业综合体建筑 |
2、多栋的商业综合体建筑 |
第二节 商业综合体行业特征 |
1、高可达性 |
2、高密度、集约性 |
3、整体统一性 |
4、功能复合性 |
1、大空间尺度 |
2、通道树型交通体系 |
3、现代城市景观设计 |
4、高科技集成设施 |
第三节 商业综合体的必然性分析 |
一、商业综合体的组成 |
二、商业综合体出现的必然性 |
第二章 商业综合体行业市场环境及影响分析(pest) |
第一节 商业综合体行业政治法律环境(p) |
一、房地产调控政策及其影响分析 |
二、信贷政策及其影响分析 |
三、税收政策及其影响分析 |
四、土地政策及其影响分析 |
五、货币政策及其影响分析 |
第二节 行业经济环境分析(e) |
一、宏观经济形势分析 |
二、宏观经济环境对行业的影响分析 |
第三节 行业社会环境分析(s) |
一、商业综合体产业社会环境 |
二、社会环境对行业的影响 |
第四节 行业技术环境分析(t) |
一、商业综合体绿色建筑技术创新 |
1、绿色建筑的定义 |
2、绿色建筑在我国的发展前景 |
3、绿色建筑技术及应用实例 |
二、商业综合体建筑设计技术创新 |
1、城市综合体的商业建筑策划思想与体系 |
2、城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍 |
3、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例 |
4、商业综合体模拟经营分析与建筑方案优化 |
5、现代综合体开发战略和实施策略 |
第三章 国际商业综合体行业发展分析及经验借鉴 |
第一节 商业综合体发展历史 |
第二节 全球主要国家 |
第二部分 行业深度分析 |
第四章 我国商业综合体行业运行现状分析 |
第一节 我国商业综合体行业发展状况分析 |
一、商业综合体成为一种发展潮流 |
二、商业综合体成为城市发展的助推器 |
三、商业综合体为市场兴旺奠定坚实基础 |
第二节 2022年商业综合体行业发展现状调研 |
一、商业综合体热潮汹涌 传统百货加速全产业链布局 |
二、主战场转向二三线城市 |
三、城市综合体供过于求 |
四、2022年全球新建商业综合体半壁江山在中国 |
第五章 我国商业综合体行业整体运行指标分析 |
第一节 房地产行业整体运行指标分析 |
一、房地产开发投资完成额 |
1、房地产开发投资完成额 |
2、各区域房地产开发投资完成额 |
二、房地产开发面积 |
1、房屋施工及竣工面积 |
2、住宅施工及竣工面积 |
三、房地产销售面积及销售额 |
1、商品房销售面积及销售额 |
2、住宅商品房销售面积及销售额 |
四、房屋销售价格指数 |
五、国房景气指数 |
第二节 商业综合体行业整体运行指标分析 |
一、商业综合体存量分析 |
1、商业综合体存量分布 |
2、商业综合体存量区域属性 |
二、商业综合体增量分析 |
1、商业综合体增量状况分析 |
2、商业综合体增量预估 |
3、商业综合体增长特征 |
第六章 我国商业综合体市场竞争力分析 |
第一节 清晰定位 铸就产品竞争力 |
第二节 后商业时代的商业综合体有七大特色 |
第三节 中山综合体井喷 会否面临开业难 |
第三部分 市场全景调研 |
第七章 商业综合体行业构成要素分析 |
一、购物中心行业运行现状调研 |
二、购物中心市场需求分析 |
三、购物中心市场竞争分析 |
四、购物中心发展前景预测 |
五、购物中心规划设计分析 |
1、购物中心开发的主要流程分析 |
2、购物中心开发的定位分析 |
3、购物中心开发的选址和立地分析 |
4、购物中心开发的规划分析 |
5、购物中心开发的布局分析 |
6、购物中心开发的经营管理模式分析 |
一、观山湖写字楼成交同比上涨267% 成为投资新宠 |
二、中航中心:写字楼地段可折射其价值前景 |
三、小陆家嘴 甲级写字楼“一房难求” |
四、部分区域写字楼成交活跃 |
五、写字楼规划设计分析 |
1、写字楼建筑规划设计要点 |
2、写字楼配置规划要点 |
3、写字楼智能办公设计 |
4、写字楼生态办公设计 |
一、住宅行业运行现状调研 |
1、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动状况分析 |
2、二手住宅价格变动状况分析 |
二、以迂回的设计增强空间层次感 |
三、采取封闭式保证居民的居住生活优越感 |
四、注重不同社会阶层居民融合混居 |
五、规划和设计模式注意承接传统文化 |
六、小区园林景观要善于用水景提升居住品质和项目价值 |
一、酒店行业运行现状调研 |
二、2014年酒店业20大变化及应对 |
1、高端酒店放下身段揽客 |
2、酒店将“联姻”体验式购物中心 |
3、中端酒店将成投资新战场 |
4、酒店从业人员需掌握国际化知识 |
5、酒店排名意义重大 |
6、可持续性将成为酒店新标准 |
7、重新定义酒店客房送餐服务 |
8、酒店正面——品牌宣传的好地方 |
9、OTA与酒店客人走得更近 |
10、精品酒店入住体验不断个性化 |
11、移动端的优势不在 |
12、酒店评论倾向于酒店清洁卫生 |
13、将发达国家的中产阶级甩在了身后 |
14、食物个性化 |
15、更多奢侈品零售商进入酒店业 |
16、移动互联网 |
17、社交媒体的有效利用 |
18、酒店电视的智能化 |
19、大数据分析 |
20、有形技术无处不在 |
三、酒店行业巨头“圈地”转战二三线城市 |
四、酒店集团进退两难 高速扩张致人才困境 |
五、酒店规划设计分析 |
1、产权式酒店开发模式分析 |
2、酒店式公寓开发模式分析 |
3、酒店地产开发模式分析 |
4、酒店地产的营销模式 |
一、餐饮行业运行现状调研 |
二、中国餐饮消费市场的基本特征 |
1、消费者餐饮需求多样化 |
2、饮食习惯区域化特征明显 |
3、消费者购买的是产品+服务 |
三、目前我国餐饮企业存在的问题分析 |
1、多数企业缺乏核心竞争力 |
2、企业经营管理体制不完善 |
3、缺乏创新性 |
四、我国餐饮企业市场竞争策略的建议 |
1、进行品牌建设 |
2、构建企业内部管理系统 |
3、创新营销策略 |
五、未来餐饮业探究 |
1、借助资本市场提速企业管理水准和竞争力 |
2、餐饮形式更加多样化 |
3、向规模化、标准化态势发展 |
4、借助信息化技术提升人员效率,降低运营成本 |
5、避免重复投资 |
第八章 商业综合体行业规划设计分析 |
第一节 商业综合体的设计特色 |
1、通道树型体系 |
2、现代城市设计 |
3、高科技集成设施 |
4、地标式建筑 |
第二节 商业综合体的设计要点 |
一、商业综合体设计概述 |
1、商业综合体的产生背景 |
2、商业综合体的设计原则与规划顺序 |
二、商业综合体的设计要点分析 |
1、准确定位商业综合体的功能与风格 |
2、功能空间设计 |
3、交通流线组织 |
第三节 商业综合体的规划设计 |
一、正确的规划布局思想 |
二、合理的整合设计 |
三、完善的停车组织和交通系统 |
1、停车组织 |
2、交通系统 |
四、内部开放空间设计 |
1、围合与开敞的变换 |
2、竖向高差的变化 |
3、空间的层次变化 |
4、空间界面的柔化 |
5、空间的诱导性设计 |
五、商业综合体的规划设计展望 |
1、扩建的空间 |
2、生长的可能 |
第四节 商业综合体的空间设计 |
一、商业综合体的功能系统 |
1、商业综合体功能系统构成 |
2、商业综合体的功能配置 |
3、商业综合体功能系统的关联性 |
二、商业综合体的公共空间设计 |
三、商业综合体的交通组织与流线 |
1、商业综合体与城市交通体系的连接 |
2、商业综合体外部交通空间设计 |
3、商业综合体内部交通组织 |
4、城市综合体交通组织的运行和管理要求及措施 |
四、商业综合体功能空间的复合模式 |
1、综合体模式下的商业混合趋势及其对设计的影响 |
2、多样商业形态的有机组合策略 |
第五节 商业综合体的建筑设计 |
一、商业综合体总平面设计 |
二、商业综合体平面设计 |
1、卸货场及后勤机电用房设置 |
2、水平交通组织 |
3、竖向交通组织 |
三、商业综合体立面设计 |
四、商业综合体剖面设计 |
第九章 商业综合体行业开发模式分析 |
第一节 商业综合体的定位 |
一、项目的整体定位 |
二、商业综合体分项定位 |
1、城市综合体的定量研究 |
2、城市综合体商业研究 |
第二节 商业综合体开发运营要点分析 |
一、商业综合体首先要符合城市发展规划 |
二、商业综合体开发的关键原则 |
1、符合“刚性规划”的原则 |
2、符合“以商定产”的原则 |
3、符合“以人为本”的原则 |
4、符合“投资共赢”的原则 |
三、商业综合体项目开发程序要点 |
第三节 商业综合体的规划 |
一、商业综合体交通组织 |
二、商业综合体空间布局 |
第四节 商业综合体的营销推广 |
第五节 商业综合体的经营管理 |
一、开发商自行管理 |
二、国外的管理机构参与合作管理 |
三、专业的物业管理公司进行市场管理 |
第六节 商业综合体的开发模式 |
一、“独立”开发模式 |
二、“合资-公共财政补贴”模式 |
三、“合作链”开发模式 |
第十章 我国商业综合体行业营销趋势及策略分析 |
第一节 商业综合体营销主要关键因素 |
四、目标客户把握 |
第二节 商业综合体营销要素的应用 |
一、产品规划的应用 |
1、同类产品互动产生合力 |
2、产品规划内部应化繁为简 |
二、推售节奏的应用 |
1、项目整体形象树立及大类型产品的推售策略 |
2、项目单体内部的推售策略运用 |
3、打造产品主要卖点要清晰 |
4、产品与价格因子结合 |
三、媒体宣传的应用 |
四、客户特征的应用 |
1、成交客户外在基本属性 |
2、不同类型的客户特征 |
3、商业综合体客户群共性 |
4、利用客户特征进行媒体宣传 |
第三节 商业综合体营销策略分析 |
一、建立价值高地 |
二、形成互动关系 |
三、传播商业文明 |
四、理清推盘顺序 |
五、整合营销模式 |
第四部分 竞争格局分析 |
第十一章 商业综合体行业区域市场分析 |
第一节 一线城市投资机会分析 |
一、北京市商业综合体投资机会分析 |
1、城市建设与发展规划分析 |
2、城市消费能力及潜力分析 |
3、华业 新北京中心打造地标级城市综合体 |
4、3月北京楼市迎供应高峰 综合体大盘价值凸显 |
5、北京首推便民商业综合体 易事达广场、甘家口大厦试点 |
6、万达集团将在北京再建两处大型商业综合体 |
二、上海市商业综合体投资机会分析 |
1、城市建设与发展规划分析 |
2、城市消费能力及潜力分析 |
3、20多个城市、超1000万方,“环球港”旗舰商业,辐射全国 |
4、上海陆家嘴集团临港综合体最快明年动工 |
5、“上海中心”突破600米 中国博览会会展综合体年内建成 |
三、广州市商业综合体投资机会分析 |
1、城市建设与发展规划分析 |
2、城市消费能力及潜力分析 |
3、区位特征与轨道交通分析 |
4、东山"巨无霸"综合体 富力东山新天地推华府大宅 |
5、广州新黄埔多个商业综合体项目同时推出公寓新货 |
6、中山商业综合体已“饱和” |
7、广州金沙洲浔峰岗站将建商业综合体 总建面143万平米 |
四、深圳市商业综合体投资机会分析 |
1、城市建设与发展规划分析 |
2、城市消费能力及潜力分析 |
3、华润集团拟投资200亿在深圳打造商业综合体 |
4、区位特征与轨道交通分析 |
5、深圳迎综合体爆发年 “唯大是美”综合体将成非主流 |
6、从华润万象城到海岸城 深圳商务综合体成开发新宠 |
7、恒大地产拟在深圳红岭路建600米高城市综合体 |
8、深圳龙华将现首家大型奥特莱斯商业综合体 |
第二节 二线城市投资机会分析 |
一、成都市商业综合体投资机会分析 |
1、城市建设与发展规划分析 |
2、城市消费能力及潜力分析 |
3、15分钟便民生活圈 成都再建3个社区商业服务综合体 |
4、成都在建购物中心面积全球第二 综合体面积超1500万方 |
5、高端综合体前景值得看好 |
6、供应过剩言论存在误导 |
7、成都170万方综合体即将入市 总投资超100亿 |
二、沈阳市商业综合体投资机会分析 |
1、城市建设与发展规划分析 |
2、城市消费能力及潜力分析 |
3、沈阳苏家屯区着力打造超大型现代商贸城市综合体 |
4、区位特征与轨道交通分析 |
5、“黄金2号线”上的城市综合体 |
6、商业综合体增量市场分析 |
7、沈阳商业综合体大调查:在建及规划商场数量超50家 |
三、武汉市商业综合体投资机会分析 |
1、城市消费能力及潜力分析 |
2、SM集团拟首进武汉建综合体 选址考察万吨冷库等地块 |
3、武汉CBD首个 商业综合体开门迎客 |
4、武汉商铺空置率将突破两位数 商业综合体扎堆 |
2022版中國商業綜合體市場深度調研及行業前景預測報告 |
5、武汉最大单栋商业综合体青山武商国际商城封顶 |
7、武汉恒隆地块至今未动工 欲打造高端服务业综合体 |
8、武汉棚户区变身 绿地100万平综合体开工 |
第三节 三线城市投资机会分析 |
一、常州市商业综合体投资机会分析 |
1、城市消费能力及潜力分析 |
2、常州商业分布不均:南北过剩 东西空白 |
3、城西青枫版块时机成熟 亟待商业入驻 |
4、做服务导向型城市综合体 |
5、打造常州西部中心 |
6、常州商业综合体或将持续增量 发展趋多元化 |
7、常州商业体开发不怕多怕扎堆 与区域配套是关键 |
二、宜昌市商业综合体投资机会分析 |
1、城市消费能力及潜力分析 |
2、娃哈哈投资宜昌50亿元 建设大型城市综合体 |
3、宜昌首个水主题商业综合体 “水悦城”招商推介会举行 |
4、宜昌都市商业综合体典范 |
5、宜昌拟投资15亿建200米以上超高层城市综合体 |
三、绍兴市商业综合体投资机会分析 |
1、城市消费能力及潜力分析 |
2、镜湖三中心年底投用 镜湖旅游综合体明年开放 |
3、绍兴打造“长三角水上旅游热点城市 商业综合体遍地开花 |
4、绍兴袍江2.5万㎡商贸百货综合体益泉百货开业 |
5、绍兴大城市框架初现 城市综合体将达20多个 |
6、绍兴银泰城将于9月开业 永辉超市、优衣库等已签约 |
第十二章 年商业综合体行业领先企业经营形势分析 |
第一节 大连万达集团股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业商业综合体经营策略分析 |
六、企业商业综合体代表项目分析 |
七、企业未来发展战略分析 |
第二节 凯德置地(中国)投资有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业商业综合体代表项目分析 |
六、企业未来发展战略分析 |
第三节 恒隆地产有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
第四节 深圳万科企业股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业商业综合体经营策略分析 |
六、企业未来发展战略分析 |
第五节 上海中星(集团)有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业商业综合体经营策略分析 |
六、企业商业综合体代表项目分析 |
七、企业未来发展战略分析 |
第六节 华润置地有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业商业综合体经营策略分析 |
六、企业商业综合体代表项目分析 |
七、企业未来发展战略分析 |
第七节 中粮地产(集团)股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业未来发展战略分析 |
第八节 深圳华侨城集团公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业未来发展战略分析 |
第九节 深圳市益田集团股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业商业综合体项目建设分析 |
五、企业未来发展战略分析 |
第十节 soho中国有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十一节 上海世茂股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十二节 远洋地产控股有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十三节 保利房地产(集团)股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十四节 上海绿地(集团)有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十五节 恒大地产集团有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十六节 绿城房地产集团有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十七节 碧桂园控股有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十八节 龙湖地产有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第十九节 融创中国控股有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十节 招商局地产控股股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十一节 金地(集团)股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十二节 广州富力地产股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十三节 雅居乐地产控股有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十四节 中信房地产股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十五节 金融街控股股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十六节 中国铁建房地产集团有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十七节 融侨集团股份有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十八节 佳兆业集团控股有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第二十九节 新城控股集团有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第三十节 世纪金源投资集团有限公司 |
二、企业业务布局 |
三、企业经营能力分析 |
四、企业未来发展战略分析 |
第五部分 投资前景展望 |
第十三章 年商业综合体行业前景及趋势预测分析 |
第一节 年商业综合体市场发展前景 |
第二节 年商业综合体行业设计趋势预测分析 |
一、商业街规划设计要点 |
1、尺度近人 |
2、空间的限定 |
3、风格色彩的多元化 |
4、面材的软化与精化 |
5、重视非建筑元素 |
二、年商业综合体业态设计趋势预测分析 |
1、零售类设计趋势预测分析 |
2、餐饮店类设计趋势预测分析 |
3、娱乐类设计趋势预测分析 |
4、酒店类设计趋势预测分析 |
5、办公和居住类设计趋势预测分析 |
6、商业综合体业态设计趋势总结 |
第十四章 年商业综合体行业投资价值评估分析 |
第一节 商圈等级和规模的影响分析 |
一、商圈理论及其作用分析 |
二、商圈等级及规模的影响 |
第二节 投资价值模型基本假设分析 |
一、隐藏的前提条件分析 |
二、直接的前提条件分析 |
三、模型的约束条件分析 |
第三节 投资价值综合分析体系 |
一、商业综合体投资模型指标设计的原则 |
二、各风险影响因素分析 |
1、通货膨胀风险 |
2、市场供求风险 |
3、利率风险 |
4、变现性风险 |
5、周期性风险 |
6、政治风险 |
7、自然风险 |
8、经营管理风险 |
9、财务风险 |
第四节 商业综合体投资决策影响因素 |
一、项目决策的柔性因素分析 |
1、供需柔性 |
2、生产柔性 |
3、工艺柔性 |
4、人员柔性 |
5、组织柔性 |
二、项目投资的不可逆性分析 |
三、项目的不确定性因素分析 |
第十五章 年商业综合体行业投资机会与风险防范 |
第一节 商业综合体行业投资风险识别 |
一、我国城市综合体项目发展的两面性 |
二、影响我国综合体项目开发的重要风险因素 |
三、我国城市综合体项目风险的主要体现 |
第二节 商业综合体城市投资机会分析 |
一、城市消费指标分析 |
1、社会消费品零售额分析 |
2、城市消费水平系数分析 |
二、城市存量指标分析 |
三、城市增量指标分析 |
四、“现状饱和指数”分析 |
1、零售饱和指数irs分析 |
2、多业态饱和指数分析 |
五、“千人拥有商场面积”分析 |
1、“千人拥有商场面积”的含义 |
2、“千人拥有商场面积”评估依据分析 |
3、“千人拥有商场面积”与城市规划分析 |
六、“逐级消费”的市场分析 |
1、“逐级消费”基本内容 |
2、“逐级消费”市场背景分析 |
3、“逐级消费”指导价值与意义 |
第六部分 投资战略研究 |
第十六章 年商业综合体行业面临的困境及对策 |
第一节 2022年商业综合体行业面临的困境 |
一、新城区博弈 |
二、“政府引导”的误区 |
三、散售带来的不利影响 |
四、专业能力是最大考验 |
第二节 商业综合体发展策略建议 |
一、培育开发投资主体,支持“走出去”发展 |
1、做大做强综合性开发商 |
2、做精做深专业化运营商 |
3、做新做优“走出去”商业模式 |
二、搭建平台通道,促进民营资本联合投资 |
1、搭建项目平台,推动组建新主体型的联合投资 |
中国の商業複合市場の詳細な調査と業界の見通し予測レポートの2022年版 |
2、搭建区块平台,推动组合开发型的联合投资 |
3、搭建资本平台,推动资本参与型的联合投资 |
三、引导民营资本错位投资,培育城市综合体功能特色 |
1、引导开发特色产业基地型综合体 |
2、鼓励开发创新创业型城市综合体 |
3、扶持开发总部基地型城市综合体 |
四、创新运营管理模式,提升城市综合体能级层次 |
1、鼓励开发主体持有物业经营、高效产出 |
2、支持招商体系建设和招商模式创新 |
3、积极培育专业运营管理团队 |
4、探索创新城市综合体运营管理模式 |
五、强化规划和要素保障,推动民营资本投资开发 |
1、加强城市综合体规划设计 |
2、加强城市综合体用地保障 |
3、加强金融信贷支持 |
六、健全综合推进机制,确保民营资本有效投资 |
1、建立组织领导机制 |
2、强化协调服务机制 |
3、统筹政策扶持机制 |
4、完善监督保廉机制 |
第十七章 商业综合体行业案例分析研究 |
第一节 商业综合体设计案例分析 |
一、中国香港太古广场 |
二、东京表参道 |
三、大阪难波城 |
四、大京都车站大台阶的室内外商业空间 |
五、建筑空间启示 |
第二节 超大型商业综合体设计案例分析 |
一、建筑设计原则 |
1、商业部分 |
2、高级商用办公楼 |
三、商业空间业态布局 |
四、建筑造型设计 |
第三节 商业综合体典型建设案例分析 |
一、商业综合体建设典型成功案例分析 |
1、天津信达广场 |
2、广州天河正佳广场 |
3、北京华贸中心 |
4、深圳中信城市广场 |
5、天津嘉里中心 |
二、商业综合体建设典型失败案例分析 |
1、湖南“福中福?国际城” |
2、北京首都时代广场 |
3、东莞“华南mall” |
第一节 商业综合体行业特点 |
第二节 我国商业综合体存在的问题 |
1、开发商资金压力和投资风险加大 |
2、缺乏专业人才和团队导致项目失败 |
3、项目千店一面、缺乏竞争优势 |
4、二三线部分购物中心已现泡沫 |
第三节 商业综合体未来趋势发展 |
第十九章 北美新天地时尚中心研究 |
六、城市肌理与尺度 |
第二节 中′智′林:建筑部分 |
三、交通核设计 |
四、空间组织与空间尺度 |
五、行为心理和物理环境 |
摘要:旅游管理信息系统将旅游业动态化发展情况搬移到虚拟的空间,通过信息的供给与消费,创造经济价值,促进旅游行业的发展。在系统设计中需要借鉴各个学科的知识,同时要对比中吸收借鉴外国智能化旅游管理信息系统设计与应用的有益经验,加快我国旅游行业的转型发展。
现在的旅游信息管理,是需要有管理系统的,这个系统主要是处理旅游信息的系统;首先是把旅游信息进行收集、整理、存储、传输等程序,最后才是旅游者进行信息检索,这些旅游信息供旅游者参考,也可以帮助他们进行旅游线路的决策等。 基于这些要求,就要求旅游信息必须具备时间要及时,有新的消息需要随时更新等。
1对不同时期的旅游信息进行分析
早在20世纪80年代,我国就有旅游管理信息系统了,在1981年的时候,中国国际旅行社,到美国引进了PRIME550型旅游信息管理系统;在1984年的时候,也去美国引进了关于饭店的计算机管理系统。通过逐步发展,很多行业都是采用了计算机信息管理系统,例如航空公司也是采用了这种订票系统,方便了乘客,订票不用去机场,在家里就可以直接定票了。进入21世纪后,计算机信息技术的不断发展,传统的旅游业和信息技术之间互相结合,对于旅游行业来说,这既是一种机遇,更是一种挑战。早在10年前,国家旅游局在一次工作会议上,就提出了要建设“金旅工程”通过旅游界人士的不断努力下,有了相当大的进步,旅游管理信息系统得到进一步的完善,例如酒店、旅行社、景点等,可以很容易查到。尽管这些在国内已经是取得了相当大的进步,但是和发达国家相比,就显得非常滞后了。主要存在以下几方面的问题:
(1) 旅游管理系统系统相当封闭。对于很多旅游信息管理系统,他们之间是无法进行信息的共享,互相之间利用的非常少,显得有点闭关自守。
(2) 旅游管理系统在开发是没有考虑空间信息。开发者在进行开发时,没有考虑周全,对空间信息忽略了,因此,旅游者在查询时,不能很直观地看到空间信息。
(3) 旅游管理系统的内容单一。 旅游管理系统,里面的内容多数是静态的,没有考虑到消费者的需求,缺乏吸引力。
针对当前我国旅游管理系统现状,与先进的信息技术进行结合,设计出分布式信息管理系统。从消费者的需求出发,把旅游管理系统的功能、数据库、输入界面和输出界面等,进行进一步的设计,设计出适合消费者需求的,本文采用ASP程序,开发出适合的软件,对于一些旅游规划的子系统来说,要考虑到游客的需求,例如旅游时间、费用等这些限制条件,再把这些需求转化为背包,或者不对称的TSP,再运用遗传算法,来进行解释。
WebGIS 是一种网络地理信息系统,这种系统必须要在有网络的情况下,才能进行的一系列存储、处理、分析的计算机系统, 这种技术是和Intemet应用的产物,也是一种互相操作的有效途径。要实现地理信息在网上能够直观的浏览,这和图形是离不开的,但是,现在的浏览器不支持这样的图形。因此要实现这种效果,需要另寻方法,一种是利用客户端解决,另一种是直接利用服务器解决。最常用的方法如下:
(1) 采用公共网关方式
这种方式一方面采用的是浏览器和服务器两者之间一个接口;另一方面是采用服务器和服务器软件这两者之间一个接口,这就起到了与客户之间沟通的桥梁作用了。还有种方式是把信息传送到服务器上,再通过服务器把/:请记住我站域名/信息传递给程序,程序再传递给服务器,最后服务器再将结果传到客户那里。这种技术有两种,但是因为因为程序相对比较复杂,而且灵活性又非常大,并且这种程序需要单独的运行,这样的网站由于用户都非常多,因此对于服务器来说,负担非常的重,所以运行的效率就很低。
(2) 采用服务器应用程序
这种方法是针对公共网关效率低,才研制出来的,因此他的方法和公共网关的原理有些相似;同时,也有他的不同之处,主要表现在公共运用程序可以单独的运行,但是对于服务器应用程序,需要在一种特定的服务器上运行,因此他的运行速度非常的快。这种服务器应用程序也有他的缺点,表现在必须依赖服务器和计算机作为平台。虽然这种服务器增强了与客户的端的交互性,也可以获取到更多的空间数据,但是这种信息仍然是属于静态的。用户在操作的时候,不能随意的进行缩小和放大,原因是这种图像是属于实体,在进行放大或者缩小这些操作时,都需要通过服务器才能完成。当网络快时,用的人多,服务器的负担更重,从而导致系统的反应变慢。
这种方法采用的是,在浏览器那端安装插件, 这种方法的目的是为了显示图形信息。这种方法是,将部分服务器上的一些功能,转移到客户端上;这种方法克服了系统反应慢,减少了负载。但是,这种方法仍然有他的缺点,要在客户端安装一些控件才能实现。
Java是一种编程语言。这种语言有一个非常大的优点,就是能够一次编写 ,什么地方都能够运用,并且和操作平台没有任何关系,这种方法可以直接存取到网络的相关文件,有非常大的灵活性。但是,也有他的缺点就是这种方法在编写程序的时候,工作量非常的大,速度也相对较慢。
在目前的一些互联网地图服务的相关网站上,有一些应用程序接口,进行技术研发,研发者可以利用其中的资源,供第三方运用。这与一些软件的功能有些相似之处,但是二者运用的范围有所不同。表现在传输方式不同,其次是
但对于地理信息系统开发而言,两者所应用的范围是不同的。首先,传输方式不同。其次是供给专业人士用的。基于这些特点,采用Map API是非常正确的选择。
3对整个信息系统进行分析
需求分析是为了准确的定义为了系统目标,满足用户的各种需求,用户的需求决定了系统的规模。
首先通过了解用户的不同需求,再根据这些需求来设计出系统;同时,在这些系统设计完成之后,这些用户的不同需求,成了最后验收的最主要的依据。
旅客是非常关心旅游管理信息系统的,因为这些游客,需要通过这样一个平台来了解旅游信息,为整个旅游做好前期的决策或者规划;因此,在出发前,旅游者需要了解到旅游的目的地的相关信息或者服务信息等等。这些信息包括吃、住、行、娱乐等等。假如旅游信息有变动时,这个系统将会随着变动而更新,所以,通过这个平台可以查询到相对准确的信息;这样做好前期的一些准备工作后,为游客的整个旅行做到心里有数,也能让游客更好的选择目的地,安排好行程的时间、地点等,也能满足一些游客的个性化需求。
游的宣传力度,也是为了让旅游信息管理的更好,且更进一步地管理好旅游提供的一些依据。所以说,对于旅游信息能够更科学、准确的管理,还能收集到反馈信息,为旅游分析、预测、决策等,提高科学的可靠性。因此,该系统除了能够更好地满足上述需求外,还应该是一个网络系统,游客通过这些互联网,获取到有用信息。这样也能方便旅游管理人员,他们可以随时通过互联网将准确的信息,进行更新和维护,从而使各种旅游资源的信息能够共同用,因此这个系统的目,依靠网络,为游客或者是旅游管理者,提高。达到旅游资源共享及信息更新的目的。
因此,本系统应达到目标:依托网络和旅游资源,为游客提供信息资源的查询,也是方便旅游管理者能够快速的维护和更新相关信息。
从旅游信息系统的总体需求来看,这个系统包含有信息的查询、形成规划还有对旅游资源管理的维护和更新等等。
(1) 对于信息的查询和管理
旅游景点和一些附属设施,这些都属于是旅游资源。这些都是通过旅游资源信息系统,以及文字、地图、照片、音频、图像等等这些多媒体信息,从而对旅游景点的风貌等进行全方面的介绍。同时,设计的系统可以让游客对相应的旅游景点的各种情况进行打分,并且根据最终的打分情况由高到低的顺序来推荐旅游景点。
(2) 确定相应的旅游行程
游客在选择自己预想中的旅游路线的时候,可以依据自己的旅游目的地,自己可以利用的旅游时间,自己预算的游玩费用等等从而预选出相对优秀的旅游行程路线。
电子地图的功能主要表现在以下几个方面:第一,可以借助电子地图控制相应的管理功能。系统在设计的时候,可以让图像放大、缩小以及还原等等这些具体的管理功能;第二,地图查询功能。可以根据游客制定的旅游地点,借助于先进的Map API技术,对周边的相关信息进行自动探测和搜索,系统具备的这个查询功能应该体现出高效、灵活和方便的特性,从而让游客借助这个查询系统能够较好地查询到相关实施的信息;第三,自驾游导航功能。当游客选定相应的旅游目的地之后,在起步开始就将起点和终点输入到系统中去,从而将相应的路程计算出来,通过文字的方式将行走的路线预设出来,同时将具体的路线在电子地图中向游客展示出来,引导游客准确找到旅游目的地;第四,地图输出功能。这个功能主要四实现专题地图的输出。针对的旅游风景区以及祥光的服务实施等方面的信息输出;第五,公交查询功能。对公交线路进行相应的查询,具体需要查询的是公交车的站点,公交车行走的路线以及是否需要换乘的可能性;第六,虚拟的旅游功能。游客在没有对相应的旅游景点进行游玩的时候,可以通过虚拟的旅游模式将相应的情况连接到酒店或者具体的景点,或者制作成为360°全景图的形式让游客从中感受到虚拟的真实旅游。
总之,随着信息技术的飞速发展,人们在获取信息的时候可以借助多种形式进行。而在当前的产业发展之中,旅游业的发展是非常迅速的,甚至是当今世界的第一大产业。本系统的出发点主要是放在Map API和虚拟旅游技术方面,在对相应的情况进行了全方面的调查、整理和汇总之后,同时借助于当前先进的旅游管理信息系统的优秀资源上,通过可行性的研究,总体设计了相应的系统等等,将旅游管理系统的具体功能同计算机先进技术进行了最大程度的整合利用,从而有效推动了旅游业的发展。
现在的旅游信息管理,是需要有管理系统的,这个系统主要是处理旅游信息的系统;首先是把旅游信息进行收集、整理、存储、传输等程序,最后才是旅游者进行信息检索,这些旅游信息供旅游者参考,也可以帮助他们进行旅游线路的决策等。 基于这些要求,就要求旅游信息必须具备时间要及时,有新的消息需要随时更新等。
1对不同时期的旅游信息进行分析
早在20世纪80年代,我国就有旅游管理信息系统了,在1981年的时候,中国国际旅行社,到美国引进了PRIME550型旅游信息管理系统;在1984年的时候,也去美国引进了关于饭店的计算机管理系统。通过逐步发展,很多行业都是采用了计算机信息管理系统,例如航空公司也是采用了这种订票系统,方便了乘客,订票不用去机场,在家里就可以直接定票了。进入21世纪后,计算机信息技术的不断发展,传统的旅游业和信息技术之间互相结合,对于旅游行业来说,这既是一种机遇,更是一种挑战。早在10年前,国家旅游局在一次工作会议上,就提出了要建设“金旅工程”通过旅游界人士的不断努力下,有了相当大的进步,旅游管理信息系统得到进一步的完善,例如酒店、旅行社、景点等,可以很容易查到。尽管这些在国内已经是取得了相当大的进步,但是和发达国家相比,就显得非常滞后了。主要存在以下几方面的问题:
(1) 旅游管理系统系统相当封闭。对于很多旅游信息管理系统,他们之间是无法进行信息的共享,互相之间利用的非常少,显得有点闭关自守。
(2) 旅游管理系统在开发是没有考虑空间信息。开发者在进行开发时,没有考虑周全,对空间信息忽略了,因此,旅游者在查询时,不能很直观地看到空间信息。
(3) 旅游管理系统的内容单一。 旅游管理系统,里面的内容多数是静态的,没有考虑到消费者的需求,缺乏吸引力。
针对当前我国旅游管理系统现状,与先进的信息技术进行结合,设计出分布式信息管理系统。从消费者的需求出发,把旅游管理系统的功能、数据库、输入界面和输出界面等,进行进一步的设计,设计出适合消费者需求的,本文采用ASP程序,开发出适合的软件,对于一些旅游规划的子系统来说,要考虑到游客的需求,例如旅游时间、费用等这些限制条件,再把这些需求转化为背包,或者不对称的TSP,再运用遗传算法,来进行解释。
WebGIS 是一种网络地理信息系统,这种系统必须要在有网络的情况下,才能进行的一系列存储、处理、分析的计算机系统, 这种技术是和Intemet应用的产物,也是一种互相操作的有效途径。要实现地理信息在网上能够直观的浏览,这和图形是离不开的,但是,现在的浏览器不支持这样的图形。因此要实现这种效果,需要另寻方法,一种是利用客户端解决,另一种是直接利用服务器解决。最常用的方法如下:
(1) 采用公共网关方式
这种方式一方面采用的是浏览器和服务器两者之间一个接口;另一方面是采用服务器和服务器软件这两者之间一个接口,这就起到了与客户之间沟通的桥梁作用了。还有种方式是把信息传送到服务器上,再通过服务器把信息传递给程序,程序再传递给服务器,最后服务器再将结果传到客户那里。这种技术有两种,但是因为因为程序相对比较复杂,而且灵活性又非常大,并且这种程序需要单独的运行,这样的网站由于用户都非常多,因此对于服务器来说,负担非常的重,所以运行的效率就很低。
(2) 采用服务器应用程序
这种方法是针对公共网关效率低,才研制出来的,因此他的方法和公共网关的原理有些相似;同时,也有他的不同之处,主要表现在公共运用程序可以单独的运行,但是对于服务器应用程序,需要在一种特定的服务器上运行,因此他的运行速度非常的快。这种服务器应用程序也有他的缺点,表现在必须依赖服务器和计算机作为平台。虽然这种服务器增强了与客户的端的交互性,也可以获取到更多的空间数据,但是这种信息仍然是属于静态的。用户在操作的时候,不能随意的进行缩小和放大,原因是这种图像是属于实体,在进行放大或者缩小这些操作时,都需要通过服务器才能完成。当网络快时,用的人多,服务器的负担更重,从而导致系统的反应变慢。
这种方法采用的是,在浏览器那端安装插件, 这种方法的目的是为了显示图形信息。这种方法是,将部分服务器上的一些功能,转移到客户端上;这种方法克服了系统反应慢,减少了负载。但是,这种方法仍然有他的缺点,要在客户端安装一些控件才能实现。
Java是一种编程语言。这种语言有一个非常大的优点,就是能够一次编写 ,什么地方都能够运用,并且和操作平台没有任何关系,这种方法可以直接存取到网络的相关文件,有非常大的灵活性。但是,也有他的缺点就是这种方法在编写程序的时候,工作量非常的大,速度也相对较慢。
在目前的一些互联网地图服务的相关网站上,有一些应用程序接口,进行技术研发,研发者可以利用其中的资源,供第三方运用。这与一些软件的功能有些相似之处,但是二者运用的范围有所不同。表现在传输方式不同,其次是
但对于地理信息系统开发而言,两者所应用的范围是不同的。首先,传输方式不同。其次是供给专业人士用的。基于这些特点,采用Map API是非常正确的选择。
3对整个信息系统进行分析
需求分析是为了准确的定义为了系统目标,满足用户的各种需求,用户的需求决定了系统的规模。
首先通过了解用户的不同需求,再根据这些需求来设计出系统;同时,在这些系统设计完成之后,这些用户的不同需求,成了最后验收的最主要的依据。
旅客是非常关心旅游管理信息系统的,因为这些游客,需要通过这样一个平台来了解旅游信息,为整个旅游做好前期的决策或者规划;因此,在出发前,旅游者需要了解到旅游的目的地的相关信息或者服务信息等等。这些信息包括吃、住、行、娱乐等等。假如旅游信息有变动时,这个系统将会随着变动而更新,所以,通过这个平台可以查询到相对准确的信息;这样做好前期的一些准备工作后,为游客的整个旅行做到心里有数,也能让游客更好的选择目的地,安排好行程的时间、地点等,也能满足一些游客的个性化需求。
宣传力度,也是为了让旅游信息管理的更好,且更进一步地管理好旅游提供的一些依据。所以说,对于旅游信息能够更科学、准确的管理,还能收集到反馈信息,为旅游分析、预测、决策等,提高科学的可靠性。因此,该系统除了能够更好地满足上述需求外,还应该是一个网络系统,游客通过这些互联网,获取到有用信息。这样也能方便旅游管理人员,他们可以随时通过互联网将准确的信息,进行更新和维护,从而使各种旅游资源的信息能够共同用,因此这个系统的目,依靠网络,为游客或者是旅游管理者,提高。达到旅游资源共享及信息更新的目的。
因此,本系统应达到目标:依托网络和旅游资源,为游客提供信息资源的查询,也是方便旅游管理者能够快速的维护和更新相关信息。
从旅游信息系统的总体需求来看,这个系统包含有信息的查询、形成规划还有对旅游资源管理的维护和更新等等。
(1) 对于信息的查询和管理
旅游景点和一些附属设施,这些都属于是旅游资源。这些都是通过旅游资源信息系统,以及文字、地图、照片、音频、图像等等这些多媒体信息,从而对旅游景点的风貌等进行全方面的介绍。同时,设计的系统可以让游客对相应的旅游景点的各种情况进行打分,并且根据最终的打分情况由高到低的顺序来推荐旅游景点。
(2) 确定相应的旅游行程
游客在选择自己预想中的旅游路线的时候,可以依据自己的旅游目的地,自己可以利用的旅游时间,自己预算的游玩费用等等从而预选出相对优秀的旅游行程路线。
电子地图的功能主要表现在以下几个方面:第一,可以借助电子地图控制相应的管理功能。系统在设计的时候,可以让图像放大、缩小以及还原等等这些具体的管理功能;第二,地图查询功能。可以根据游客制定的旅游地点,借助于先进的Map API技术,对周边的相关信息进行自动探测和搜索,系统具备的这个查询功能应该体现出高效、灵活和方便的特性,从而让游客借助这个查询系统能够较好地查询到相关实施的信息;第三,自驾游导航功能。当游客选定相应的旅游目的地之后,在起步开始就将起点和终点输入到系统中去,从而将相应的路程计算出来,通过文字的方式将行走的路线预设出来,同时将具体的路线在电子地图中向游客展示出来,引导游客准确找到旅游目的地;第四,地图输出功能。这个功能主要四实现专题地图的输出。针对的旅游风景区以及祥光的服务实施等方面的信息输出;第五,公交查询功能。对公交线路进行相应的查询,具体需要查询的是公交车的站点,公交车行走的路线以及是否需要换乘的可能性;第六,虚拟的旅游功能。游客在没有对相应的旅游景点进行游玩的时候,可以通过虚拟的旅游模式将相应的情况连接到酒店或者具体的景点,或者制作成为360°全景图的形式让游客从中感受到虚拟的真实旅游。
总之,随着信息技术的飞速发展,人们在获取信息的时候可以借助多种形式进行。而在当前的产业发展之中,旅游业的发展是非常迅速的,甚至是当今世界的第一大产业。本系统的出发点主要是放在Map API和虚拟旅游技术方面,在对相应的情况进行了全方面的调查、整理和汇总之后,同时借助于当前先进的旅游管理信息系统的优秀资源上,通过可行性的研究,总体设计了相应的系统等等,将旅游管理系统的具体功能同计算机先进技术进行了最大程度的整合利用,从而有效推动了旅游业的发展。
摘要:信息化时代数字的跨界交流与传播方便了信息的共享,行业间的信息平台搭建助力行业向纵深层次发展,在旅游行业中,实现智能化可以将游客与旅游景区间共塑于一个平台之中,系统化的信息管理平台来提高旅游工作效率,优化服务,在这种相互串联的系统中,游客感受到人性化的服务并且能够在管理信息中留下偏好足迹,实现智能终端服务的分析与改进。
关键词:智能化信息化时代管理信息平台终端
旅游管理信息系统的设计是适应了大数字时代,互联网技术发展的要求。通过管理信息系统可以方便的了解游客的相关情况以及旅游景点的详情,处于旅游信息的集散地,为旅游管理者提供了有效的了解信息的载体,便于分析信息价值做出科学的宏观调控手段,合理的优化景区的安排与设置。旅游管理信息系统解决了旅游信息不对称性的局面,将信息的最大价值释放出来方便了企业价值的创造。
一、旅游管理信息系统设计的必要性
(一)旅游管理信息系统设计是信息时展的客观要求。
旅游行业最为拉动经济增长的最大的服务性产业,与其相互联系的各个环节以及组成要素都对旅游行业的发展产生巨大的影响,协调其相互间的行业运行能够优化经济运行秩序环境,促进经济发展。要保证这个局面的生成需要实现各个行业的信息共享,只有保证信息的公开透明化才可以将各个行业有机的联系在一起,特别是在旅游行业中的纠纷矛盾涉及到多个部门多个机构间的关系时。信息的公开化可以解决信息阻塞的问题,提高经济运行效率,改善经济运行的环境。现代社会经济发展日益精细化复杂化,充分有益的信息处于信息流中,加强信息的管理将减少识别有用信息的成本。在经济全球化的过程中,旅游行业也由国内地区的市场开始向国外进行拓展,空间上广延需要缩短信息的时间成本才能够将利益最大化。
(二)信息的重要性是旅游管理信息系统设计的内在原因。
旅游产业其生产和消费同时性以及其产品不可转移也不可以储存,作为固定的消费品,需要消费者亲临,这就导致了消费者的频繁流动。吸引消费者旅游的关键在于旅游景点的信息是否流通到位,消费者能否获得充分的信息渠道。信息完全的情况下,消费者会自觉的涌向景点,并形成合理的旅游观念,有利于良性的旅游秩序形成。充足的信息帮助游客缓冲对未知环境的恐惧感,提高旅游消费的可能性。同时旅游经营管理者可以通过对游客偏好信息的收集有利于提供各种可供游客选择的旅游产品,游客可以在权衡各项选择中做出合理的安排。总而言之,信息对于旅游者和旅游管理人员都是重要的,在市场化中,快捷通畅的信息渠道将加快旅游产业的发展。
二、智能化旅游管理信息系统设计的原则
智能化旅游管理信息系统设计需要以市场的发展动态为依据,以服务顾客为核心全面思考旅游行业相关组成部分的关系,科学合理的完成系统的设计方案。
旅游行业是一个跨行业的部门,它带动相关行业的发展,为其他行业提供经济发展的契机,系统设计旅游管理信息平台要了解其他行业发展的信息才能正确预测旅游行业发展的状况。首先在系统设计中需要有未来发展的眼光,考虑旅游行业发展现实性因素也要考虑未来发展的方向。从实用性的角度来设计系统,为系统的升级改造保留剩余空间。同时在设计系统时要使系统简洁,能够清楚的操作,方便处理旅游业务。
旅游管理系统的最终目的是为了实用,所以在设计系统时要从系统的结构上来考虑系统与实践操作中的结合。系统在各个板块间要保证不重合,尽量的能与现实中的各个因素耦合,系统在应用中能够及时地回应社会发展的需求,各个功能间实现密切的配合。
旅游管理信息系统是一个融合旅游产业以及计算机专业技术的系统化工程,其涉及的学科知识以及生活范围远远超过现实中旅游业发展的情况。作为服务旅游业发展的中介工具,系统设计要以集成的信息技术应用为基础,以数据库、高级编程语言的综合应用为依托,实现游客信息、导游信息、景点信息、票价信息、住宿信息等诸多信息的高度集成与信息共享,并以数据、文档、图片等多种数据形式进行显示,从而形成较为全面实用性较强的智能化旅游管理信息系统。
三、智能化旅游管理信息系统设计的可行性分析
智能化旅游信息管理系统设计在现阶段不仅具有必要性而且还有一定的可行性,特别是在互联网技术迅速发展的今天,系统设计较传统有更多的有利条件,这些条件促使了信息系统的快速完成投入到旅游行业中,实现经济的发展。
经济发展给开发系统提供了坚实的物质基础,系统软件的成本在随着技术的不断进步中趋向较低的态势,所以从经济价值的角度来看开发旅游管理信息系统将会是低成本高产出的活动。系统在开发时需要一定的成本投入,但一旦处于应用状态,系统自动为旅游行业创造价值,促进经济发展。
信息化时代,信息技术快速发展,技术掌握发展获取途径较多,在对系统设计中要对其软件和硬件进行科学的研究,通过与现实情况的分析比较适当的开发新的功能以满足性能需求。系统可以采用主流的Java语言,对WEBMASTER而言,JSP的写作界面应是随着需求而改动。采用的数据库有SQLServer、Oracle等,而相对于其他的数据库,SQL、Server数据库操作起来比较简单,但丝毫也不影响它在将来所发挥的功用。
随着互联网的普及,一般网民都具有一定的网络操作知识,能够操作具体的系统,在科学设计系统完成后,系统的维护只需很小的成本。系统成为一个共享的工具,为旅游产业创造价值。系统只需要一定知识的人员就能够轻松的操作起来。
旅游管理信息系统将旅游业动态化发展情况搬移到虚拟的空间,通过信息的供给与消费,创造经济价值,促进旅游行业的发展。在系统设计中需要借鉴各个学科的知识,同时要对比中吸收借鉴外国智能化旅游管理信息系统设计与应用的有益经验,加快我国旅游行业的转型发展。
作者:逯祥渠 单位:黄河水利职业技术学院
摘要:旅游管理信息系统课程是培养学生信息管理技术的重要专业基础课,实验教学内容更是关系课程教学质量的重要手段。以社会需求为导向,以培养目标为依据,根据学生的学习基础构建了旅游管理信息系统实验课程的内容框架,并设置了具体的实验项目和实验要求。
以互联网的发展为基础的信息技术是当前国际国内旅游业发展的重要推动力量。旅游业是较早采用信息技术的行业之一,随着旅游市场的全球化,信息技术深刻改变着旅游业的管理和经营模式,是旅游企业核心竞争力的重要内容。1992年国家旅游局启动中国旅游资源库的建设,标志着我国旅游信息化发展的开始。随着旅游业的快速发展,旅游信息化工作在体制建设、旅游网站建设等方面逐步完善。进入21世纪以来,从国家旅游局启动“金旅工程”开始,通过政府的政策制定和引导以及旅游企业的参与和支持,旅游业的信息化应用能力不断提高。2011年,国家旅游局信息中心编制完成了我国第一个旅游信息化发展规划,表明旅游信息化的建设和发展已经被纳入到旅游业的整体发展规划中,对我国旅游业的发展具有战略性的重要地位。自20世纪90年代我国部分高校开始设置《旅游管理信息系统》课程以来,旅游信息管理及信息技术相关的课程在高等院校的旅游管理及旅游规划等专业得到了迅速的发展。目前在开设旅游类专业的高校中,大部分都把《旅游管理信息系统》、《旅游信息管理》、《旅游信息系统分析与设计》等课程作为专业基础课或是选修课。《旅游管理信息系统》是培养学生旅游信息系统规划、分析、设计的综合性很强的理论课,除了要求学生要具备系统规划、系统分析和系统设计等方面的理论基础外,还要求学生能够利用理论知识进行旅游管理信息系统的建设,这就要求学生还要具有良好的实践能力。
一、《旅游管理信息系统》课程实验教学发展现状
作为培养旅游管理专业学生信息管理理论学习的主要课程,《旅游管理信息系统》课程受到我国高校的广泛重视,但实际教学效果却不尽如人意。对于文科学生来说,具有工科和理科性质的信息系统分析等课程内容让他们感到难以轻松掌握,导致学生的学习热情不高,这样的情况反馈至授课教师,也让教授该课程的教师的教学欲望大大降低。目前关于《旅游管理信息系统》课程教学改革的研究成果有了较为丰富的成果,研究内容主要集中在三个方面。第一是该课程的教材建设。根据旅游管理类学生的学习能力、专业基础能力和社会需求等方面进行教材内容的重新编排和设计。第二是教学方法与手段的改进。从该课程的教学内容出发,对该课程在理论课讲授和实验教学体系的设置进行了有益的探讨。第三是实验教学内容的设计研究。研究者主要对该课程在实验内容体系构建、课时安排和实验教学中的条件要求等内容进行分析。从相关的研究情况来看,关于该课程教学内容设计和教学手段更新等方面研究成果较多,对信息系统实验教学内容的研究主要集中在一般的管理信息系统实验,旅游管理信息系统实验的研究成果相对较少。现有的研究成果其重点集中在理论课或是实验课的设置,较少综合理论课与实验课进行综合分析。研究方案多认为应丰富理论或实验内容体系,增加基于编程语言的系统设计,这样既增加了课程难度,也不利于增强学生的学习兴趣,也提高了教师的授课难度,降低教学效果。本文尝试从旅游管理专业培养方案和教学目标入手,按照理论课程的知识体系,分析旅游行业的信息管理人才需求,构建旅游管理信息系统实验的内容框架,提高学生理论学习的效果和培养学生的实际操作能力。
二、《旅游管理信息系统》实验教学设计思路及内容框架
旅游管理专业开设《旅游管理信息系统》课程的目标是掌握旅游管理信息系统的基本概念、发展及设计原理等;了解旅游信息系统对旅游发展的影响及其应用现状;掌握旅游管理信息系统构建的原理、方法、步骤及相关技术手段。理论教学不能完全满足课程教学目标,因此需要开设课程实验。从社会需求来看,目前旅游管理信息系统主要的应用领域集中在旅游企业信息化、旅游目的地信息系统、旅游电子商务和电子政务。旅游管理专业培养目标主要是培养具有一定理论基础的专门性应用人才,文科学生在程序设计和软件工程实施方面基础较差,因此设置教学内容应按照“认知—模仿—应用”的思路安排实验内容。
实验内容按照“认知—模仿—应用”的思路分为三个部分,第一:旅游企业管理信息系统操作及分析。实验课上给学生提供目前酒店、旅行社、餐饮业、景区等旅游企业使用的系统软件,设置实践场景让学生通过使用相关软件去进行模拟操作。实验的目的是让学生对旅游管理信息系统形成感性认识并加以分析,对于软件在用户界面、模块设计、功能菜单等方面做出评价。第二:小型桌面数据库系统设计。使用microsoft公司office2003软件包中的microsoftaccess桌面数据库开发软件,提供学生详细到操作步骤的数据库开发范例,让学生进行模仿操作。在此基础上,让学生自行完成旅行社管理信息系统的数据库设计。第三:综合性实验。按照管理信息系统开发的步骤及方法,完成酒店管理信息系统和旅游目的地信息系统的分析和设计,包括系统开发背景、系统规划、系统分析、系统设计及系统实现等内容。
三、《旅游管理信息系统》课程实验项目设计
按照课程总体学时安排,依据理论课教学内容设置及多年的教学经验,结合实验教学大纲的要求,设计并实施《旅游管理信息系统》实验教学内容框架及具体实验项目,共设置了4个实验项目。如表3-1所示。实验一是认知类实验,主要目的是让学生了解旅游管理信息系统是什么,具体能够做什么。在系统的选择上,没有使用我国目前旅游业应用较为广泛的行业管理系统软件,如西软的FOXHIS、北京华仪酒店管理信息系统等,而是选择几个具有原型性质的系统。这样选择的优点是可以让学生更好的分析系统功能的优点和缺点。实验二是演示加设计类实验,主要目的是通过提供全程操作步骤的数据库设计,让学生模拟并自行设计旅游信息系统数据库。数据库技术是管理信息系统发展的核心和基础。数据库设计软件选用microsoftaccess2003:第一,学校机房广泛使用microsoftoffice2003;第二,该系统非常容易上手使用。实验三是设计类实验,主要目的是让学生掌握信息系统开发的整个过程和步骤。包括了系统规划、系统分析、系统设计和系统实现等阶段,通过该实验,学生可以对信息系统的开发形成工程化思想和系统思维能力。实验四是设计类实验,该实验提供一幅高像素中国行政栅格地图,以、等开发语言和SQL Server数据库进行混合编程,分为以下几个子系统。
混合编程的技术,界面设计新颖独特,集视频、动画、交互和街景于一体,操作使用便捷,接口灵活,具有多平台兼容等优势。
第二,系统借鉴经典三层架构结合WCF进行开发,代码结构合理,易于维护。
第三,路径分析更具人性化,用户既可点选地图任意点进行多点路径分析,又可将地物查询果加入分析列表进行分析,同时可对列表中的站点进行位置调整、删除等操作。
第四,基于模型的机器视觉技术,对行人进行精确定位、跟踪,统计准确率达95% 以上。
第五,无线定位技术的应用,是对GPS 的有力补充。在移动智能导览系统中,集成了基于权值选择的无线信号强度获取目标位置信息的位置算法,在一定程度上减少了GPS信号由于干扰或漂移引起的定位误差,提高了游客位置信息的精确度。
本文立足解决限制宁夏旅游业进一步稳定快速发展的信息化和智能化的“瓶颈”问题,借助以空间信息处理为核心的地理信息系统(GIS)技术支撑,构建具有强大的空间信息管理、空间信息分析、空间信息查询及三维影像显示等功能的智能化旅游管理信息系统。
通过引入了基于景观生态学的景观评估模型和基于地图服务的互动平台以及游客评价系统,采用基于模型的机器视觉技术和基于WiFi射频信号强度的权重值选择的定位算法。整合管理系统单元、全景虚拟体验系统单元、客流统计系统单元和电子导游系统单元四个单元于一体,强化游客体验和管理者智能动态化管理的动态导向特征,在一定程度上能够缩小宁夏与其他省区在智能化旅游管理技术上的差距。
但随着智慧旅游一词的问世,建设智慧旅游已经在全国范围内蔚然成风,顺应智慧旅游趋势该系统还有进一步优化和扩展的空间。尤其是大数据技术的引入将推动智慧旅游向更广更深的领域发展,其中一个重要趋向是面向游客深度体验和虚拟体验的关注,在借助智慧旅游最大程度地满足游客个性化需求和提供定制化服务,通过社交媒体和手机定位技术发展如现场救援、需求挖掘,需求响应等相关的新兴旅游服务将是智能化旅游管理信息系统的未来方向。
摘要: 随着人们生活水平的提高和生活质量的改善,传统的旅游信息管理不能满足需求旅行者日益复杂的需求,而这些信息可以通过现代信息技术进行充分的获取。在此结合当前旅游者的具体需求和旅游管理的发展水平,对现代旅游管理信息系统进行相应的分析,从而进行了科学合理的设计。
关键词: 旅游; 管理信息系统; WebGIS; 遗传算法
现在的旅游信息管理,是需要有管理系统的,这个系统主要是处理旅游信息的系统;首先是把旅游信息进行收集、整理、存储、传输等程序,最后才是旅游者进行信息检索,这些旅游信息供旅游者参考,也可以帮助他们进行旅游线路的决策等。 基于这些要求,就要求旅游信息必须具备时间要及时,有新的消息需要随时更新等。
1对不同时期的旅游信息进行分析
早在20世纪80年代,我国就有旅游管理信息系统了,在1981年的时候,中国国际旅行社,到美国引进了PRIME550型旅游信息管理系统;在1984年的时候,也去美国引进了关于饭店的计算机管理系统。通过逐步发展,很多行业都是采用了计算机信息管理系统,例如航空公司也是采用了这种订票系统,方便了乘客,订票不用去机场,在家里就可以直接定票了。进入21世纪后,计算机信息技术的不断发展,传统的旅游业和信息技术之间互相结合,对于旅游行业来说,这既是一种机遇,更是一种挑战。早在10年前,国家旅游局在一次工作会议上,就提出了要建设“金旅工程”通过旅游界人士的不断努力下,有了相当大的进步,旅游管理信息系统得到进一步的完善,例如酒店、旅行社、景点等,可以很容易查到。尽管这些在国内已经是取得了相当大的进步,但是和发达国家相比,就显得非常滞后了。主要存在以下几方面的问题:
(1) 旅游管理系统系统相当封闭。对于很多旅游信息管理系统,他们之间是无法进行信息的共享,互相之间利用的非常少,显得有点闭关自守。
(2) 旅游管理系统在开发是没有考虑空间信息。开发者在进行开发时,没有考虑周全,对空间信息忽略了,因此,旅游者在查询时,不能很直观地看到空间信息。
(3) 旅游管理系统的内容单一。 旅游管理系统,里面的内容多数是静态的,没有考虑到消费者的需求,缺乏吸引力。
针对当前我国旅游管理系统现状,与先进的信息技术进行结合,设计出分布式信息管理系统。从消费者的需求出发,把旅游管理系统的功能、数据库、输入界面和输出界面等,进行进一步的设计,设计出适合消费者需求的,本文采用ASP程序,开发出适合的软件,对于一些旅游规划的子系统来说,要考虑到游客的需求,例如旅游时间、费用等这些限制条件,再把这些需求转化为背包,或者不对称的TSP,再运用遗传算法,来进行解释。
WebGIS 是一种网络地理信息系统,这种系统必须要在有网络的情况下,才能进行的一系列存储、处理、分析的计算机系统, 这种技术是和Intemet应用的产物,也是一种互相操作的有效途径。要实现地理信息在网上能够直观的浏览,这和图形是离不开的,但是,现在的浏览器不支持这样的图形。因此要实现这种效果,需要另寻方法,一种是利用客户端解决,另一种是直接利用服务器解决。最常用的方法如下:
(1) 采用公共网关方式
这种方式一方面采用的是浏览器和服务器两者之间一个接口;另一方面是采用服务器和服务器软件这两者之间一个接口,这就起到了与客户之间沟通的桥梁作用了。还有种方式是把信息传送到服务器上,再通过服务器把信息传递给程序,程序再传递给服务器,最后服务器再将结果传到客户那里。这种技术有两种,但是因为因为程序相对比较复杂,而且灵活性又非常大,并且这种程序需要单独的运行,这样的网站由于用户都非常多,因此对于服务器来说,负担非常的重,所以运行的效率就很低。
(2) 采用服务器应用程序
这种方法是针对公共网关效率低,才研制出来的,因此他的方法和公共网关的原理有些相似;同时,也有他的不同之处,主要表现在公共运用程序可以单独的运行,但是对于服务器应用程序,需要在一种特定的服务器上运行,因此他的运行速度非常的快。这种服务器应用程序也有他的缺点,表现在必须依赖服务器和计算机作为平台。虽然这种服务器增强了与客户的端的交互性,也可以获取到更多的空间数据,但是这种信息仍然是属于静态的。用户在操作的时候,不能随意的进行缩小和放大,原因是这种图像是属于实体,在进行放大或者缩小这些操作时,都需要通过服务器才能完成。当网络快时,用的人多,服务器的负担更重,从而导致系统的反应变慢。
这种方法采用的是,在浏览器那端安装插件, 这种方法的目的是为了显示图形信息。这种方法是,将部分服务器上的一些功能,转移到客户端上;这种方法克服了系统反应慢,减少了负载。但是,这种方法仍然有他的缺点,要在客户端安装一些控件才能实现。
(4) 采用Java应用程序法
Java是一种编程语言。这种语言有一个非常大的优点,就是能够一次编写 ,什么地方都能够运用,并且和操作平台没有任何关系,这种方法可以直接存取到网络的相关文件,有非常大的灵活性。但是,也有他的缺点就是这种方法在编写程序的时候,工作量非常的大,速度也相对较慢。
在目前的一些互联网地图服务的相关网站上,有一些应用程序接口,进行技术研发,研发者可以利用其中的资源,供第三方运用。这与一些软件的功能有些相似之处,但是二者运用的范围有所不同。表现在传输方式不同,其次是
但对于地理信息系统开发而言,两者所应用的范围是不同的。首先,传输方式不同。其次是供给专业人士用的。基于这些特点,采用Map API是非常正确的选择。
3对整个信息系统进行分析
需求分析是为了准确的定义为了系统目标,满足用户的各种需求,用户的需求决定了系统的规模。
首先通过了解用户的不同需求,再根据这些需求来设计出系统;同时,在这些系统设计完成之后,这些用户的不同需求,成了最后验收的最主要的依据。
旅客是非常关心旅游管理信息系统的,因为这些游客,需要通过这样一个平台来了解旅游信息,为整个旅游做好前期的决策或者规划;因此,在出发前,旅游者需要了解到旅游的目的地的相关信息或者服务信息等等。这些信息包括吃、住、行、娱乐等等。假如旅游信息有变动时,这个系统将会随着变动而更新,所以,通过这个平台可以查询到相对准确的信息;这样做好前期的一些准备工作后,为游客的整个旅行做到心里有数,也能让游客更好的选择目的地,安排好行程的时间、地点等,也能满足一些游客的个性化需求。
增强旅游的宣传力度,也是为了让旅游信息管理的更好,且更进一步地管理好旅游提供的一些依据。所以说,对于旅游信息能够更科学、准确的管理,还能收集到反馈信息,为旅游分析、预测、决策等,提高科学的可靠性。因此,该系统除了能够更好地满足上述需求外,还应该是一个网络系统,游客通过这些互联网,获取到有用信息。这样也能方便旅游管理人员,他们可以随时通过互联网将准确的信息,进行更新和维护,从而使各种旅游资源的信息能够共同用,因此这个系统的目,依靠网络,为游客或者是旅游管理者,提高。达到旅游资源共享及信息更新的目的。
因此,本系统应达到目标:依托网络和旅游资源,为游客提供信息资源的查询,也是方便旅游管理者能够快速的维护和更新相关信息。
从旅游信息系统的总体需求来看,这个系统包含有信息的查询、形成规划还有对旅游资源管理的维护和更新等等。
(1) 对于信息的查询和管理
旅游景点和一些附属设施,这些都属于是旅游资源。这些都是通过旅游资源信息系统,以及文字、地图、照片、音频、图像等等这些多媒体信息,从而对旅游景点的风貌等进行全方面的介绍。同时,设计的系统可以让游客对相应的旅游景点的各种情况进行打分,并且根据最终的打分情况由高到低的顺序来推荐旅游景点。
(2) 确定相应的旅游行程
游客在选择自己预想中的旅游路线的时候,可以依据自己的旅游目的地,自己可以利用的旅游时间,自己预算的游玩费用等等从而预选出相对优秀的旅游行程路线。
电子地图的功能主要表现在以下几个方面:第一,可以借助电子地图控制相应的管理功能。系统在设计的时候,可以让图像放大、缩小以及还原等等这些具体的管理功能;第二,地图查询功能。可以根据游客制定的旅游地点,借助于先进的Map API技术,对周边的相关信息进行自动探测和搜索,系统具备的这个查询功能应该体现出高效、灵活和方便的特性,从而让游客借助这个查询系统能够较好地查询到相关实施的信息;第三,自驾游导航功能。当游客选定相应的旅游目的地之后,在起步开始就将起点和终点输入到系统中去,从而将相应的路程计算出来,通过文字的方式将行走的路线预设出来,同时将具体的路线在电子地图中向游客展示出来,引导游客准确找到旅游目的地;第四,地图输出功能。这个功能主要四实现专题地图的输出。针对的旅游风景区以及祥光的服务实施等方面的信息输出;第五,公交查询功能。对公交线路进行相应的查询,具体需要查询的是公交车的站点,公交车行走的路线以及是否需要换乘的可能性;第六,虚拟的旅游功能。游客在没有对相应的旅游景点进行游玩的时候,可以通过虚拟的旅游模式将相应的情况连接到酒店或者具体的景点,或者制作成为360°全景图的形式让游客从中感受到虚拟的真实旅游。
总之,随着信息技术的飞速发展,人们在获取信息的时候可以借助多种形式进行。而在当前的产业发展之中,旅游业的发展是非常迅速的,甚至是当今世界的第一大产业。本系统的出发点主要是放在Map API和虚拟旅游技术方面,在对相应的情况进行了全方面的调查、整理和汇总之后,同时借助于当前先进的旅游管理信息系统的优秀资源上,通过可行性的研究,总体设计了相应的系统等等,将旅游管理系统的具体功能同计算机先进技术进行了最大程度的整合利用,从而有效推动了旅游业的发展。
摘要:随着信息技术的飞速发展,《旅游管理信息系统》作为旅游管理专业的一门专业理论与技能相结合的课程,其开设的重要性已不言而喻,但是由于该课程开设历史较短,在实验教学环节上还存在很多问题。因此,本文针对《旅游管理信息系统》课程实验环节的特点及教学现状提出系统化教学思路及改革策略,以期通过本文的阐述为社会培养出更多高素质的旅游专业人才。
关键词:旅游管理信息系统;实验课程;教学
一、《旅游管理信息系统》实验课程的特点
旅游管理信息系统是一个以人为主导,利用计算机硬件、软件、网络通信设备以及其他办公设备,进行信息收集、传输、模拟、处理、检索、分析和表达,以旅游企业战略竞争、提高效益和效率为目的,并能为旅游企业进行决策、控制、运作的人机系统。以我校为例,《旅游管理信息系统》课程由理论课和实验课组成,总课时为54学时,其中实验课占18学时,是旅游管理信息系统理论的实际操作课程,该课程与其他旅游类课程和计算机类课程相比,具有两个显著的特点。
1、理论教学紧密结合实际,操作性和应用性强
操作性强,即理论学习必须配合实际操作,并配套上机实验,这与一般的计算机课程相类似,又有别于其他旅游类课程;应用性强,指教学的结果能在实际中使用,所采用的软件必须是当前旅游企业所普遍使用的主流管理软件,如为与大理的旅游企业对接,我校实验室采用了千里马、FOxhis等酒店管理信息系统作为教学软件。
2、实验课程必须以旅游专业知识为基础
旅游业是一个复杂的服务体系,旅游管理信息系统的设计和应用必须以酒店、旅行社等专业理论为基础,紧密结合旅游企业实际,因此,其实验教学不同于一般的计算机课程,专业性更强。
二、《旅游管理信息系统》教学对象的特点与实验课程教学现状
旅游管理专业学生具有自身的特点,熟知学生的特点和该课程实验教学的现状,将使实验课程的重新设计和教学更具针对性。
1、知识结构偏重文科,对学习理科知识有畏难情绪
旅游管理专业是新兴的边缘学科,国内高校的大部分旅游管理专业基本上是脱胎于地理、历史、人文、管理等学科兴办或增设。从云南省近几年高考学生的选考科目和招生情况分析,旅游管理专业学生的来源以历史、政治等文科生为主,这些学生在学科知识结构上多存在偏文科的现象,理工科知识基础相对薄弱,对数学、计算机类课程缺乏学习的兴趣和信心,甚至从心理上就存在抵触情绪,不利于教学的开展。
2、计算机知识特别是数据库基础知识薄弱
在专业课程设置上,计算机类的课程一般只开设旨在培养学生掌握基础知识和基本操作技能的公共必修课,例如《计算机基础》课程在大学一年级开设,学时数一般为72学时,其中还包括了实验课时。由于课时总量比较少,既要求掌握一定的理论知识,又要求有一定的操作能力,导致大部分学生并未能充分掌握上述知识。特别是学习《旅游管理信息系统》课程所必需的网络技术和数据库知识,在非计算机专业一般是不开设的,只有极少数学生曾自学过此类课程。
3、相对课时少,学习时间不足
根据调查,目前使用的旅游管理信息系统教材在讲述数据库技术部分知识时,采用FoxprO关系型数据库软件为对象,而数据库技术课程之前并未开设,在讲授《旅游管理信息系统》课程时必须安排补充这方面的知识,结果导致该门课程学时数极其紧张,而且对于完全没有数据库知识基础的旅游管理专业学生而言,难度很大,严重影响了教学效果。
三、实现《旅游管理信息系统》实验教学系统化思路及改革策略
从实验的过程分析,系统化过程中拟解决的关键主要有:实验软件系统化的实现;实验主体(学生)和客体(实习、用人单位)的评价研究;实验室的网络建设等。针对此,现提出具体的系统化措施。
1、实现实验内容的系统化是关键引入多种专业软件,实现实验内容的系统化
拥有资源是开展系统化教学实验的关键,根据教学需要,这种资源包括硬件资源和软件资源。硬件方面,在原来实验室内部局域网的基础上,提高计算机服务器的配置,争取与部分旅游企业实现联网,增强实验的效果。软件方面,除酒店管理信息系统外,根据教学需要引进旅行社管理信息系统、旅游物业管理信息系统、高尔夫管理信息系统、旅游景区管理信息系统等。在采购选择软件时应该考虑以下因素:软件开发商具备国家信息产业部资质认证;软件的发展比较成熟;在市场上有多家企业使用;售后服务比较好。为避免泛泛而谈,在系统化实验中,应该让学生精专一种管理信息系统,同时熟悉其他管理信息系统,以达到通晓原理、举一反三的实验教学目的。
实验措施的制订是实验系统化的外部保障,应该按照实验计划逐步实施。首先,制定室内实验要求,规定实验目标和步骤,让学生遵循一定的方向开展实验;其次,制定课外实验要求,让学生通过课外调查,了解各种管理信息系统软件在市场上的使用情况,增加实验的针对性;再次,制作调查和实验考核标准,将学生调查的结果讲解后存档;第四,与实力雄厚的软件开发商建立联系,引入资格证制度,如可与千里马等大型软件开发商建立合作关系,软件采用千里马酒店管理信息系统,学生实验考试合格,由开发千里马酒店管理系统所在的广州万迅电脑软件公司颁发操作认证证书,以提高学生的就业竞争力。
2、重视实验形式的系统化形式是巩固内容的手段
为使实验与实际紧密联系,在形式上应该与旅游企业建立联系,实现实验形式的系统化。根据实验需要,选择酒店、旅行社、度假村、物业管理公司等不同类型的旅游企业建立实习基地。选择实验酒店的参考标准:该酒店采用的软件有代表性,具有比较稳定的客源,三星级以上,部门结构比较典型等。选择旅行社的标准:国家百强旅行社,具有稳定的客源,拥有1家以上的分公司或两家以上的门市部。选择旅游物业公司的标准:有国家物业管理资质认证,组织结构比较齐全,在本地区具有较强的影响力等。
根据实验的需要,把实验分为认识实验、数据库设计、操作实验、实地操作实验等几个阶段进行。认识实验主要参观旅游企业运用旅游管理信息系统的情况,安排在课程讲授之前进行,以增强学生的感性认识,提高学习的兴趣。数据库设计实验安排在课程基础理论和数据库知识学习之后进行,以提高学生对管理信息系统设计和企业需求的认识,掌握设计步骤和原理,为培养熟练操作技能打下扎实基础。操作实验与酒店管理信息系统功能模块介绍等部分教学内容同步进行,主要是熟悉现有管理信息系统的操作,学习和掌握操作技巧。实地操作实验在旅游企业进行,根据达成的协议和学生个人的专攻方向,把学生分组安排到不同的旅游企业开展实验实习,以体会实际应用效果,积累现场实验经验。
通过上述实验形式,成为该课程实验系统化的有机组成部分。
3、注意采集反馈意见,不断完善实验
实验教学系统化效果如何需要在实验中检验,因此必须重视实验反馈意见的采集。检查实验教学系统化效果的途径主要有二个:一是学生的意见和掌握操作技能的程度;二是旅游企业的反馈信息。学生意见的收集分别在认识实验、数据库设计实验、操作实验、实地实验等阶段进行,根据其中的合理部分开展讨论,修改实验的内容和形式;学生掌握技能的程度主要通过学生设计的数据库作业、操作实验成绩、通过企业标准操作考试的合格率等几个指标进行评价。而旅游企业对毕业生的评价和实习中的信息反馈一般都具有实际参考价值,必须重视。采集旅游企业的评价方法有:根据协议定期评价,上门访问,交流研讨会等。通过旅游企业和实验主体――学生的信息反馈,不断修正实验,使《旅游管理信息系统》课程实验教学朝科学性、实用性方向发展,最终形成一个实验系统。
在教育、教学不断改革的今天,旅游管理专业的教学要不断创新教学内容。挖掘师资潜力,配合新的教学方式,以务实创新精神,为社会培养出更多的高素质的旅游专业人才。
作者单位:大理学院经济与管理学院
¨ 建筑物:是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。
其他地上定着物:是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性,使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的,如为提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施,在地上建造的庭院,花园、假山、围墙等。
房地产:土地or建筑物or土地与建筑物的合成体
房地:土地与建筑物的合成体。
土地:土地部分,此价格不含地上建筑物的价格。
地上建筑物:不仅是指地面以上的建筑物,还包含地面以下的建筑物,以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。
建筑物:仅指建筑物部分。分为房屋和构筑物。
(1)按用途来划分的类型
(2)按开发程序中划分的类型
生地:只指不具有城市基础设施的土地 如:荒地、农地。
毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。
熟地:是指具有完善的城市基础设施,土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。
在建工程:是指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工多年了。
现房(含土地):是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产。可能是新的,也可能是旧的。
(3)按是否产生收益来划分
收益性房地产:是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。
非收益性房地产:不能直接产生经济收益的房地产如:未开发的土地、教堂等。
(4)按经营使用方式来划分
营业型房地产 :商店、餐馆等
一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合,并与居住人口规模(30000~50000人)相对应,配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
一般称小区,是被居住区级道路或自然界线所围合,并与居住人口规模(7000~15000人)相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。
一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模(1000~3000人)相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、居住区用地(R):
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
5、住宅用地(R01):
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
6、公共服务设施用地(R02):
一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。
7、道路用地(R03):
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
8、居住区(级)道路:
一般用以划分小区的道路。在城市中通常与城市支路同级。
一般用以划分组团的道路。
上接小区路、下连宅间的道路。
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
12、公共绿地(R04):
满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
14、其它用地(E):
规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。
城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。
一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。
21、高层住宅(大于等于10层)比例:
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)
22、中高层住宅(7~9层)比例:
中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)
25、住宅建筑密度(毛):
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)
26、住宅建筑套密度(净):
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)
27、住宅面积毛密度:
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/ha)
28、住宅面积净密度:
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/ha)或以住宅建筑总面积(万㎡)与住宅用地的比值表示。
29、建筑面积毛密度:
也称容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(㎡/ha)或以总建面积(万㎡)与居住用地的比值表示。
30、住宅建筑净密度:
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。
居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。
绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)
35、住宅单方综合造价:
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/㎡)。
※ 常用的建筑名词和术语:
开间——一间房屋的面宽,即两条横向轴线间的距离。
进深——一间房屋的深度,即两条纵向轴线间的距离。
层高——楼房本层地面到相应的上一层地面的竖向尺寸。
建筑物——范围广泛,一般多指房屋。
构筑物——一般指附属的建筑设施,如烟囱、水塔、筒仓等。
预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。
构造柱——楼房中为抗震而设置的柱子。
埋置深度——指室外地面到基础底面的距离。
地物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁……
地貌——地面上自然起伏的情况。
地形——地球表面上地物和地貌的总称。
地坪——多指室外自然地面。
竖向设计——根据地形地貌和建设要求,拟定各建设项目的标高、定位及相互关系的设计,如建筑物、构筑物、道路、地坪、地下管线、渠道等标高和定位。
强度——材料或构件抵抗破坏的能力。
标号——材料每平方厘米上能承受的拉力或压力。
标高——建筑总平面图和一幢建筑的平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸,都要注标高。
轴线——画图与地面上放线,都要先从轴线入手,它是建筑物的控制线,凡是承重构件,如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。
中心线——对称形的物体一般都要画中心线,它与轴线都用细点划线表示。
居住面积系数——指居住面积占建筑面积的百分数,比值永远小于1。
使用面积系数——指房间净面积占建筑面积的百分数,比值永远小于1。
红线——规划部门批给建设单位的占地面积,一般用红笔圈在图纸上,产生法律效力。
① 工业建筑:供人们从事各类生产用建筑和为生产服务的附属用建筑。
② 农业建筑:供人们从事农业、牧业的种植、养殖、畜牧、贮存等用途的建筑。
③ 民用建筑:供人们居住、生活、学习、工作和从事其它公共活动的建筑。民用建筑又分居住建筑和公共建筑两类。
① 生土——木结构建筑:以土坯、版筑(干打垒)等生土墙和木屋架作为主要承重结构。
② 砖木结构建筑:用砖墙(或柱)、木屋架作为主要承重结构的建筑。
③ 砖混结构建筑:用砖墙(或柱)、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。
④ 钢筋混凝土结构建筑:主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。
⑤ 钢结构建筑:主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。
① 墙承式结构建筑:用墙承受楼板及屋顶传来的全部荷载的建筑。
② 骨架承重式结构建筑:用柱与梁组成骨架承受全部荷载的建筑。
③ 内骨架承重式结构建筑:当建筑物的内部用梁、柱组成骨架承重,四周用外墙承重。
④ 空间承重式结构建筑:用空间构架或结构承受荷载的建筑。
建筑物的等级是从防火、耐久年限及重要性等不同角度划分的建筑级别。
耐火等级标准是依据建筑物主要构件的燃烧性能和耐火极限确定。
燃烧性能:按照燃烧性能建筑构件分为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。
耐火极限:指建筑构件遇火后能支持的时间。
一级耐久年限,100年以上,适用于重要性建筑物和高层建筑。
二级耐久年限,50~100年,适用于一般性建筑。
三级耐久年限,25~50年,适用于次要建筑。
四级耐久年限,15年以上,适用于临时性建筑。
从建筑物本身的构造要求来看,一幢建筑物是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成的。
基础:是建筑物最下面的部分,埋在自然地面以下,它承受建筑物的全部荷载,并把这些荷载传给下面的土层——地基。基础是建筑物的重要组成部分,应该坚固、稳定、能经受冰冻和地下水及其所含化学物质的侵蚀。
墙或柱:墙或柱是建筑物的垂直承重构件,它承受地面和屋顶传给它的荷载,并把这些荷载传给基础。
楼地层:是建筑物的水平承重和分隔构件,包括楼板和地面两部件。
楼梯:是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。
屋顶:是建筑物顶部的承重和围护部分。
门和窗:门是供人们及家具设备进出房屋的建筑配件。窗的作用是采光、通风和供人眺望,窗应有足够的面积。
建筑物除了上述基本组成部分外,还有一些其他配件和设施,如:雨篷、散水、通风道、烟囱、垃圾道、壁橱等。
4、建筑工业化与建筑模树协调
建筑工业化的内容包括:设计标准化;构件与配件生产工厂化;施工机械化。
建筑模数:是选定的尺寸单位,作为建筑空间、构配件以及有关设备尺度协调中的增值单位。建筑模数包括基本模数和导出模数。
基本模数:是模数协调中选用的基本尺度单位,基本模数的数值应为100㎜,其符号为M即1M=100㎜
导出模数:分为扩大模数和分模数,扩大模数是基本模数的整数倍数,分模数是整数除基本模数的数值。
1、 地基与基础的概念及作用
基础:在建筑工程中,常把建筑物与土层直接接触的部分称为基础
地基:把支承建筑物重量的土层叫地基。
※基础位于建筑物最下部,是建筑物的组成部分它承受着建筑物的全部荷载并将它们传给地基。地基不是建筑物的组成部分,它只是承受建筑物荷载的土壤层。
地基是由持力层和保护力层的下卧层组成。每平方米地基所能承受的荷载称为这种土壤的“地耐力”(承载力)。
2、 地基与基础的关系
地基的地耐力越大,基础的底面积就可以相对地减小,材料也可以节省,施工速度就可以提高,造价也就降下来了。
基础底面积的计算公式:F=B×L
l 基础断面形式:是指用一个垂直于地面的剖切平面将基础垂直剖开之后所显示出的断面形状。砖混结构建筑物其承重墙下面的基础,通常是连续设置的,这种基础,叫做条形基础。
钢筋混凝土的抗拉与抗压强度均比较高,称为柔性材料。砖、石和混凝土的抗拉强度低,抗压强度较大,两者相差较多,这类材料称为刚性材料。宽度和厚度的比例关系可以用а角表示,称为刚性角,或称压力传递角。
埋深:设计室外地面到基础底面的距离,叫做基础的埋置深度,简称埋深。基础埋深的大小对工程造价有很大的影响,一般情况下,埋深越大,造价也越高。
基础埋置深度的确定应从下列几方面综合考虑:
3) 工程地质和水文地质条件。建造建筑物时,都希望建造在坚实的地基上,而不愿设置在承载能力低、压缩性很大的软弱土层上。
基础的类型是随着建筑物上部结构形式、荷载大小、土质情况及基础所用材料的性能而决定的。
条形基础或带形基础:建筑物上部结构的形式直接影响基础的类型。当建筑物上部结构采用砖墙承重时,它的基础多做成长条形。所以,条形基础往往是砖墙基础的主要形式。
独立基础:当建筑物上部结构采用框架结构承重时,其基础常采用方形的或矩形的单独基础,这种基础称独立基础。独立基础是柱子基础的主要形式。
杯形基础:如果柱子为预制钢筋混凝土柱时,往往把基础做成杯口形状,然后将柱子插入杯口,缝用细石混凝土灌实,这种基础称杯形基础。
联合基础:荷载大小与土质情况决定基础的类型。当建筑物荷载较大、地基条件较差时,为提高建筑物的整体性,避免各个柱子之间产生不均匀沉降,可将相邻柱下的独立基础在一个方向上连接起来,做成条形基础,称联合基础。或在纵横两个方向上都连接起来做成十字交叉的井格基础。当有些建筑物上部荷载特别大而所在地的地基又比较软弱,这时采用简单的联合基础和井格基础已不能适应地基变形的情况时,常采用满堂板式的筏形基础。筏形基础由板、梁所组成。为了加强筏形基础的刚度,以及换取地下部分的土重,则考虑采用箱形基础。箱形基础由顶板、底板和纵横交叉的垂直隔板所组成。它具有较大的空间刚度,一般不至于因地基局部不均匀的沉降而导致上部结构的开裂。它较适合于高层建筑或有地下室的建筑中。
以上是常见的几种基础基本结构类型。随着社会的发展,各地因地制宜,发展创造了许多新型基础结构形式,如壳体基础、不埋板式基础等。不埋板式基础是在天然地表面上,将场地平整,并用机械将地表土碾压密实后,在较好的持力层上浇灌钢筋混凝土薄板的基础,它可大大减少挖土方工作量,且较适宜于较弱地基的情况,特别适宜于五、六层整体刚度较好的住宅建筑中。
基础所用材料的性能决定基础的类型。当基础材料采用砖石砌筑或用混凝土浇捣时,由于这些材料是刚性材料,基础的宽度与厚度受刚性角的限制,这类基础称刚性基础。当基础材料的宽度与厚度受刚性角的限制,这尖基础称刚性基础。当基础材料采用钢筋混凝土时,钢筋混凝土为柔性材料不受钢性角的限制,这类基础称柔性基础。
砖基础的构造由基础墙、防潮层、勒脚、大放脚、垫层等组成。
基础墙与墙身的分界线,在构造上一般以防潮层为界。防潮湿层以下称基础墙,防潮层以上为墙身。在工程预算中,为计算方便起见,一般以室内陆坪或勒脚以上作为墙身。防潮层的设置,是为了防止地下水和室外地面水对墙及室内的侵入。常见的防潮层做法有如下三种:
防水水泥砂浆防潮层。防潮层的位置,应设在室内陆坪以下,(地面面层底部),高出室外地面处。以1:2或1:2.5防水泥砂浆(水泥砂浆加防水剂),抹20毫米厚的防水层。
2、 在室内陆坪同下,用防水泥砂浆砌筑3~5皮砖。
3、 豆石钢筋混凝土防潮带。在防潮处以豆石混凝土加钢筋以增强其强度。一般用在三根ф6的钢筋沿基础墙铺设。
勒脚是在基础墙室外部分到室外地面处的一段基础墙加固构造措施。常见的有两种处理方式:一是加厚墙体,外表抹灰或不作抹灰;二是基础墙壁外表面不加厚,作抹灰加固。
勒脚的设置,上部应高出基础墙防潮层与室内陆坪相平或略高,下部应与外墙散水相接。
基础大放脚、垫层,为使建筑物上部荷载均匀地传递到地基上,并使地基反力减小,增加基础的稳定性,可将基础墙与地基的接触面增大,设置大放脚与垫层。在刚性基础中,要注意受刚性角的限制。大放脚分为两皮一收或一皮一收与两皮一收相间(基底必须保证两皮一收),每收一次两边各收四分之一砖长(6厘米),前者叫等高式砌法,后者叫间隔式砌法。垫层可以用3:7灰土,或碎砖三合土,或混凝土制作。
地基土着眼于岩石和土的工程性质(特别是强度与变形特性)来进行分类。可以分为:岩石、碎石土、砂土、粘性土、杂填土五类。
地基以施工作业特征来划分,分为天然地基和人工地基两大类。
就用天然土层(不须作人工加固)作为地基的,称天然地基。可作天然地基的土壤有岩石、碎石土、砂土、粘性土。杂填土因压缩变形过大,而沉降又不均匀,不能作天然地基。
当天然土层的地耐力满足不了承载要求时,上述五种土壤均需做人工加固。经过人工加固的地基,叫人工地基。一般地讲,需加固的地基其物理性质是疏松、高孔隙比;其化学性质是强度低、压缩性高。我们加固的方针是提高密实度、提高强度、降低压缩性、降低渗透性。
换土地基。当地基土壤不符合工程需要时,挖去浅层软土,换上砂、砾石等强度较高的材料,从而提高持力层的承载力,减少部分沉降量。此种方法适用于处理浅层软弱土基,一般只应用于荷载不大的建筑物基础。
土的压密。分为浅层压密与深层压密。常见的浅层压密方法,有机械碾压法、振动夯实法、重锤法和强夯法。其原理及作用是通过机械碾压及夯压实土地的表层,强夯法则利用强大的夯击原理,迫使深层土液化和动力固结而密实。其适用于砂土及含水量不高的粘性土。强夯法就注意其震动对邻近建筑物的影响。
常见的深层压密方法有挤实土桩、挤实砂桩、振冲桩。其原理及作用是通过挤密或振动使深层土密实,并在振动挤压过程中,回填砂砾石等,形成砂桩或碎石桩,与土层一起组成复合地基,从而提高地基的承载力,减少沉降量。其适用于需处理地基深度3米以上,范围大,适用于处理砂土、粉砂或部分粘土含量不高的粘性土。
排水固结。常见的有预压法和砂井预压法,其原理及作用是通过改善地基的排水条件和施加预压荷载,加速地基的固结和强度增长,提高地基的稳定性,并使基础沉降提前完成。其适用于厚度大的饱和软弱土层。
化学加固。常见的有电硅化法、硅化法、旋喷法、深层拌和石灰加固法和深层拌各水泥加固法。其原理及作用是,通过注入化学浆液,将土粒胶结,或通过化学作用或机械拌和等,改善土的性质,提高地基的承载力。其适用于处理软土,特别是对已建成的工程事故修复处理或地基的加固。
桩基。当地基上部软弱、土层较深而下部埋藏有坚实地层时,可以采用打桩的办法将柱子送到地基中去,常见的有预制桩、灌注桩和爆扩桩。其原理及作用是,利用把桩打入坚实地层,由桩尖传递荷载(称为端承桩),或由桩壁摩擦力承受荷(称为磨擦桩),桩基常用于竖向荷载大而集中或受大面积地面荷载影响的结构,以及在沉降方面有较高要求的建筑物和精密设备的基础;桩基能有效地承受一定的水平荷载和上拔力,可用于作用有很大倾覆力矩的高耸建筑物。此外,还可用于减少机器基础的振幅,减弱机器振动对结构的影响,及作为地震区的结构抗震措施。
全部或一部分建筑在地下的房间称地下室。许多建筑物都设置地下室。地下室不仅可以起到基础的作用,耐用可以增加建筑物的使用面积,同时在战时还是防化学、生物、原子武器的掩体。
地下室从其所处位置来看,大致可以分为二类。一是半地下室,即地下室虽然设在一层以下,但还可以利用地下室外墙设窗,应用天然通风和部分天然采光。二是全地下室,即地下室全部埋于地下,可以是一层,也可以是几层。此种情况应采用机械通风和电气照明。
墙是建筑物中不可缺少的重要组成部分。在一般民用建筑中,墙和楼板称为建筑物的主体工程。墙壁的造价,约占工程总造价的30~40%;墙的重量,约占建筑物总重量的40~60%。
民用建筑中的墙一般起承重、围护和分隔的三个作用。
围护作用。墙体隔住了自然界的风、雨、雪的侵袭,防止太阳的辐射、噪声的干扰以及室内热量的损失等,故起保温、隔热、隔声、防水等围护作用。
并不是所有的墙体都同时具有上述三个作用。
墙体的分类方法有多种,一般按墙体所处的位置、方向及按墙体的受力特点和墙体所用的材料来划分类型。下面分别介绍:
按墙的方向可分为纵墙和横墙。纵墙指与建筑物长轴方向一致的墙(包括外纵墙和内纵墙);横墙指与建筑物短轴方向一致的墙(包括外横墙和内横墙)。习惯上外纵墙称檐墙,外横墙又称山墙。
按墙的受力情况可分承重墙和非承重墙。承重墙是指不但承受自身重量,同是还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙是指仅承自身重量、不承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙也称自承重墙。建筑物中的隔墙也属于非承重墙。
墙只起分隔空间和连接纵墙的作用。
4. 墙与柱混合承重方案,当建筑物内部采用柱、梁组成的内框架时,建筑物的外墙和内框架同时承受垂直荷载。也称内框架承重方案。
墙体设计首先根据建筑物的使用要求确定墙体的布置,并使其具有承重、围护和分隔的作用。同时,应满足各项构造要求,包括墙体厚度与砌合形式和其它细部构造等。
墙体厚度除应满足强度、稳定性及保温、隔热、隔声、防火等各项设计要求外,与所用墙体材料的规格尺寸有关。以普通粘土砖为例说明砖的规格与墙体厚度的关系。
我国现行变通粘土砖的规格尺寸为240×115×53(单位㎜)。它使一个砖长(240㎜)恰好等于两个砖宽加一个灰缝(115×2+10)、或等于四个砖厚加三个灰缝(53×4+9.5×3),根据砖的规格尺寸形成长:宽:厚=4:2:1的关系,在1m长的砖砌体中有4个砖长;在1m宽的砖砌体中有8个砖宽;在1m厚的砖砌体中有16个砖厚。这样在1m3的砖砌体中,用砖为4×8×16=512块,用砂奖0.26
现行墙体厚度用砖长作为确定依据,常用的墙体厚度有以下几种:
砖墙的组砌方式是指砖在砌体中的排列方式。为了砖墙坚固,砖的排列方式应遵循内外搭接、上下错缝的原则,错缝距离一般不小于60㎜。错缝和搭接能够保证墙体不出现连续的垂直通缝,以提高墙的强度和稳定性。
一顺一丁式。丁砖和顺砖隔层砌筑,使上下皮的灰缝错开60㎜。这种砌法砌筑的墙整体性好,目前广泛用来砌筑一砖厚以上的各种墙。
多顺一丁式。即多层顺砖和一层丁砖相间砌成。目前多采用三顺一丁式或五顺一丁式,这种砌式在各顺砖层间存在着连续的垂直灰缝,所以它的砌体强度比一顺一丁式低。但是这种砌式外露的砖比一顺一丁式少,所需技工数量少,碎砖利用率高,帮仍被采用。一般用于砌筑自承重墙和荷载较小的承重墙。
两平一侧式。3/4砖厚的墙是由两皮顺砖和一皮侧砖为一层交替砌成。这种砌式由于砖要侧砌(俗称斗砖),所以砌筑费工,对工人的技术水平要求较高。
l 每皮丁顺相间式。又称沙包式、梅花丁式。这种砌式是在一皮之内丁砖和顺砖相间,上下皮错缝砌筑而成。它的优点是墙面美观,但砌筑时费工,常用于不抹灰的清水墙。
空斗墙是用普通砖侧砌或平砌和侧砌结合砌成,墙体内部形成较大的空心。这种墙用料省、自重轻、基础的用料和费用也相应减少,但对砖的质量和对工人的砌砖水平要求高。空斗墙内部形成的空气间层有利于隔热、和温暖和炎热地区常有采用。在空斗墙中,侧砌的砖称斗砖,平砌的砖称眠砖,空斗墙的砌法有两种。
l 有眠空斗墙。用普通砖每隔一至三皮斗砖砌一皮眠砖。凡隔一皮斗砖砌一皮眠砖时称一斗一眠式。每隔二皮斗砖砌一皮眠砖时称二斗一眠式。同理也有三斗一眠的砌式。
l 无眠空斗墙。无眠空斗墙全由斗砖砌成,没有眠砖在一皮内可由一块丁斗砖和一块顺头斗砖相间砌成,也可由两块丁斗砖和一块顺斗砖相间砌成。
空斗墙的厚度一般为240㎜。无眠空斗墙可用于二层以下房屋,有眠空斗墙可用三层以下房屋。
空斗墙的基础、勒脚、门窗洞口两侧、墙的砖角等处要砌成实心墙,在钢筋混凝土楼板、梁和屋架支座处六皮砖范围内也要砌成实心墙,用以承受荷载。
是外墙外侧一室外地面接近的部位。有三个作用:一是保护墙脚,防止各种机械性碰撞;二是防止地面水对墙脚的侵蚀;三是美观,对建筑物的立面处理产生一定效果。
作用是阻断毛细水,使墙身保持干燥,为了隔断毛细孔,阻止毛细水进入墙内,通常在勒脚部位设置连续的水平防潮层,简称防潮层。
房屋四周的地面水渗入地下时,会增加基础周围土地的湿度,这不仅使基础含水率增加,还可能降低地基承载力。因此,要在房屋四周勒脚与室外地面相接处,设排水沟或散水,把勒脚附近的地面水排走。
排水沟:又称明沟,常用于南方多雨地区。排水沟通常用混凝土浇筑成宽180㎜,深150㎜的槽。槽底应有不小于1%坡度,以确保排水畅通。也可用砖、石材砌筑排水沟,此时槽内用水泥砂浆抹面(块石砌筑的排水沟也可用水泥砂浆勾缝)。
散水:又称排水坡、护坡。为了防止地面水沿勒脚渗入地下,侵蚀基础,常在外墙四周地面做成向外斜倾的坡面,将雨水排至远处,即为散水。
门窗过梁专指门窗洞口上的横梁。过梁的作用是承受洞口以上的砌体自重及梁、板传来的荷载,并把这些荷载传给门窗间墙。
窗台是窗洞口下部的排水构造。设于窗外的称外窗台。设于窗内的称内窗台。
为了排除炉灶的煤烟,通常在墙内设置烟道。为了增加室内的通风换气,还需在墙内设置通风道。
多层房屋内,为了排除各户所清除的垃圾,需设立垃圾道。
为了避免由于建筑物过长、温度变化、基础不均匀沉降和地震引起的墙体破坏,将建筑物分为几个独立部分,使各部分能自由变形,这种将建筑物垂直分开的缝称变形缝。包括:伸缩缝、沉降缝、搞震缝。
圈梁是沿房屋外墙、内纵承重墙和部分横墙内设置的连续封闭的梁。作用是加强房屋的空间刚度及整体性,防止由于基础的不均匀沉降、振动荷载等引起的墙体开裂。
构造柱必须与墙体及圈梁紧密连接。构造柱则从竖向加强层与层之间墙体的连接。
隔墙是把建筑物内部分割成若干房间或空间的墙,隔墙是不承重的。
(四)楼板层、地面和楼梯
按其在建筑物的位置分:(1)底层楼板层:将底层房间和地板下面分开;(2)地下室上楼板层:将底层房间和地下室分开。(3)层间楼板层:将房屋按其高度分成上下各层;(4)阁楼楼板层或天棚层;将最高一层房间与屋顶空间或阁楼分开。
楼板层由三部分组成:楼板、楼层地面和天棚。楼层地面也称楼面。
楼板依所材料不同主要有钢筋混凝土和砖拱楼板。
钢筋混凝土按施工方法不同又分
(1)现浇整体式楼板:是指施工现场支撑模板、绑扎钢筋和浇筑混凝土,经养护达到一定强度后拆除模板而的楼板。
(2)预制装配式钢筋混凝土楼板:预制装配式钢筋混凝土楼板的板和梁,是在工厂或现场预制,然后用人工或机械安装到房屋上去。
砖拱楼板:是普通粘土砖或拱壳砖砌成的,它比钢筋混凝土楼板节约钢筋和水泥,但自重大。
也称天棚、天花板。是屋顶承重结构的下面及各层楼板的下面。
顶棚的构造方法依据房间使用要求不同分为直接抹灰顶棚和吊顶棚两类。
(1)直接抹灰顶棚:就是在楼板底面直接抹灰后喷浆或不抹灰直接喷浆的形成的顶棚。
(2)吊项棚:某些房间或走廊,有较高的隔声要求或视觉要求,要求顶棚底面平齐,或者沿楼板底面敷设管道、电线,这些管线又不宜外露时,可以作吊顶棚。
包括底层地面和楼层地面,楼层地面也称楼面。
(1)面层(2)结合层(3)找平层(4)防水层(5)防潮层(6)保温、隔热层(7)隔声层(8)垫层
(1)按面层材料及施工方法分:整体面层和块料面层地面
(2)按地面的热工性能分
(3)按地面的特殊功能分:耐腐蚀地面、不发火地面、防火地面等。
(1)水泥砂浆地面;(2)现浇水磨石地面;(3)菱苦土地面;(4)缸砖地面;
(5)陶瓷砖地面; (6)半硬质塑料地面;(7)木地板;(8)水泥石棉浆面层地面;
踢脚板是地面和墙面相交处的构造处理。作用是保护墙的根部。故高度为100㎜左右。
墙裙:在厕所、厨房等房间,墙的下部容易污染,需经常洗刷,常将不透水材料加高至900~1800㎜,称为墙裙。
一般对应于建筑物的变形缝的部位设置。
阳台是供楼房各层接触的平台,能够使人们乘凉、休息、观景、晾晒衣物等。也称凉台,是突出于外墙面或在墙内的平台。按阳台与外墙的相对位置,阳台分凸阳台、半凸阳台和凹阳台三类。
雨篷是房屋入口处遮雨、保护外门免受雨淋的构件。
楼梯的组成:由楼梯梯段、平台和中间平台、栏杆或栏板三大部分组成。
按楼梯所在位置分:室内楼梯和室外楼梯;
按楼梯的使用性质分:主要楼梯与辅助楼梯、疏散楼梯与消防楼梯;
按楼梯所用材料分:木楼梯、钢楼梯和钢筋混凝土楼梯;
按楼梯的开花分:直跑式、双跑式、双分式、双合式、转角式、三跑式、四跑式、螺旋式、曲线式、剪刀式、交叉式等。
楼梯的坡度是指楼梯段的坡度。它有两种表示方法;一种是斜面和水平面所夹角表示;另一种表示方法是斜面的垂直投影高度与斜面的水平投影长度之比。
楼梯的宽度包括楼梯段的宽度和平台宽度。
净空高度包括楼梯段的净高和平台过道处的净高。
踏步尺寸:楼梯踏步踢面与踏面尺寸的比决定楼梯的坡度。
扶手高度:自踏步前缘线量起不宜小于0.9m,靠近梯井一侧水平扶手超过0.5m时,其高度不应小于1m。
楼梯按构成材料不同,可以分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯和钢筋楼梯。
钢筋混凝土楼梯依施工方法不同,可分为:
(1)现浇钢筋混凝土楼梯:梯段和平台浇筑在一起,具有整体性好、刚度大、坚固耐久等优点。
(2)预制装配式钢筋混凝土楼梯
(1)踏步面层:表面应耐磨并且光滑,以便于行走和清扫一般钢筋混凝土楼梯都要抹面。
(2)踏口处理:光滑并有防滑构造。
(3)栏杆、栏板和扶手:栏杆既起防护作用,又有一定的装饰效果。
电梯:同机房、井道、轿箱三大部分组成。
自动扶梯由电动机械牵动,梯段踏步连同扶手同步运行。
屋顶位于建筑物的最上部,是屋面和承重结构所组成。屋面是屋顶最上层起覆盖作用的外转围护构件。承重结构则支承屋面。并将荷载传递至墙体或柱子上。
屋顶的分类:一般按排水坡度的不同分为平屋顶(屋顶坡度小于10%)屋顶坡度小于10%和坡屋顶(屋顶坡度大于10%,又称斜屋顶)两大类。
屋面坡度通常采用高度与长度的比来标定,如:1:2或1:3等;较大坡度也有用角度,如300或450等;较平坦坡度,常用百分比,发2%或5%等表示。
不同的划分依据,得到不同的划分结果,常见的划分有:依据门所用材料不同,分为木门、钢门、塑料门及其合金材料门。
依据门扇的用料和作法为拼板门、镶板门、胶合板门、玻璃门、纱门、百页门等。
依据门的开启方式不同分为平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、卷帘门、升降门、上翻门等。
我们主要介绍按照开启方式的不同而划分出来的门的种类。
门主要由门框、门扇、亮子窗和五金零件等组成。
亮子窗又称腰头窗,在门的上方,为辅助采光和通风之用,有平开及上、中、下悬等数种。
门框是门扇及亮子窗与墙洞的连系构件,有些还有贴脸、门蹬或筒子板等辅助构件。
五金零件通常有铰链、插销、门锁、风钩、拉手、门碰头等。
窗依据开启方式不同分为平开窗、固定窗、推拉窗、横式旋窗、立式转窗及百页窗。
推拉窗:分垂直推拉和水平推拉两种。垂直推拉窗需要滑轮和平衡设施,多用在内窗。水平推拉窗一般上下放槽轨,开启时二扇或多启扇重叠,和其它窗相比无悬挑部分,窗扇和玻璃平面尺寸可以放大,利于采光和眺望。
窗主要由窗框、窗扇和五金零件组成。
抹灰是把各种砂浆抹在建筑物墙体、梁板、地面的表面装修工程,贴面是以砂浆作为粘结材料,将各种块状贴铺材料固定到建筑物墙体、梁板、地面上的装修工程。
抹灰与贴面的作用,是保护建筑构件不受自然因素的侵蚀,提高构件防潮、抗风化、保温隔热的能力,增加构件的耐久性,改善清洁卫生条件,抗腐蚀,提高光洁度,增加光线反射,改善声学效果,改善建筑物的艺术形象,增加建筑物的美观。
抹灰的组成一般分底层、中层和面层。
底层主要起与地基粘结和初步找平作用。中层主要起找平作用。面层主要起装饰作用,要求大面平整、无裂缝、颜色均匀,用料随抹灰种类不同而确定。
(一)住宅有套型和户型
套型是指按不同的使用对象和家庭人口构成而设计的成套住住宅的类型。
套是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲,就是指每家所用有住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
对于住宅套型的大小,一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》,住宅的面积标准分为三种套型:小套使用面积18——29㎡;中套使用面积30——44㎡;大套使用面积45——65㎡。
对于住宅的户型,按平面组织可分为:独幢公寓、一室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为:复式、跃层式、错层式等,户型设计是否科学合理,直接影响到入住后的舒适感,户型设计应遵循“四明三大”原则,做到动静分离,洁污分离,食便分离,确保通风、采光,这样的户型因其科学合理而永远不会过时。
住宅的进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都有限定在5米左右,不能任意扩大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言。故又称为开间,住宅开间一秀为3.0~3.9米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
住宅的高度计量除了用“米”,还可用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。当上部有吊顶、吊柜、搁板时,应按地(楼)面至其底面之间的高度计算。《住宅建筑建设规范》规定,住宅层高不应2.8米。卧室、起居室的净高不应低于2.4米,其中局部不应低于2米。利用坡层顶内空间作卧室时,其一半面积的净高不应低于2.1米,其余部分最低处高度不宜低于1.5米。卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2米,卫生间、厕所内采用蹲式大便器时,其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.9米。
户型比,又叫户室比,它是指各种户型在总户数中所占的百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重,如一栋住宅楼中,小套(或一室户)占25%,中套(二室户)占47%,大套(三室和四室户)占28%。
房屋的使用面积与建筑面积之比为建筑的平面系数,使用面积是指房屋内,除掉墙、梁、信等结构部位所占面积,即为使用者所用面积。建筑面积为使用面积加上建筑结构所占面积。对于住宅,各户要均分楼梯和走道的建筑面积,一般住宅建筑的平面系数为60~80%。
一般来说平面系数较高为经济,因为人们用房就是为了使用空间,平面系数高意味着整个面积中能为人们使用的面积比例大。但是也不能单纯去看平面系数,过去在我国设计界中曾因为单纯追求平面系数高,而忽视厨房卫生间等小房间的设计。这样,平面系数,但用起来并不好用。因此,购房者在选房比较平面系数时,可将建筑面积、房间类型、数量差不多的房屋进行比较。如两种房屋都是二室二厅,面积也不相上下,那么谁的平面系数高,谁就相对经济。
住宅平面是表示住宅在水平方向房屋各部分的组合关系,从房屋各部分面积的使用性质来划分,是由使用房间、辅助房间,交通联系部分和房屋构件四部分组成。
使用房间又称为主要房间,是指起居室与卧室等。
辅助房间是指厨房、卫生间等。
交通联系部分是指住宅中各个房间之间、楼层之间和房间内外之间联系通告的面积,如门厅、过厅、楼梯、坡道、以及电梯等所占的面积。
房屋构件是指房屋承重系统、分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构成。
房间的面积、形状和尺寸要满足室内使用活动和家具、设备合理布置的要求;
门窗的大小和位置,应考虑房间的出入方便,疏散安全,采光通风良好;
房间的构成应使结构构造布置合理,施工方便,也要有利于房间之间的组合,所用材料要符合相应的建筑标准;
室内空间能主顶棚、地面、各个墙面和构件细部,要考虑人们的使用和审美要求。
住宅房间的面积、形状和尺寸
使用房间面积的大小,主要是由房间内部活动特点、使用人数的多少、家具设备的多少等因素决定的,要求我们把一个房间同倍的面积,根据它们的使用特点分为以下几个部分;
房间平面形状和尺寸,主要是由室内使用活动的特点,家具布置方式,以及采光、通风、音响等要求所决定的。在满足要求的同时,构成房间的技术经济条件,以及人们对室内空间的观感,也是确定房间平面形状和尺寸的重要因素。
※ 购房者在确定自己的购房面积时,要针对自己的工作、生活特点进行选择:
开放型:企业家、社会活动家、领导干部等开放型家庭,经常需要在家中会客议事。因此,从房屋面积上来说,就需要有较大的公共空间,同时要求公共活动不打扰家庭的私密活动。由于公共空间的增多增大,分隔空间的增多,如果面积太小,就很难达到满意的使用要求。此类住宅面积在100㎡以上为佳。
休闲型。一般的工人、工薪阶层、家庭活动主要以看电视、会亲友、做家务、玩棋牌、养花鸟为主,对面积的要求主要由家庭的人员构成决定。具体面积选择应与家庭人口多少相适应,建议数据:3口之家以50~70㎡为宜,4口之家以60~80㎡为宜。
学习型。科技工作者、部分行政干部、教师的家庭,除了必要的家务和餐饮休息之处,还要花费大量时间工作和学习。因此,此类家庭需要一些安静、封闭的空间,如书房等。在保证必要的生活空间前提下,应提供工作、学习面积。
除了工作、生活类型差别,还有家庭人员构成对建筑面积的多少发生影响,包括家庭人口多少、年龄构成、性别构成。是三代同堂还是三口之家?家庭人员近期的变动趋势,是有女要嫁,还是有儿要娶?儿女是否要出门读书,是否要添小宝宝?是否准备请保姆?均要做统一考虑,使确定的房屋面积在一定时期内具有适应性。不要购完房,就觉得整个房间“空荡荡”,空巢效应明显,或刚搬进新房,又觉得面积不够用了!应综合考虑购房目的与制约因素,是准备住5~10年,还是准备长期使用,是为了解决当前的“无房”之急,还是为了营造成长期的“安乐窝”,买房是为了住,还是为了投资?现有收入和积蓄高的,可对自己的住房,可暂购面积较小者,做短期打算,面积只要能基本满足当前需要即可。
门窗在房间平面中的布置
房间平面设计中,门窗的大小和数量是否恰当,它们的位置和开启方式是否合适,对房间的平面使用效果也有很大影响。同时,窗的形式和组合方式又和建筑立面设计的关系极为密切,门窗的宽度在平央中表示,它们的高度在剖面中确定,而窗和外门的组合形式又只能在立面中看到全貌。
一幢住宅除了满足使用要求的各种房间外,还需要有交通联系部分把各个房间之间以及室内之间了联系起来,住宅内部的交通联系部分可以分为:
水平交通联系的走廊、过道等;
垂直交通联系的楼梯、坡道、电梯等
交通联系枢纽的门厅、过厅等。
交通联系部分的面积,在一些常见的建筑类型,约占建筑面积的1/4左右。这部分面积设计得是否合理,除了直接关系到建筑物中各部分的联系通行是否方便外,它也对房屋造价、建筑用地、平面组合方式等许多方面有很大影响。
交通联系部分设计的主要要求有:
交通路线简捷明确,联系通行方便;
人流通畅,紧急疏散时迅速安全;
满足一定的采光通风要求;
力求节省交通面积,同时考虑空间处理等造型问题。
目前,许多开发商对这部分特别重视,注重设计的艺术性以及舒适性、豪华性,使人们感受到一种档次,一种地位与身份的享受。
建筑平面的组合,实际上是建筑空间在水平方向的组合,建筑平面设计的主要任务是:
根据建筑物的使用和卫生等要求,倒塌安排建筑各组成部分的位置,并确定它们的相互关系;
组织好建筑物内部以及内外之间方便和安全的交通联系;
考虑到结构布置、施工方法和所用材料的合理性,掌握建筑标准,注意美观要求;
符合总体规划的要求,密切结合基地环境等平面组合的外在条件,注意节约用地和环境保护等问题。
可看房间的功能分区是否明确:看平面组合“水份”是否过大?看整个建筑的平面组合。是一梯四户?一梯三户?或是一梯二户。或每层楼户过多,那么每户的采光面和采光方向要受到局限。
人们购买住宅,就是要利用住宅的空间;室内空间质量的高低好坏直接关系到居住质量的高低。
针对住宅的空间,应从四个方面来考虑:一是每个房间的物理性质;二是各个房间的组合关系;三是门厅、楼梯间的空间情况;四是住宅的层高。
注意房间的物理性质,这是每位购房乾最基本考虑到的东西,作为销售人员要能够掌握住,主要包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱,房间内的色彩和色调,易形成角落空间,不好再布置其他家具,造成空间的利用程度低。另外,异形房的造价成本也高,不利于销售。
l 卧室不能采用异形房。因为住宅中有床,床为规则短形,或房间为异形,易形成角落空间,不好再布置其他家具,造成空间的利用程度低。别外,异形房的造价成本也高,不利于销售。
(二)各房间的组合关系
这主要表现在室内空间的序列与室内空间的层次上。由于各房间的空间存在着对比和变化,使不同功能的房间,在空间大小用形状上存着差异需要在设计突出空间的对比强烈,以便取得良好的空间效果。所谓的空间序列是指在建筑内按一定的流线组织空间的起、承、开、合等转折变化。一幢住宅内有很多流线,但最重要的是主流线。
对于住宅的空间组合,首先应是实用与方便。空间组合一般以客厅、饭厅为中心枢纽展开,有一完整墙面(墙面上无门、窗),同时,客厅要能快速、简捷地将人流分开,从客厅到各房间绕行距离要短。饭厅要与客厅联系紧密,饭厅也可承担部分疏散任务。
(三)门厅、楼梯间的空间利用
在住宅开发中,这些都是“门脸”的事情,对此以前都不重视,如果进行设计科学合理,而且又突出艺术性,会给购房者带来一种附加值。
另外,有些地方可以作为物业管理所需,更方便业主。
住宅的空间在实际开发中需要突破与创新,不能守旧,按照传统的思路进行,必须进行一系列的革新才能使所开发的房子供不应求。
层高,对住宅的空间是非常重要的,一般来讲,住宅的层高每增加10㎝,其造价就要增加1%。因此,层高对建筑的造价影响较大。以前,层高较大,后来变小,最近的趋势是在小的基础上,以在增大,使层高给人一种空间的美感。
一间房间是由墙、顶棚、地面围合而成。各个界面的大小、高低、颜色、质感不同,空间给人的感受就不同。当顶棚、地面都确定了,墙的高度变化会给人的感觉就是压抑,人呆在里央有压扁了、透不过气的感觉。如果房间的面积很小,但层高又特别高,容易给人以飘渺、向上的感觉。可哥特式建筑中,建筑师就是以垂直向上的高直空间和形体来表达对天堂的崇拜和向往。当然,在一般的住宅、公共建筑中,层高不可能那么夸张,但是,层高与平面是否协调的问题仍然存在。一般来说,层高在房间平面长边与短边长度之间为宜。如果房间平面是方形,层高与平面边长以1:1为宜。
住宅的结构物是建筑空间围合的主要手段,结构形式的不同,结构形式的不同,对空间的划分、分割方式也不同,对住宅的层高也有一定的影响。框架结构,由于墙只是其中的分割构件,而非承重构件,其位置布置、更改就相对灵活。但是,框架结构中,由于梁的跨度一般较大,故梁的高度也较大。在空间的分割中,有时候,梁会横在一间房子的中间暴露出来,这种情况下,由于梁的横入,使层高发生了变化,整个空间的统一性被打破。即使房间的主要层高是满足要求的,也给室内空间的布置,使用带来了难题。
现在的商品房住宅中,户内出现楼梯的情况比比皆是。伴随着室内楼梯的出现,室内层高也发生了变化。给予人以不同的空间感觉。楼梯是连接不同高度空间的主要形式,楼梯设置位置的恰当与否,直接影响人们对建筑空间的感受。现在的不少商品房设计中,各房间的层高(或室内净高)完全一样,只是房间处在两个不同的水平标高上,这样的设计,楼梯的位置就很重要。楼梯应设在较醒目的位置,保证上、下空间的连续性。如果卧室空间较低,客厅一定要把上下空间贯通,让人体会到整个空间的完整性和“步移景移”的变化性。
住宅的层次主要满足人们的生理需要(如有足够的空气可以呼吸,光线可以大部分地进入)和心理需要(对空间的心理感觉等)。因此,高明的建筑设计,往往会使建筑层高变化有致,使错落的空间得到充分合理的应用。是否充分利用了上层空间做贮藏空间。如房间有门厅,可看设计者是否设计吊柜。因门厅面积小,就空间感觉来说,空间可以低一些,这样就给吊柜留下了空间,因门厅不会停留过多的人,故空间压低,也不会带来空气不新鲜、光线不充足的问题。同时,由于门厅空间的相对收缩,与室内空间在大小、明暗上的对比就更强烈了,使空间效果更加生动鲜明。在走道上也应降低层高,设置贮藏空间。
房屋内的给排水管道、天然气管道住住上下贯通,在室内的天棚下面有各种管道穿出。消费者在挑选时,要注意这些管道凸出的部位是否经常出入的地方,是否会影响到自己的行动工,如碰头、蹭手等。
对于住宅空间来讲,一定要追求一种实用与艺术的完美结合,使空间充满动感和灵性。
建筑的艺术是空间的艺术,有人说建筑中凝固的音乐。住宅的艺术是由住宅空间和实体这两大基本要素,而建筑的功能和艺术均由两个因素的组合变化而形成。
实际上,住宅的外观就是住宅体现型与立面的表现。住宅的美观问题,不但在房屋外部形象和内部空间处理中表现出来,又涉及到建筑群体的布局,还和建筑细部设计有关。其中房屋的外部形象和内部空间处理,是单体住宅所要考虑美观问题的主要内容。
一 对住宅外部形象设计的要求
1、住宅的外部形象要反映住宅类型的特征
住宅的外部形象要反映住宅类型内部矛盾空间的组合特点,美观问题要紧密地结合功能要求。不能脱离功能要求,片面追求外部形象的美观,也就是不能违反适用、经济、美观三者辩证的关系。
2、结合材料性能、结构构造和施工技术特点
3、根据建筑标准及开发成本等经济指标
4、适应基地环境和建筑群体形象。
5、符合住宅造型和立面构面的规律
住宅体型确立的主要依据是内倍空间的组合方式,其主要反映的住宅总体量的大小、组合方式和比例尺度等,对住宅外形的总体效果具有重要影响。根据住宅规模大小、功能要求特点以及基地条件的不同,建筑物的体型有的比较简单,有的比较复杂,这些体型从组合方式来区分,大体上可以归纳为对称和不对称的二类。
对称的体型有明确的中轴线,建筑物各部分组合体的主从关系分明,形体比较完整,容易取得端正、庄严的感觉。我国古典建筑较多的采用对称的体形,一些纪念性建筑和大型会堂等,为了使建筑物显得庄严、完整,也常采用对称的体型。
不对称的体型,它的特点是布局比较灵活自由,对功能关系复杂,或不规则的基地形状较能适应。不对称的体型,容易使建筑物取得舒展、活泼的造型效果,不少医院、疗养院、园林建筑等,常采用不对称的体型。
建筑体型组合的造型要求,主要有以下几点:
对于对称的体型,通常比较容易达到。对于较为复杂的不对称体型,为了达到完整的要求,需要注意各组成部分体量的大小比例关系,使各部分的组合协调一致,有机联系,在不对称中取得均衡。
建筑体形的组合,还需要处理好各组成部分的连接关系,尽可能做到主次分明,交接明确。建筑物有几个形体组合时,应突出主要形体,通常可以由各部分体量之间的大小、高低、宽窄,形状的对比,平面位置的前后,以及突出入口等手法来强调主体部分。
各组合体之间的连接方式主要有:几个简单形体的直接或咬接,以廊或;连接体的连接。形体之间的连接方式和房屋的结构构造布置、地区的气候条件、地震烈度以及基本环境的关系相当密切。
简洁的建筑体形易于取得完整统一的造型效果,同在结构布置和构造施工方面也比较经济合理。
建筑物的体型还需要注意与周围建筑、道路相互应配合,考虑和地形、绿化等基地环境的协调一致,使建筑物在基地环境中显得完整统一、配置得当。
建筑立面是表示房屋四周的外部形象。建筑立面可以看成是由许多构部件所构成:它们有墙台体、梁柱、墙墩等构成房屋的结构构件,有门窗、阳台、外条廊等和内部使用空间直接连通的部件,以及台基、勒脚、檐口等主要起到保护外墙作用的组成部分。恰当地确定立面中这些组成部分和构部件地比例和尺度,运用节奏韵律、虚实对比等规律,设计出体形完整、形式与内容统一地建筑立面,是立面设计地主要任务。
比例直辖市既存在于立面各组成部分之间,也存在于构件之间,以及对构件本身的高宽等比例要求。
节奏韵律和虚实对比,是使建筑立面富有表现力的重要设计手法。建筑立面上,相同构件或门窗作有规律的重复和变化,给人们在视觉上得到类似音乐诗歌中节奏韵律的感受效果。立面的节奏感,在门窗的排列组合、墙面构件的划分中表现得比较突出。门窗的排列,在满足功能技术条件的前提下,应尽可能调整得既整齐统一又富有节奏变化。
建筑立面的虚实对比,通常是指由于形体凸凹的光影效果,所形成的比较强烈的明暗对比关系。
一幢建筑物的体型和立面,最终是以它们的开头材料质感和色彩等多方面的结合,给人们留下一个完整深刻的外观印象。在立面轮廓的比例关系、门窗排列、构件组合以及墙面划分基本确定的基础上,材料质感和色彩的选择、配置、是使建筑立面进一步取得丰富和生动效果的又一重要方面。根据不同建筑物的标准,以及建筑物所在地区的基地环境和气候条件,在材料和色彩的选配上,也应有所区别。
一般说来,粗糙的混凝土或砖石表面,显得较为厚重;平整而光滑的面砖以影响着我们的心理和生理健康。
按照格式塔心理学的“图——底理论”,图与底是相辅相成的,互为主从的。如果建筑物是图,把它放在主要地位,那么包围建筑物的空间是底,即背景。这时候空间成为背景,处从属的地位。我们常常习惯于突出建筑物的重要性,而忽视周围空间的作用。实践证明,离开当时当地的特定环境条件,建筑物再好,再美也不会是成功的作品。反之,把建筑物当作底,建筑物以外的空间作为图,在居住区中扮演重要的角色,这时候室外空间环境不再是可有可无的。
可以设想,当一幢住宅座落在孤零零的荒野上,四周无依无靠。即使住宅院墙高筑,内部豪华舒适,住在里面的人也不会感到安全,也无法摆脱孤独的失落感。另一方面,当你的居室处于密密麻麻的棚屋包围之中,除了狭窄的通道之外没有一点的活动的室外余地。虽然你的居室还算宽敞,也始终被压抑的感觉所困扰。
居民对环境的需求包括两个方面,即物质的需求和精神的需求。美国心理学家A·马斯洛在《人的动机理论》中提出,人的需求分5个层次:生理的需求、安全的需求、友爱的需求、尊重的需求和自我实现的需求。他认为人们首先追求较低层次的需求,只有在较低层次的需求得到合理的满足之后,较高层次的需求才会突出出来不同层次的需求可能在同一时间共同发挥作用;但依据具体情况总有某一层次的需求在其中发挥主要的作用。
通过市场调查分析,我们将城市居民对居住区环境的需求分为如下5个层次:生理需求、安全需求、社交需求、消闲需求和美的需求。
一、生理需求是人类最基本的需求。新鲜的空气、充足的阳光、良好的通风、没有噪声干扰、要求冬暖夏凉等是求得生存的保证,乃是生理上优先的需要。
二、安全的需求包括个人私生活不受侵犯,避免人身和财产遭受伤害和损失等也是一种求生存的基本需求,自远古至今从来如此。
三、人与人的接触,邻里关系、互助互爱等社会交往的需求是文明社会中必不可少的人类活动。离开社会交往城市就没有存在的必要。
四、消闲指的是闲暇时间如何消遣。休息、游戏、文艺、体育、娱乐等等,各人爱好不同,内容十分广泛。
五、美的需求不仅指赏心悦目景观待环境的美,还指在这样的空间里人们感到生活是那么美好,产生一种自豪感,不禁令人自觉地尊重别人并受到别人的尊重。正象俄国车尔尼雪斯基说过的一名话:“美就是生活”。
居民对环境的需求是由低层次向高层次循序进取的。当上一个层次得到满足以后,就会有下一个更高层次的需求。也就是说,当人们满足了物质需求后必然要追求精神上的需求。然而人的需求是多层次、多方面的。不同的人由于不同的环境刺激会产生不同需求的反应。有的需求是正当的,有的需求却并非是正当的。我们的任务是尽可能满足居民的正当需求,并刺激其发展,与此同时削弱不正当的需求,并制约其发展。因为当某一需求得到充分的满足后就加快它的发展,而如果它越是得不到充分的满足,穹就越是处于不活跃的状态。然而随着人类的进步和社会的发展,人们会提出更多、更高的需求。在居住区规划与环境设计中不能只顾目前,满足于低层次的水平,而应该精心规划、精心设计,全面地满足他们的各种需求。
主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出新建筑物的平面形状、层数、绝结标高;建筑物周围的地貌以及旧建筑物的平面开头新旧建筑的相对位置(新建筑与道路和相对位置);建成后的道路、水源、电源、水道管线的益;指北针等。
建筑剖面图是按一般规定比例绘制的建筑物竖向剖视图,它表示房屋垂直方面的内部构造和结构特征,编制预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。
建筑剖面图是按一般规定比例绘制的建筑物竖向剖视图,它表示房屋垂直方面的内部构造和结构特征,编制预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。
住宅建筑的透视图,表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像,它具有强烈的三度空间透视感,非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。住宅透视图一般要严格地按比例绘制,出于某种需要和测绘计算上的困难,有些透视图不一定严格按比例绘制,并进行绘制上的艺术加工,这种图通常被称为住宅建筑的表现图。
基础平面图是假想用一个水平剖切平面在室内陆面以下将基础进行水平剖切后,得到的被剖切以下部分的正投影图。
电气设备施工图是房屋建筑内部电气线路的走向和电气设备的施工图纸。
是一幢房屋建筑中卫生设备、给排水管道、暖气、煤气管道、通风等布置和构造图。
住宅套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室,壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余部分最小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。
每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积。超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。
从1997年1月1日起,北京地区经销的住宅商品房均以使用面积作为首次计价单位。为保持过去长期以来住宅商品房按建筑面积计价的延续性,亦同时注明按建筑面积换算的单位价格。
商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积由以下三部分组成:套(单元)内的使用面积;套内墙体面积;阳台建筑面积。
套内建筑面积各部分的计算原则如下:
一、套(单元)内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其它建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
四、套内建筑面积的计算公式为:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积