买二手房是先过户还是先付款交易流程步骤

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-12-12 06:45 标签： 买二手房是先过户还是先付款

出售二手房主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节，下面为您具体介绍。
（一）挂牌时明确委托方式和期限
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。
（二）签约时要注意三点
一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供三项证明，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
（三）尽量取得放款承诺
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
（四）交房过户时避免违约责任。
交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。
一、出售二手房有哪些注意事项
（一）选取大中介较可靠
虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。
（二）两种代理方式各有利弊
目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
（三）不要轻易提前交房
即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，不建议提前交房。
虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以保护现居住者的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。
由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。但是这些细节如果不约定好，很容易出现纠纷。

1.买方验房，买卖双方初步协商价格，付款方式、交房日期等事宜。一般来说，买卖双方发生的所有费用都应由买卖双方支付。 2.买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案楼国土部门查房。 3.买卖双方协商房屋价格、定金、首付款、资金监管、贷款，申请时间房屋赎回费用、过户申请时间、税费缴纳方式、交房日期、租客情况、佣金缴纳时间及比例、违约责任。这几点确定后，买卖双方与中介签订三方合同，或者买卖双方签订合同，将上述内容写入合同，并向中介公司支付首付款 4.卖方与担保人公司到公证处办理公证，卖方委托担保人公司办理相关事务。 5.买受人支付首付款至按揭银行资金监管账户，买受人与担保人公司与银行签订资金监管协议及相关文件(很多都没看清楚，只是忙着签字)，买受人向银行申请贷款，银行同意贷款，后会给买受人出具贷款承诺函(一般银行直接通知担保人公司，大概需要7~8个工作日。 6.买方支付担保费担保公司，担保公司向原贷款银行申请楼宇赎回，担保公司向银行出具楼宇赎回保函，赎回楼宇并注销抵押登记约需5个工作日。 7.买受人在房地产产权登记中心与担保人公司签订《房地产买卖合同》(待售)，提交《房地产过户申请书》，并保证公司收到回执，需要5个工作日。 8.买受人及担保人公司，在领证窗口签收并交费领取房产证，并保证公司领取新房房产证并在房地产产权登记中心按揭银行登记，银行向出卖人支付首付款。新房房产证抵押登记后，银行会给卖方扣除止赎贷款后的贷款，大概需要10个工作日。 9.买卖双方办理房屋交接，水电过户，买方拿钥匙。 出售二手房前注意优先购买权的限制 1.共有人有优先购买权。当共有人主张优先购买权时，共有人优先购买权优于承租人，承租人优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。因为共有人拥有房屋的所有权，即使按份共有，对外，每个共有人也是都是房屋的所有人 2.出租人基于租赁物的特殊地位出售租赁物。如果有特殊人身关系的人与出卖人建立买卖关系，与其他普通买卖关系不同，因为要考虑身份关系。即只有基于这种特殊的身份关系，出租方才会给予更优惠的出售条件。没有这些特殊身份，出租人不会给出这样的出售条件，同样条件下也就没有承租人的优先购买权。 3.租赁财产的所有权以特定方式发生变化。出租人将房屋赠与他人，房屋被强制征收，房屋被强制执行等等。

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