购房锁资一般锁多久者以低比例楼款锁房，完工后再支付尾款，这种模式安全吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-07-20 09:37 标签： 购房锁资一般锁多久
借这个话题，讲讲开发商的预售模式以及现在楼盘停工的情况。预售制下的高周转是中国房地产行业的第一大特色。资本周转的快慢与资本家有切身的利害关系。同样10%的利润率，假设投入的资本一年周转一次，那一年的利润率只是10%，如果有办法做到一年周转两次，那年利润率就达到了20%。“产业资本只有在不断的运动中才能使自己保存和增殖，因此，它不能在完成一个循环后就停止下来，而必须周而复始地循环下去。”中国房地产市场的周转率提升的第一个法宝是预售制度。如果实行现房销售，则资本的周转时间要在生产时间之后再加上几个月甚至一年的楼盘去化时间。但我国特色的预售制度“创造性”地缩短了这一开发周期，商品还未完全生产出来，就已经开始销售，完成了资本的周转时间甚至小于生产时间的奇迹。当然，对于施工达到什么标准，才可以开始预售，各地的标准也并不统一，有的要求主体结构封顶，有的要求主体结构完工1/4以上，更宽松的标准是正负零即可预售。不过，最彻底的还是西安城改模式。在西安的城中村改造模式，城改地块确定了之后，有一个本地的单位负责集资建房，单位会组织职工团购，以作为启动资金，借此支持开发商去拆迁盖房，开发商其实就是一个代建方，顺便捞点钱。所以城改项目中，卖房是第一步，而拿地盖房反而是最后一步。商品还完全见到影子，就已经被销售一空。 预售制度的存在就包含着买方付了钱，商品（房子）却不能按时如约交付的可能性。国外实行预售制度的国家和地区，如英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡等，多数是在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付，很少有在预售期即通过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款。比如，英美购房者购买期房时通常在交房前只需要支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户，开发商在没有交房之前不能使用定金。在我国，由于银行对开发商预售款账户的监管形同虚设，开发商挪用预售款去进行新项目的开发已是业内公开的秘密。除了预售制之外，建筑工人和建筑设计师们超高强度、超长时间的工作则是提高周转率的第二个法宝。房地产开发一般分为拿地、设计、开工、开盘、竣工、交付几个阶段。为了缩短生产时间，建筑工人处于随时待命状态，有的开发商3点半拿地，5点挖掘机就进场开始作业，做到“当天拿地、当天开工”；有的开发商要求设计院接到设计要求后，能当天出图。关于当天出图的要求，碧桂园的杨国强还算了一笔账：如果一个优秀的规划设计师拿36万每年，每月3万，十天1万。如果下午下班后接到规划图要设计，找5人通宵做出来后，连续两天假补休，也是5人×2天=一人10天，即付出一万元设计工资而已，相当划算。有了预售制和对资本友好的劳动力市场的加持，中国的房地产企业纷纷跑马圈地，试图通过不断内卷来战胜其他企业。在21世纪的第一个十年里，万科提出了“5986”模式，开启了房企高周转的模式。所谓“5986”指的是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。十多年之后的2018年，碧桂园提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月从买家收回房款、6个月全部投资资金回笼，并在次年似乎已经将其升级为了“345”。在先前的一份“高周转匹配奖罚措施”中，就对开盘工期有着严格要求，“开盘工期<=3个月，奖励20万；3个月<开盘工期<=4个月，奖励10万……开盘工期>7个月，项目总撤职。”正是凭借着高周转的法宝，碧桂园后来居上，坐上了“宇宙第一房企”的宝座。下图清晰显示了高周转的好处。图中的原始投入主要是买地的成本，地货比指的是地价和最终商品房销售额的比例。1：7的地货比意味着投入1亿买地，最终的销售房款有7亿。由于实行了456高周转模式，碧桂园可以在6个月内收回全部投资，因此一年能完成两次资本周转。短短两年时间，就可以用1亿的原始资金，撬动200多亿的销售额（14+49+175），并获得20多亿的净利润。除了高周转，这张图也透露出了开发商们的另一个炼金术——高杠杆。挪用50%预售资金用于新项目开发是达到几何级增长的关键手段。预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发，但由于建筑业盛行的分包制，开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置，不如早早将其挪用，转化为可进一步增值的资本，以获取高额的利润。事实上，房地产开发投资的资金来源中，通过预售获取的资金占比最大。我国将房地产投资的资金来源分成四类：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。单位：万亿上表可见，其他资金占比最大。其他资金中，主要就是卖房回款。这些资金照理说应该用于本项目建设。但是现实中根本不是这样，房企会大量挪用资金，挪用本项目的销售回款去拼规模，去拿地。在房地产市场单边上涨的时候，这样搞还能维持，但是一旦遇到房地产市场下滑，之前挪用的资金就会暴露。实际上从2015年开始，停工的楼盘就明显增加，相当部分就是这种资金挪用导致的。2020年疫情冲击下，停工楼盘达到历史高峰，2021年在刺激政策下又有所恢复，但是2022年楼市发生了巨大变化，消费者不买房了。这导致房地产销售回款大幅下滑，击鼓传花的游戏玩不下去了。2022年整个房地产资金来源下降了5.21万亿，其中因为房子不好卖导致的资金下降为3.37万亿，占比高达64.67%。卖房融资下降的比例更是高达30.01%。也就是说房地产商收到的定金、预收款、按揭贷合计至少下跌了3成。在这样的情况下，频发的刺激政策也显得有些苍白。到目前为止，到底有多少楼盘烂尾呢？我测算了2009-2022年间每年的净停工面积。（T+1）年的停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+（T+1）年新开工面积-（T+1）年实际施工面积。从下图可见，仅仅2022年就有8.96亿平米楼盘停工。如果按100平一套，再减去不用于居住的在建面积（比如停工面积乘以0.9的系数），大致可以估算出有800万套停工。停工不直接是烂尾，停工一年才计入烂尾。但是2022年大规模停工本身就说明了这样一个事实，准烂尾的楼盘爆炸式增长。 当然，我相信未来一定是美好的，但是过程比较曲折，希望经济早日渡过难关。

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