刚好我一直在研究下套房子买(梦)啥样的，放上自己的研究心得吧。虽然提问只说完美户型、并没限制收入，咱也不说太空堡垒、千里庄园啥不切实际的，就以现实存在的房型来论的话，当然是：超奢大平层！世泊就说说对欧美中顶级城市豪宅的研究分析得出的完美户型，也即高端大平层，应该啥样。拥有大房子的人，经常听到这种说法：家里就几口人，住那么大的房子干啥，没人气，太空旷所以风水不好、容易生病。emmm，虽然我嘴上不说，心里还是佩服，能把没钱说得如此理直气壮挺不容易。我不怕生病，我愿意住豪宅！（豪宅：我不愿意.......）豪华大平层是城市生活的完美选择，新贵富豪必备。说起大豪宅，很多人就只想到别墅，庄园.....如果你还有这个想法，那你还停留在半个多世纪前。上上世纪，最奢华的豪宅几乎都在郊区。公爵豪绅们有封地，地太多了咋办？咱比赛建房子。来啊，造作啊！看谁房子修得大呗。英国最大的私人庄园Wentworth Woodhouse（占地约33万平米）就是当时的房主跟其政敌较劲儿建起来的。不过，这房子今天似乎卖不出去，叫价才7000万。我想可能是由于年代久远，庄园内部大部分房间破败，买得起，修缮费也付不起。改革春风吹大地，欧美人民真争气！经济发展了，公爵豪绅也要进城务工了。城市时代，富豪/新贵发明了新玩儿法了，城市炫富新技能 — 大平层。下面这个是纽约巴莱克100的顶层公寓的客厅视角，这栋楼建于1927年。上世纪三十年代，欧美发达国家就有大平层豪宅这种概念了。再到现在的曼哈顿最豪住宅432 Park Avenue，下图。国内发达一线城市（北上广深）也慢慢开始有了这种趋势，城市化程度越来越高，一部分先富起来的人有需求，大平层豪宅就是以后的大趋势。很多人觉得啊，城市里寸土寸金，大平层能有多大？其实，与普通别墅面积差不多的大平层多了去了。上面的两个例子，巴莱克100顶层面积1300平米；432 Park Avenue的的户型也基本都在600平以上。因为平层的空间利用率高，浪费面积少，500平的大平层至少抵得上6、700平的别墅了。大平层面积就算小于别墅30%，也能达到差不多的效果。一、大平层，面积为什么要大？因为有钱人的快乐你想象不到，房子不只用来住，它是高级狩猎场！豪宅大普通住宅在功能上有本质不同。普通住宅立足于“居住”，豪宅不一样，社交属性必不可少。身着塔士多礼服的绅士、裙摆摇曳的女郎，衣香鬓影，觥筹交错。看他们穿得还挺帅？住豪宅穿礼服，千万别穿错哦！男士礼服DressCode，之前写过文章，想了解的可以看看。关注“宋世泊谈男士服饰和形象”，点右上角搜索框，复制粘贴搜“举行婚礼男士怎么穿？（经典绅士篇.下）”即可阅读。举个例子，如果一家人正常的居住面积要150平米，普通变奢华，平均每间房的面积得乘以2吧（为什么要乘2后面会解释），也就是300平。但这仅仅是每个空间加倍，比如说卧室加倍就没那么拥挤了。相应的，新增的社交空间要对等，也要有300平，才够格叫“社交大厅”。当然，就豪宅大平层来讲，600平方只是起步，1200平方都属正常。夜夜笙歌的盖茨比，面积请再乘以10......为什么？上面说了，豪宅的功能不仅仅只是居住，它是富人们的私密社交中心，人生悲欢离合和财富起起落落，商场政坛风云汇变的初始，都在这个游乐场中发生。幻想一下，你是拥有曾出任过神圣罗马皇帝、奥地利国王、西班牙国王、葡萄牙国王的哈布斯堡家族贵族血统的霸道总裁，站在美图秀秀精心抠出来的大平层豪宅里，换上我的中介西服套装，喝着拼多多9.9一瓶还包邮的红酒，欣赏巴黎的天际线.......你看，房子小了，后半段话就变的不对味了啊。二. 没有合理公私分区的豪宅，都是假豪宅！就一栋三千平方的传统四层豪华别墅（不是指住家型小别墅哦）来说，地下一层和地上一层一般都是公共区域。地下一层有储藏室、酒窖/品酒室、家庭影院、桌球或游戏室等娱乐设施；地上一层是会客厅、餐厅、宴会厅等。三层四层才是主人和家人甚至客人的卧室起居空间。不管是哪种类型的豪宅，别墅也好、大平层也罢，都得有明确的公私分区，且面积几乎均等。以美国和英国的较多实例来看，大平层豪宅的公私面积基本上是五五开。原因呢？公共区域多个客厅分区，便于举行人数较多的社交普通大平层都是要有会客区域的，何况是豪宅， 不管是别墅还是平层，豪宅都是具有极大的社交属性的。在几百上千平的社交空间里，憋急了要骑小黄车去上厕所听起来还是蛮欢快的……平层豪宅的单套面积少说也要450平以上，才有空间做公私分区。以纽约公园大道432号 95层这套为例（下图是平面图纸），总面积约760平米，公共区域位于图纸右边，占总面积的一半。我们给加了中文标注，图纸左都是卧室、卫生间和更衣室，图纸右就是客厅、餐厅等。细看地图的人可能注意到了，432 Park Avenue公共区域和私用区域的卫生间叫法和作用都不一样。公共区域叫Powder room，可以理解为洗手间/化妆间，在餐厅、客厅和办公间附近，有洗手台和马桶，不带淋浴/浴缸，毕竟不会有客人在这洗澡，所以沐浴设备也就不需要了。私用区域叫Bath，也就是浴室，标准上来说，豪宅配置的每间客房都要有浴室，否则就是残缺。设计师为了新贵们也是煞费苦心呐。豪宅的社交属性体现在公共区域的分配上，最少也要配备大小两个客厅，分区成四五六七八个都正常，比如说：大客厅、边客厅、小客厅、吸烟室、茶室、酒吧区等，这样才能为有需要的客人的小范围社交提供临时的私密性。豪宅常需要宴请客人或者开Party，多个客厅分区是有必要的，一个隆重的聚会，你一定不想遇到前女友和现女友在一个客厅的尴尬场面，也不希望你约好的新合作伙伴见到他的仇家也是你的座上宾。宴会间隙，party太吵，书房就是一个谈正事的场所了。多少见不得光的隐秘交易也许都在这里发生。觥筹交错间，衣着性感的女郎端着香槟上楼，和风流成性的主人直奔走廊最尽头的那间房......扮作侍应生的特工西装革履，餐盘底下藏着枪......啊，回归正途，喝酒喝累了想借大点的噪音谈点隐秘的勾当？我懂你，怕录音。没问题，私人影院这边请~借着电影中的轰天音效，配合消音器的良好效果，神不知鬼不觉又一条生命被消失于无形......“安德森先生，派人把电影院清理一下。”“好的，老爷。”下图是伦敦海德公园一号的户型图纸，总面积870平米，同样的公共区域占一半面积。这套住宅是菱形对称设计，图纸上半部分是公共区域，有主次两个客厅，大小两个餐厅以及私人影院，书房等。私人区域分区明确，单卧单浴，主卧配两个，男女分开细心的读者们肯定发现了，这两套豪宅的主卧都配备两套更衣室和浴室，男女各一！最羡慕这点了，西装、衬衫、皮鞋、饰品谁也不占谁的地方，安排得明明白白。世泊最近发现衣橱不够用。来看看，今天搞一身什么装备出门？后面的皮鞋楦型真优雅~，学习高端皮鞋知识，见世泊的其他文章。关注“宋世泊谈男士服饰和形象”，点右上角搜索框，复制粘贴搜“比顶级还要顶级的皮鞋工艺解说”即可阅读。复制粘贴搜“如何一眼看出皮鞋的品质价格？”即可阅读。复制粘贴搜“要牛津，不要布洛克：三接牛津鞋”即可阅读。个人私密性是豪宅设计都会考虑到的，每间卧室都有单独的浴室和更衣室。对豪宅来说，没有单独卫浴间的卧室，不叫卧室。有的卧室还会做成套房形式，卧室、小会客厅、卫浴间分开，给贵客住。三. 越是高级，越讲究私密性，豪宅是一样，豪宅还是平/贫民窟，看你家电梯吧。一般的豪宅项目，要么一整层都是你家的，要么一层最多两户（A or B，很多美国豪宅网站都是这么标注的）。最能体现私密性的地方，可以看看电梯，最好当然是电梯直通你家，入户电梯。注重隐私性-电梯入户；设计体面-客梯与工人梯分开悉尼CBD ANZ Tower顶层这套，实际上它占了三层，电梯从400平米的私人地下停车场直达室内。哎，我又柠檬了，有钱人的快乐我真想象不到，车库比我家还大。电梯分工不同，客梯和工人梯分开也是常见做法。这个很好理解，工人梯可以用于厨师、家政、修理工等上门服务，客梯就是主人和客人入户用的。再来放下一下上面432 Park Avenue平面图吧，货梯一间位于走廊一侧，另外有个隔开空间才是两间客梯，可以说是非常贴心了。价格更贴心，曼哈顿楼王诚不欺我。独享电梯，互不打扰另外一种情况，两家住户可以共享一个电梯厅，但是互不干扰。两部背靠背的电梯，一面对你家，一面对着你邻居。你俩可以不打照面，各回各家各找各妈。这种隔绝邻居、保护隐私的做法国内有，我在长沙都见到过。四. 看不到美景的豪宅，不叫真豪宅！俯瞰天际线的玻璃幕墙，是豪华大平层标配广告里，西装笔挺，衣袂飘飘的绅士淑女，并肩站在落地窗前.....场面虽然老套，人懂点的早就告诉你豪宅啥样子了。也是花式看风景必备之物——全景玻璃幕墙。广阔无遮挡的视野，将周围景观最大化还原在你的视线之内。中国文化中，这叫做“借景”。也就是把公共景观占为己有……哦不，是借来看看。下面Australia 108某套豪宅的卧室，可以看星星的卧室喔！南半球真正的第一住宅高楼，墨尔本还连续四年评为“全球最适合人类居住的城市”，用Australia 108的slogan说——the sky is yours。不只是Australia 108，欧美城市豪宅基本都有这个特点，比如432 Park Avenue、15 Hudson Yards、56 Leonard等。但在国内，因为节能、防火、隔热等各方面的原因，玻璃幕墙用户高级写字楼较多，目前还没有大面积应用于住宅建筑（近几年开始有了）。2. 无帽檐的钢结构，才是扩大视野的根本条件理想中的豪华大平层是这样的；这样的。可是为什么，国内的一些“豪宅”，左看右看都觉得不对味呢？是设计公司审美太土了吗？国内豪宅，对比之下显得憋屈设计师审美不好，不是最根本的原因。最根本的原因是建筑结构选择问题。可以回家看看你自家的房顶，国内的住宅建筑基本都是框架结构，也就是房顶上有宽梁，不能随便敲掉，观景时像戴个眼罩一样。豪华大平层的内部层高至少都在4.5米以上，可以随便挥霍。因为层高够，你还可以通过吊顶的方式把梁隐藏起来，不隐藏也影响不大。如果住宅层高只有2.8米，再加个梁，怎么会有开阔视野？曾创造了国内豪宅最高价的汤臣一品，阳台看出去的视角，有种戴草帽赏景即视感.....即使用落地玻璃，这个梁不去掉，视野依然还是会受到影响，比如下图这是北京Chao Hotel的客房，就豪宅的标准看起来就显得压抑了。而欧美那些新建的豪华高层住宅，都是看不到梁的，大面玻璃直接上下连通，比如下图这样；3. 得天独厚的自然景观、人文景观也是豪宅必备外在条件许多独栋豪宅都是依海而建，比如《钢铁侠》中Tony那栋悬崖峭壁上的超级海景别墅，360度全景观海。铁头哥，爱你三千遍，把房子借我住几天不？即使不在海边，那也得依山傍水，重点是景得美。比如SOHO旗下长城脚下的公社（这个项目不是住宅，是SOHO当时做的一个建筑设计项目，后来改成了酒店），毗邻八达岭，十二栋别墅就建在这巍峨的群山之中。城市豪宅与独栋豪宅相比，周围没有那么多海、湖、山，依公园和江而建，所以需要选择能看到好景的地段。城市豪宅一般还位于城市心脏地带，周围有林立的高楼、绚烂的夜景、地标建筑，比如纽约曼哈顿、上海陆家嘴金融圈、北京CBD，反正都是寸土寸金的地段。标价最贵的英国伦敦One Hyde Park（海德公园一号）：位于海德公园南面（海德公园号称皇家公园，戴安娜王妃生前喜欢在这遛弯）；附近有大英自然博物馆，各国大使馆（没事下下馆子）；离白金汉宫，肯辛顿宫不远（除了公园还有宫园）；周围有肯辛顿商业区（购买力是第一生产力）。美国纽约432 Park Avenue（公园大道432号），同样拥有绝对位置优势：坐落于最繁华的曼哈顿（曼哈顿了解一下？）；毗邻中央公园和第五大道（冰火两重天了解一下？不是东莞技师那种）；总高约400米，号称西半球最高住宅，整个曼哈顿区都能看到它（喝酒前我是曼哈顿的，喝好后曼哈顿是我的！）。4. 高楼层，才能做到全方位视线无阻挡城市豪宅位置高一点更好，增加了视野开阔度以及使用上的私密性；楼层够高，即使外面的景色不怎么美，也有种一望无垠的通透感。你穿着礼服西装，她一身长裙，在这共舞一曲，岂不美哉？拿美国来举例，最豪华的大平层豪宅一般位于建筑的高层，楼层高，视野好，私密性强，闹中取静。可以是商住一体，可以是公寓住宅，可以是酒店顶层，总之，得高。5. 公共区域（客/餐厅）层高最好达4米以上，才不显压抑除了我上面的说的房梁，还有一个既影响观外景，还影响内部体验的就是层高。层高不够，视野不好，人置身其中还显得压抑。豪宅嘛，层高最好在4米以上。豪宅的社交大厅都是面积太大，一旦层高不够，压迫感就很明显。高层高配上超大落地玻璃，敞亮、采光好。来看个例子，纽约15 Hudson Yards PH88B这套，社交大厅的层高是26英尺（约7.9米）！也就意味着，即使咱们上2楼卧室，也能有接近4米层高的视野。买一套吧各位，仅售3200万美金。纽约曼哈顿56 Leonard一套高层的餐厅和客厅，就能明显感觉到跟咱的公寓是真的不一样，据官方介绍层高是14英尺（约4.3米）。国内外常见的普通住宅内部一般净高在2.6~2.8米左右，不仅层高不够往往还有梁，居家够用了。但对于豪华住宅来说，肯定不行，不管你在室内设计上玩什么花样，它都做不出豪华大平层的感觉。说句实在话，国内大平层豪宅其实也才刚兴起不久，有的已经做得还不错了。比如下图北京梵悦万国府的高层样板间，看上还可以对吧？就是层高不够，落地窗还加了个护栏，差了意思。这张客厅的照片，落地玻璃感觉不错，但是否觉得层高是罩在头上了？再来回顾一下，什么叫坐井观天！从星星数到月亮。6. 挑空错落配合装饰性楼梯，豪宅内景观的最大亮点有个大家都知道的成语，错落有致，在豪宅设计中，挑空配合楼梯设计，就更有空间上的美感。看几个场景感受一下，下班到家脱下西装，往沙发上一瘫，发发呆，这层高，这错落有致的空间变化，爽啊！来看看土豪的反面例子。川建国同志，不好意思，这儿要拿您当反面教材了，金光闪闪、金碧辉煌，闪瞎眼的川式风格。说真的，现代豪宅，凡尔赛宫风格不是你的错，明明是地牢的高度你还整成宫殿就是不对了。川普大楼的住宅，层高目测在2.8米-3.2米之间，这种极其繁琐的装修完全不适合，本就不高的空间感被装修吃掉了。我相信自由自在，我相信希望，我相信伸手就能碰到天，花板......他这个房子，如果不做这么复杂厚重的吊顶，走简约路线，看起来就不会那么压抑，虽然出不了豪宅感，至少舒服很多。文字和下图无关。说到这里还有个w附体，为啥你家里不缺钱，装修出来的效果就是没有宣传照、样板间的漂亮呢？有这个疑问的人，不妨想想，问题可能出在自己身上。第一，很多房子装修，到最后往往都是业主自己的“设计”，或因为成本、又或者因为风格喜好，设计师一般是妥协的那一方（毕竟人家才是金主爸爸），业主的“涉及”水平，可想而知了。第二，很多人不知道，家具陈设等软装，重要性几乎占装修一半，效果好不好，靠审美和品味。没品位又不找设计师把关，自己买相当于放弃一半的装修效果。设计阶段过多介入甚至随意篡改设计师方案，相当于放弃硬装的一半效果。软装再放弃设计师监管，最后出来的效果大打折扣，可能是原有版本设计的1/4。此种情况，占了装修案例的绝大部分。找个有实力的设计师，放开了让他们发挥，往往效果比自己参与要好得多。可惜大部分室内设计师都没实力：）再次郑重提醒：倘若买了真正的豪华大平层，请把室内设计这种专业活儿，交给专业设计室内师！（不是广告，世泊不接室内设计业务：）五. 配备高级完善物业，才能达到城市豪宅标准。缺胳膊少腿的豪宅，都是假豪宅城市豪宅还需要配有高级酒店式物业管理，豪华住宅开发商早已准备好，比如海德公园一号，住户可以享受公寓旁文华东方酒店的所有服务，机智的他们早就知道，光靠一个房子，是不足以称之为豪宅的。至于周边配套设施的问题，豪华平层几乎都地处城市经济文化核心区域，餐饮、购物、交通的方便程度不用说，这是所处位置给你带来的固有资源。那么问题来了，国内担心买不到高层高豪宅？或许你可以试试这两种方案。在国内，这种全视野玻璃幕墙住宅项目还不是大趋势，很难很难买到。但这样的Loft空间越来越多，只不过单套面积可能不够。有没有方法可想呢？哪怕打点折扣也行啊。第一种方案，购买多套小户型Loft打通并成大空间，加上装修设计，有变豪宅的潜力。Loft一般层高再4米以上，常见4.5米较多，也有5米甚至更高的。这个设计上就有腾挪的余地了。那么问题来了，这样做你可能要忍受其他问题，比如水电费按商用标准收，比较贵；环境可能会比较嘈杂等等。第二种方案，寻找顶层。在国内，顶层住宅大多是复式，幸运的还有露台或空中花园，下面是融创北京一号院的外部图，只有顶层是拱形设计，听说范冰冰住这……内部是这样的，客厅相当于两层的高度，公共空间的视野不会太压抑。上海世茂滨江花园顶层复式，客厅高度和全落地玻璃视野还是不错的，足够高的层高就不怕窗顶那个横梁呢。回到非挑空的室内，因为层高不够+房梁遮挡，问题就比较明显了，也有点“豪”不起来的感觉。以上两种方案，大家可以参考一下。我一个男装设计师，怎么就谈起了豪宅呢？因为研究欧美上层穿着之余，兼兴趣研究一下富豪的生活方式，兴起写了篇文章，难免有抛砖之嫌，欢迎超豪人士在评论里把玉砸过来。广告：由于工作和个人需要，我也会精心挑选购买一些高端服饰用品，且穿且用且研究。包括：定制西装（英国、香港等），奢侈品牌成衣测评，皮鞋、顶级消费品等，体验都在我的名仕会员专栏独立成篇，内容对高消费男士有价值。以定制西装来说，都是万元起步，定错一套损失几万算小的，事前研究+来回量身试穿的时间加起来都是好几天的损失。对这方面感兴趣，可以关注我公众号：“宋世泊谈男士服饰和形象”，发送“名仕会员”，返回详细介绍。奢侈品相关的文章我也写过一些，点右上角搜索框，复制粘贴搜“世泊谈奢侈品”，即可阅读。复制粘贴搜“有哪些很少人知道的奢侈品牌？”，即可阅读。还有一部分在知乎回答：为什么爱马仕是奢侈品中的顶尖？它有什么特别的吗？28岁事业步入成功阶层的男士，戴什么手表？预算一万多一点?既然很多人说 LV、Prada 这类包成本很低，为什么一直不见有人做出同品质的低价包？