强拆防盗网合法吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-26 02:27 标签： 同样违建政府只拆一家怎么办

导读：近日，赣县滨江花城小区多名业主反映，该小区的物业公司要求业主统一安装由物业公司指定的某品牌隐形防盗网，业主买来的装修材料也要物业公司指定的挑沙队伍搬运，否则要交100元的押金，大部分业主认为此做法...

　　近日，赣县滨江花城小区多名业主反映，该小区的物业公司要求业主统一安装由物业公司指定的某品牌隐形防盗网，业主买来的装修材料也要物业公司指定的挑沙队伍搬运，否则要交100元的押金，大部分业主认为此做法不合理。对此，该小区的物业公司一负责人则表示，是为了维护小区的整体形象。

　　众业主诉苦：物业强制安装“隐形网”

月8日，该县滨江花城小区的赖姓业主告诉记者，他是今年8月底拿到房子钥匙的，房子刚要装修时，物业公司贴出一张通知，不允许小区业主安装不锈钢防盗、防护网，只允许安装隐形防盗、防护网。赖先生认为物业公司强制业主安装隐形防盗网完全不合理。他说，安装隐形防盗网对业主根本就不适用、不安全。安装了隐形防盗网，空调都不好安装了。因为空调外机安装在窗户外，以后空调坏了进行维修或者加氨液，必须将隐形防盗网拆除后才能进行，一拆的话等于是全部拆散了又要重装，给业主添加了不少麻烦，而且隐形防盗网让业主没有安全感。物业公司指定的某品牌隐形防盗网，价格比市场也高出约15元/平方米，如果业主安装其他品牌的隐形防盗网，物业公司又不让，这让业主无法理解。

　　一钟姓业主告诉记者，业主在领房钥匙时就交了600元的装修保证金，现在业主从外面买来的装修材料，如沙、瓷砖、水泥等，也要请物业公司指定的搬运队伍，否则要交100元的押金。而且物业公司指定的队伍搬运比自己请的人要贵约1.5元/ 层。他举例说，6立方米沙从1楼搬到6楼，如果请指定的搬运队伍要比自己请人多出84元钱，正因为这样，他家的房子到现在还没有装修。

　　对此，赖先生等人想知道安装隐形防盗网是不是政府明文规定的，如果没有明文规定，物业公司是否有权替业主做主，一定要业主安装隐形防盗网?

　　物业“喊冤”：是为维护小区形象

　　就业主提出的疑问，记者走访了负责管理该小区的赣县房地产物业管理有限公司。在该办门口，记者看到一张通知，其中一条内容为：“为了小区整体外观形象保持完好，本小区不允许安装不锈钢防盗、防护网，只允许安装隐形防盗、防护网”，落款是“赣县房地产物业管理有限公司”。

　　该物业公司的曾姓经理告诉记者，赖先生等人所说的并不属实，他们并没有强制业主必须安装指定公司的隐形防盗网，只要生产隐形防盗网的厂家能够拿出产品的合格证，都可以进入小区为业主安装。业主自己请人安装的隐形防盗网所属公司必须和物业公司签订质量合格保证，这样做也是为业主的安全考虑。现在进入小区安装各种品牌的隐形防盗网至少有3家公司以上，如果厂家拿不出产品合格证，就不允许进入小区。 [page]

　　当记者问到，强制业主统一安装隐形防盗网是否有相关依据时，曾经理说，目前的确没有这方面的文件说物业可以替业主“包办”。但统一安装隐形防盗网是开发商要求的，主要是为了小区的整体美观，显示小区的高档次。另外，如果装了不锈钢防盗网，下雨时雨水滴在雨棚上，会影响老人和学生的休息。业主有不装防盗网的自由，但如果要装，就必须统一安装隐形防盗网。

　　对于业主或者社会上的搬运队伍在小区内搬运装修材料，要交100元押金一事。曾经理解释说，收取的押金是卫生保证金，每人20元，主要是为了让业主或者社会上的搬运队伍在搬运装修材料时，不碰坏小区的公共设施如扶手、墙壁。同时，也要求他们在搬运完材料后将漏下的泥沙清扫干净，保持小区的整洁。以前曾有业主请来的搬运工搬完沙子后，没有清扫楼梯就走了，业主经过时不小心摔倒，结果让物业公司赔了不少钱。物业公司在收卫生保证金时，会和相关业主一起到现场看，装修材料搬完后应恢复原样，否则就要相应地扣钱。如果搬完了装修材料能清理好现场，钱是会退回的。现在小区内已经有10多户业主自己搬运装修材料以及 6家社会上的搬运队伍在小区里工作，物业公司并没有阻拦。

　　律师观点：物业不应越俎代庖

　　对于小区物业公司替业主做主，要求业主统一安装隐形防盗网一事，江西南芳朱烈桂律师分析认为，根据2007年10月1日起实施的《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，业主在自己房屋内外安装防盗窗，属于对自己房屋专有部分的合法使用，只要没有危及建筑物的安全，没有损害其他业主的合法权益，物业公司不可以进行干涉。物业公司没有法律依据和合同依据，强制小区内业主统一安装隐形防盗网的规定损害了业主的合法权利，属于无效条款。同时，陈述的“物业公司可以包办防盗网安装”的观点，在法律上也是没有法律依据的。根据《物权法》的规定，是否需要统一安装隐形防盗网，应当由全体业主召开业主大会共同决定，物业公司作为聘请的服务机构，不能越俎代庖。最后，关于商品房装修问题，可以结合相关法律规定和业主公约进行操作，不是一定需要通过缴纳押金、统一安排施工队的方式来进行管理的。

宣城市区集体土地上房屋拆迁补偿安置实施办法

第一条为进一步规范我市城市规划区内集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，切实维护当事人合法权益，促进经济社会事业和城市建设又好又快发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在宣城市城市规划区范围内拆迁集体土地上房屋及其附属设施，并对被拆迁人进行补偿（补助）、安置的，适用本办法。

第三条市国土资源局是本市集体土地上房屋拆迁补偿安置工作的行政主管部门，对集体土地上房屋拆迁补偿安置工作实施监督和管理。

市住建、规划、公安、财政、税务、工商、人社、计生、民政、城管执法、物价、房管等部门应当按照各自职责，共同做好集体土地上房屋拆迁补偿安置工作；市监察、审计等部门应加强对集体土地上房屋拆迁补偿安置工作的监督检查。

宣州区人民政府、宣城经济技术开发区管委会依照本办法规定负责各自管理区域内集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，并确定工作机构作为拆迁人承担具体实施工作。

第四条自集体土地征收公告发布之日起，不得办理下列事项：

（一）房屋新建、扩建、改建审批；

（二）土地、房屋用途变更登记；

（三）房屋产权和土地使用权变更登记；

（四）分户或入户，但因婚姻、出生、退伍、刑满释放等情况符合分户或入户政策的除外；

（五）核发工商营业执照；

（六）核发水面养殖使用证、山林权证等相关证照；

（七）其他有碍拆迁补偿安置政策公平执行的事项。

公告后违反规定擅自办理本条上述事项的，拆迁时不予认定。

第五条拆迁人应当对拆迁范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织摸底调查登记，被拆迁人应当予以配合。

拆迁人应当将房屋拆迁调查摸底情况、补偿安置结果分别在拆迁范围内及相关乡镇、街道办事处公开栏中进行公示。公示期不少于5天。公示中应公布举报电话、举报信箱及来信来访地址。

第六条拆迁人应当依据规划红线图和本办法规定，制定拆迁补偿安置实施方案并按程序报批。

第七条市国土资源局应当建立拆迁管理举报制度，公开举报电话、信箱及来信来访地址。收到举报后，应当落实专人负责处理，并将处理结果告知举报人。

第八条拆迁人与被拆迁人应当根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安置协议示范文本由市国土资源局统一监制。

拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方可以依照约定向宣城市仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院提起诉讼。

第九条对在城市规划区范围内的集体土地上有多处合法房屋的被拆迁人及其家庭成员，按“一户一宅”享受产权调换，其余房屋拆迁时实行货币补偿，不得重复安置。

第十条被拆迁房屋用途分住宅用房和非住宅用房。住宅用房指用于生活起居的房屋；非住宅用房指住宅用房以外的营业、办公、生产、仓储用房。

未经规划和土地行政主管部门批准擅自改变房屋用途的，拆迁补偿时按房屋原用途认定。

第十一条住宅用房采取货币补偿和产权调换两种补偿安置方式。非住宅用房一律实行货币补偿。

第十二条持有房屋所有权证、集体土地使用证或经土地、规划行政主管部门批准建设的房屋，在其证载或批件注明的合法建筑面积内据实认定拆迁补偿面积。

1990年3月31日前一次性建成且之后一直未翻（扩、改）建的无证的家庭唯一住宅用房，经审查、公示无异议的，其建筑面积视同合法建筑面积，据实认定为拆迁补偿面积。

第十三条符合第十二条规定的房屋补偿安置按下列规定办理：

（一）实行货币补偿的，按被拆迁房屋的基本价格结合成新和区位价格计算补偿金额。各项补偿（补助）标准及奖励按本办法附件执行。

（二）住宅用房选择产权调换的，根据被拆迁人家庭应安置人员确定家庭应安置面积。各项补偿（补助）标准及奖励参见本办法附件并执行下列款项：

1.认定的拆迁补偿面积与家庭应安置面积相等部分，按安置房900元/

拆迁协议，目前大家都比较流行改为搬迁协议。为什么这么改？婉转一些还是比较好？
拆赔协议核心条款：拆赔比、货币补偿标准、面积差异化处理、增购条款、回迁房户型、回迁房位置（朝向、楼层）、装修标准、保证与担保、排他性条款、限制性条款、违约责任、权利人变更、支付节点、房屋移交节点、回迁房登记价、奖励金、过渡费期限计算方式、协议生效、框架协议期限届如何处理满条款、确认实施主体失败如何处理条款。
当然基础的条款是必须的，签约主体信息、房屋基本情况、基础权利义务、违约责任、救济途径等等。
网上也有不少拆迁协议（搬迁）样板模板，可以借鉴。但必须结合自己项目实际，切勿照搬照抄。
按身份分类：本地村民、购买宅基地外地人、华侨、厂房业主、政府任职者等等。
按谈判难易分类：投资回迁指标、经济紧张、二房东、华侨、即将移民出国者、一般观望者、大家族、外地威信高者、占便宜业主、业主内讧（业主夫妻离婚、兄弟分家产不均）、钉子户、派系斗争死活不签者。
 调查分析业主特点

物业特征缺陷：违法建筑、临时建筑、擅改商、消防、环保

人:背景、家庭、出身、家族、收入来源、圈子、主要诉求、弱点、子女就学就业、工作就业、经商。

2、找对人：具有话事权的业主，具有影响业主决策的人。

3、时间（目前经济紧张？即将移民？什么时候谈判更有利？年底？春节？小孩要出国留学？……）

地点（什么地点更合适谈判？业主家？村委？项目部？其他地点？……）

主要有以下几种心理：支持、消极无所谓、占便宜、攀比、从众、疑虑、对人不对事、利益最大化、情怀怀旧（就是要住老屋）。
一般业主：其心理是：疑虑、消极、早签约的吃亏、钉子户可获得额外赔偿；占小便宜、面子。
钉子户：狮子大开口，要挟额外高补偿。
拆迁谈判在整个拆迁安置补偿整个流程中处于最关键的阶段，对拆迁谈判的经验和技巧要求比较高。
补偿标准解释、补偿方案（置换、货币）置换户型、付款、房屋移交、回迁节点、装修补偿、搬迁补助……
  签订搬迁补偿协议流程
前期摸底---业主期望值—协商----约定签约时间---签订补偿协议---签订补偿补充协议
 制定签约谈判应急预案
针对签约过程中可能遇到的问题制定应急方案。 
  及时记录谈判成果

拆迁谈判（钉子户）反悔时有发生，谈判过程中务必书面记录（备忘录、意向书、补偿协议）、针对重点业主，经其同意可以采取录音录像或请村里德高望重人士见证等等方式及时固定谈判成果。

  提前公示签约流程
应提前在拆除范围内公示签约流程，向被拆迁人发送签约通知并提醒准备签约当日需携带的相关资料。 
  制作正式签约文本
应根据前期权属确认结果，制作拆迁补偿安置协议正式签约文本。
现场签约时，需仔细核对签约人（被拆迁人本人或其监护人、代理人）提供的证明资料，如发现资料缺少应及时提醒补充完善后再签约，如不影响签约的可以做好记录并提醒后续补充提供。
结合具体实际情况，拆迁人可以邀请相关城市更新职能部门、街道办、股份合作公司（如有）等参与签约的见证、或者进行公证。如一些钉子户建议公证。
签约人完成协议签署后，工作人员应及时将签约人提供的证明资料及已签署的协议文本进行复核，核实无误后整理归档。
及时安排拆迁补偿安置协议的备案工作。
拆迁补偿安置协议备案后，拆迁人需将经备案的协议文本按照协议约定份数向被拆迁人进行分配。
对于迟迟未签约的被拆迁人，签约团队应及时了解其具体诉求并积极开展后续谈判工作，以促成协议的签订。
 补偿款支付要点
做好已支付补偿款统计及待支付补偿款支付节点提醒； 补偿款支付及时避免出现违约； 收集收据单据归档以备核验。 
切勿慢火添柴似，今天一户明天一栋。
  冷热结合，欲擒故纵
在拆迁谈判过程中，遇到蛮横型的可采取适当冷放的方式，促使其冷静反思。
制定签约奖励体系，遇到喜欢占便宜的业主，可采取略施恩惠的办法，给予一些小的利益，促使其签约。
 选择性优先签约
优先签约一些更新范围内的菜市场、商店、关门停业。
舆情及时管控，防止村民反悔。
对于无合法产权的业主，抓住其希望尽快将房产合法化的心理，将确权与签约挂钩。
利用专项规划分期的灵活性，将实施难度大的放在后期开发，加大对后签约业主的压力。
利用选房方案。越早签约越优先选房。
  借助政府与舆论压力
借助政府与舆论压力：借助查违、消防安全、环保力量、打消业主拖延搞违建想法，借助棚改政策，恐吓业主拖延将导致更新变棚改，拆赔标准降低，借助政府清退政策，恐吓业主尽快签约，不然项目清退对大家都不利。
前期可收购部分物业，在项目正式启动拆迁补偿工作之前，收购项目范围物业，一方面可减少后期项目回迁量，另一方面也有利项目的税筹。
借助已签约群体沟通谈判，感化未签约业主；也可借助村集体组织及已签约群体，让未签约者感受到自己阻延签约导致项目进展迟缓，导致集体及已签约群体利益受损；
借助危房名义，先行拆除部分已签约房产，形成一定压力。
签约要快。能今天凌晨签约，就不要等到天亮；大年三十能签就不要过初一。
感情沟通太重要了。技巧中技巧就是感情沟通。人都是讲感情的，出现谈不拢，多数是感情没沟通到位。
项目部设置茶室，日常多摆放一些水果糖果甜点，多邀请村民业主来坐坐，尤其多请村里孤寡老人，没事多组织村民打麻将娱乐，尽量使项目部成为村民日常习惯性活动场所，一是刷脸混熟、二是，小恩小惠多使村民欠我们人情。
优先摆平大业主、大家族、集体物业。
注重某些业主的特殊需求，比如有业主希望可以协助其解决子女入学就业……

钉子户如何处理：主动漫天要价狮子大开口；被动没信任感，自我保护

主动漫天要价：抓住其弱点、针对性攻关、欲擒故纵、借助外部力量（村委、政府部门、已签约群体、家族、社会媒体、其他）

被动自我保护：充分解释、公开、公平、利益平衡，适当倾斜。借助已签约周边人、亲戚、家人现身说法。

  钉子户形成原因分析

物业有合法产权或为大家族原村民领头人；具有一定的社会背景，自身经济能力较强，法律意识较强或熟悉城市更新政策；情绪对抗（可能是对人不对事，也可能对抗的对象为村班子），特殊情形未获补偿。

2、利益平衡，刚柔并济，考虑特殊补偿。

3、取得公司总部授权，对症下药当机立断。

4、分析抓住其弱点，针对性的攻关；

5、冷热结合，欲擒故纵。

6、借助外部力量（村委、政府、已签约群体、社会媒体、其他） 7、非常规的手段：“误拆”等，比较敏感，在此就不说那么多了。 

主体结构完整、管线畅通、门窗、防盗网、临时建筑完好、清租完毕、无人居住；办理房屋水电、媒体、电视等注销、结算水电燃气电视费用
工作人员现场验收、拍照、确认房屋已腾空、清租完毕、无人居住、无其他家具电器、门窗完好。现场与业主签订《交房验收单》，收取业主房屋钥匙。
做好已交房的安全巡查工作，断水断电，封闭门窗，平时和台风期间确保不出现财产损失和安全事故。
拆除单位具有资质，拆除标准制定、渣土处理
公告拆除时间，现场维护、施工安全、防尘措施、环保
制定回迁房选房方案----公示---发放张贴《选房通知书》---集体组织选房（分批、分户型、抽签确定）--现场公证---确认选房结果---签订回迁房确认书---汇总选房结果---办理备案手续
做好户型需求调查、确定选房顺序和原则，越早签约越优先选房（签约前）
首先，每个项目每个业主都有所不同，必须结合实际，切勿照搬照抄，纸上谈兵；
其次，需要接地气，多沟通，多交流、不要硬干蛮干；
第三，感情沟通是技巧中的技巧，比任何技巧都更重要，用心的人远比耍阴谋诡计的人更能让人接受。
第四，该坚持的原则必须坚持，底线思维必须有。
第五、没有必要，不要得罪拆迁户和本地村民，不要业主直接冲突，更不要牵涉村内派系斗争。
第六、不要试图强拆，不做违法的事。

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