这哪啊，像钟楼一样的是悦龙宾馆吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-02 06:07 标签： 西安钟楼龙压在下面

关于大家比较关心的奥体中心以及沣东科统，能源金贸等等板块的发展现状与前景分析。或是西安非限购区域如何购房，如何选择。我都统一放到我的公众号小凡聊房上，对西安城市发展感兴趣的或者最近有置业打算的朋友，可以关注下，同时也欢迎私信我交流和讨论。

本文不涉及任何宏观的房价预测和政策分析等等，只局限于西安范围内并偏向于发展潜力的购房回答~分享自己知识体系的一部分吧。

说这些前提都是不考虑通勤时间的，如果你在北郊工作，买大明宫周边，买在经开和草滩，也比曲江方便不是。买房就如同一项工程，你得在各种选择之间做取舍，做最适合你的最优解，包括政策变化，周边规划，房屋价格等等。我只是简单的说一下一些大一点的选择方向。

2021适不适合在西安买房，至少有一点是值得确定的，就是西安土地价格来到了一个新的高度，能源金茂区也就是最近的地王，30多家房企抢一块地。以及去年浐灞，高新cid，软件新城的土拍价也都印证了这一个客观的事实。今年3月浐灞会有一批住宅用地的拍卖，到时候可以再参考一下价格，我的预测楼面均价大概率继续破万。土地价格持续走高，意味着新房的价格一定会越来越高。

我也是购房者，同时也是一名对城市发展有很大兴趣的人，且有一定研究的人。可以说这一两年，西安的楼盘，我从土拍，到项目周边的项目落实情况，项目可能划分的学区，我是实打实的去工地，去正在建设还未通车的道路。一个月几次的去一个项目周边分析建设情况和建设速度和项目的落实情况。上各种论坛和网站，搜集一个地产项目周边配套的落实情况，去招标网站搜集相关信息，去分析一个项目的实际进度。不夸张的说，我可能比西安链家的大部分的中介和售楼部的销售人员，专业水平都要高很多。

其实我不太喜欢在网上跟别人争论哪个区域值得买，哪里不值得，因为我发现一个很有意思的现象，大部分人没办法站在客观的角度去分析问题，最后问题的争论往往变成了屁股之争，沣东的业主极力的说沣东好，浐灞的业主说浐灞好，曲江说曲江的好。

每个人多多少少都会有一点傲慢。当时很多人在说奥体中心时，我其实挺不屑一顾的，我的第一反应就是几个场馆，全运会开完就不会发展了。其实当时的我，对奥体中心的认知只停留在他有几个场馆这么简单，我就很轻易的得出了他发展不会好的结论。但其实浐灞三中心的建成(会展，会议，奥体)，三个功能性中心，放眼西安无论是设计，规划还是规模都是top1的存在，这将意味着以后西安的大型会议，会展，比赛，演唱一大部分都会在浐灞举行，这对片区文旅和经济的影响是深远的能很大程度上带动一个区域的发展。这与当初浐灞承办的世园会不同，世园会结束后，只给浐灞了留下一个免费的大公园，指望它带动片区发展显然是不现实的。后来我也真的深入了解奥体周边道路，桥梁，隧道，地铁，各种场馆规划，长安云，长安乐，长安书院，大雁塔喷泉四倍大的水上喷泉，最宽的悬索桥，中轴公园连着一堆超高层，我实地去了很多次，发现这真真实实的快速建设，而且都有着十分明确的工期，14运之前，而并非画饼，西安很多区域的发展还停留在只有规划的阶段。这一系列的规划和建设，放眼西安，都很少有哪个局部片区能有这么多元素的聚集，如果有那一定是沣东中轴+斗门水库，高新未来之瞳这两个区域。我就知道我一开始看法是多么的无知。

奥体大概率会是西安未来10年内唯一的价值洼地。

西安的人口和经济中心在西南。最近过年期间分别去了会展，世博园，和南郊的长安公园，对比很明显，世园和会展零零散散的游客，而长安公园泊车困难，游船也是需要排队预定。

优秀的大学和优质产业大都集中在南郊，陕师大，西北大，西电，西工大，西外，西安理工，西邮，西北政法，华为，中兴和三星。就连现在浐灞办公的腾讯云也说未来要搬到高新的，再把未央大学城和长安大学城比比，差了多少个档次。西安文旅中心依然在南边的曲江，后起之秀的航天城也一样在南。
产业的质量和潜力直接决定了一个局部片区的发展，当然同样影响着房价，南边聚集了更多的高新产业和高收入人群，这些片区的房屋价格很大一部分也是这些高收入人群购买力的体现。

如果你工作在北而不在南，北郊行政中心和运动公园周边，或是浐灞会展片区，奥体中心片区，对于在城北工作上班的人群来说，确实算是合适的选择。

这里再提一下。决定房价维持在一个水平，最根本的因素。是有源源不断的人去购买刚需房，刚需房的房主去卖掉的刚需去置换改善，这个循环才能得以维系，房价得以稳定。所以在能提供大量高薪岗位的产业链周边购房是最为明智的。浐灞几乎无优质产业，北郊以制造业为主，这就导致了这些地区的房产如果维持在一个高价，附近刚刚工作的年轻人是很难靠工资收入来购置刚需房的。

高新区未来很长一段时间都会把开发的重心放在cid和软件新城上，一个在刚出了西三环，一个在西南方面。西安话题量最高的沣东也在西。

也是去年，小米，vivo，oppo在软件新城都布局了研发中心，是实打实的招研发人员的那种，而且我看了一下招聘需求，我的猜测是这几个的体量都不算小。海康和大华在这片也都提前布了局。

规划之间是需要比较才能看出差距的，是东边规划不好吗，并非如此，只是西边的规划和产业布局，更有可能承接西安的未来。

东边不是发展趋势所在，即使是现在规划很好的浐灞三中心，雁鸣湖，西安东站附近等等。当然浐灞（包括雁鸣湖在内）挺不错的，至少宜居绝对是西安前几的，现在均价也较低。但毕竟本问题是关于发展潜力，总体来说，东边确实没有西边那么明显的看得到的潜力。

3.尽量别买发展周期太长的

因为等周边发展起来，你不但住的时候没享受优质的资源，等发展起来，又因为房龄的原因不好出手，包括创新港，沣西，高新国际社区，秦汉等等。

我的观点主要是，西咸可以买，但只有沣东能买，而且也不是整个沣东片区，主要是科统区，因为亚洲杯的承办，会一定程度上带动这个片区的基础设施建设。但肯定跟全运会比不了，重视程度不一样。

2021年5月，也就是最近的丝博会，看了看招商引资的质量和额度，高新区继续一骑绝尘，高新区之于西安，就如同光谷之于武汉，园区之于苏州，这也是这类新一线城市的特点，高质量产业过度集中于一个片区，高新三期的规模，足够高新区开发20年，片区发展尤其在土地充足的前提下，马太效应明显，又有多少空间或者潜力能留给沣东，沣西呢。

秦汉，泾河，空港，沣西看看就好了，真的买不了，离主城区（人口聚集区南郊）过远是一方面。之所以这样说，也是前面提到过我对城市规划发展是有一定研究和见解的，西安这个体量的城市而且又是多个区域同时发展，能提供给一个地区倾斜的资源是非常有限的，就像全运会期间西安整个重心都放在了浐灞和港务上，其他区域的发展明显减了速。西安未来10—20年重点发展的区域，也在我下面这篇内容做了总结。

篇幅有限，以后会专门写一篇我关于西咸置业的观点。

4.别被所谓的规划迷惑

什么大型体育场馆和会议中心这种，都不是重点，给你的生活带来不了多大提升，对房屋升值的影响也很有限，核心看四个：位置，学区，医院与地铁

最后聊聊地铁吧，今年6月,14号线也要通车了，西安应该就是1,2,3,4,5,6,9,14。在建的还有15,10，延长线等。在地铁很少的时候，有地铁是可以明显带动一个片区的发展的。但目前来看西安地铁的建设情况，一个区域有地铁已经很难成为资源倾斜的理由，就是地铁带动片区发展的作用被严重削弱了。

5.尽量别碰远郊的地段和房龄超过15年的房子

定义远郊我有个新方法，在高德地图上，让楼盘分别对小寨，钟楼，大唐芙蓉园，锦业路进行直线测距，如果平均距离大于15km，尽量别碰。这只是一个很粗略衡量远郊的方式，考虑到西安南北，东西的发展不平衡，这个距离还有待商议。

房龄超过15年，也别碰。一个原因是老房子的物业，绿化，户型，设计都有点跟不上新产品。再者各地银行是不给一些房龄过长的房子做商业贷款，和抵押贷款的，相当房屋失去了很大一部分的金融属性。一旦接盘，如果你不出手，而是自住。再等到你出手的时候，这套房屋会非常难售出。

6.尽量选择大开发商的项目

西安的烂尾楼有多少，懂的都懂。

尽量选择比较知名且风评相对不错的大开发商，融创，绿城，金地，华润，万科等。

本地的像紫薇，白桦林，山水，天朗也都还行。

7.不要过度听信开发商宣传的规划

楼盘周围以及一个片区的规划，从来不是从开发商那里得到的。但如果你真要购房请多去实地考察，查看周围3km范围内的环境。在地图对已有的规划进行标注，并在一些论坛（悦西安，荣耀西安网，华商论坛等等）和区政府的门户网站，甚至是招标信息平台查看项目进展与工作动态，具体到某一个项目，可以去相应的公司网站看看有无相关动态。如果你愿意付出实践的话，一个项目周边每块个土地的规划，或者是否已经有落地的项目，都会非常清楚的，有一些项目确实拿了地，但迟迟不动工，这种分析项目进度有更专业的方法。总而言之要学会看清一个地方的规划是画饼，还是实打实的项目。

其实很多售楼部的人员，对项目周边的规划的也是一知半解的，之前我有一次去看房，明明我通过一些渠道知道周边公园规划已经有了修改，但售楼处的人员还是一样按之前未修改前的规划进行宣传。

硬伤会极大的影响房屋的流通性和价格，硬伤包括以下几个，周围有化工厂，垃圾厂，海鲜市场，热电厂。临高铁，高架，主干道。离特殊性质的医院比较近。筒子楼。开间。

而缺点，只会使你的房屋略低于市场价，像房屋楼层，朝向，户型，装修，物业等等。

房子可以有缺点，但绝对不能有硬伤。

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