已用公积金作抵押商贷没有还完.还可以申请买房贷款吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-11 17:08 标签： 抵押贷款能贷几年

个人住房公积金贷款买房的流程: 1、初审:由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查,包括申请人资格、贷款额度、贷款期限,初审合格以后,由中心出具《抵押物审核评估通知单》。 2、评估:申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构,对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。 3、审核:申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格,中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。 4、办理担保手续: 申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》,按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押+保证的方式,保证人应该出具书面的担保函;如果选择抵押+保险或第三人保证的方式,应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。 5、签订借款合同。 6、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。 7、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请,受托行业可根据需要,代为收集借款人申请资料,统一交住房资金管理中心审核、审批。 8、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后,与受托行签订委托贷款合同。 9、受托行按照委托贷款合同约定,与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后,办理借款手续。 10、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。

沈阳公积金政策从贷款年龄到申请条件接连放松，在你使用公积金贷款资格买房之前，需要有一个认识，就是它的贷款额度是有限制的。

住房公积金贷款额度的计算公式是：（借款申请人住房公积金缴存基数 × 12 × 还贷系数 × 贷款年限）× 流动性调节系数。还贷系数、流动性调节系数由政府规定，可以当做定量。

你以为知道了贷款额度计算公式带入数字一算就能知道结果吗 ... 才怪！

公积金贷款额度有限制！

那么如何使用公积金贷款能让自己得到的利益最大化呢？需要了解的都给你整理好了。

贷款额度受到 3 个上限限制

最高上限即公积金贷款能贷到的最高金额。

个人申请贷款，最高限额为 40 万（市内九区）；

夫妻双方缴存住房公积金申请贷款，最高限额为 60 万（市内九区）；

家庭成员 3 人以上共同申请贷款，最高限额 80 万（市内九区）。

此外，高层次人才可申请到的贷款额度是最高限额的 1.5 到 4 倍；装配式住宅是 1.2 倍。

贷款额度不能超过申请人公积金账户缴存金额的 15 倍。公积金账户缴存余额不足 2 万元的，按 2 万元计算。

划重点：有些购房者因为首付凑不齐，会想着把部分公积金余额提取一部分出来。

在这里强调一下，如果你近期准备购房并准备办理公积金贷款，最好不要提取任何公积金。因为办理公积金贷款时要看近 12 个月的住房公积金账户月均余额。

先凑齐首付，等公积金贷款审批成功后，再将余额以提取首付额度的理由提取出来（全款购房也可以提取）。

贷款额度不能大于总房款减去首付额，毕竟住房公积金只是给你买房的福利，如果贷款金额让你还完房贷后还有剩余，就违反了福利设立的初衷。

贷款额度受贷款年限影响

你买的房子的贷款年限，你的还贷年龄、是否使用商贷和公积金贷款的组合贷，都将影响贷款年限，年限越长贷款额度就越高。

新房的贷款年限 : 最短 1 年，最长 30 年 ;

二手房的贷款年限：相同。

申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后 5 年，即男 65 周岁、女 60 周岁。新房二手房规定相同。

另外，二手房贷款期限计算方法是：在 35 年减房龄、借款申请人或共同申请人贷款偿还期限（法定退休年龄男 60 周岁、女 55 周岁减实际年龄）、最高贷款期限（30 年）中取最低值。

当你用买的房子只用住房公积金贷款不够全部还清，可以另外向银行借一部分商业贷款去支付房款。组合贷是可以实现的，但这种情况下，公积金贷款部分的贷款年限和商业贷款部分的贷款年限必须相同。

说到这儿，影响你贷款额度的因素就齐了，这 5 点在贷款额度确定中都会发挥作用，大家能做的是在上限之下，争取利益最大化。最后各用一句话来归纳一下。

最高上限：能贷到的最高金额上限，以家庭为单位使用公积金贷款上限最高；

比例上限：公积金贷款只能用于还房贷，贷款最高额度不能超出房贷总额；

余额上限：公积金账户余額要超过 21333 元，才能贷到最高上限；

贷款年限：房子越新，年纪越轻，不受商业贷年限限制，贷款年限越长，就越容易贷到额度上限；

缴存基数：缴存基数（即每月薪水金额）越高，你就越容易贷满额度上限。

如果想查看自己现在能贷多少，可以在支付宝搜索公积金，会出现市民中心 · 公积金，如图；进入页面后再点击公积金贷款，就能显示出个人能贷多少公积金贷款。

1. 公积金贷款是什么，有公积金了买房能省多少？

住房公积金是一项强制性存款，单位和个人均需缴存，刚开始接触房产的乐粉可能对公积金了解不多，其实可以简单地把单位每月为你缴存的公积金看做是变相地涨工资，因为这笔存款大有用处。除了可以在多种情况下提取，最重要的是我们使用住房公积金贷款，它的利息明显低于商业贷款。

住房公积金贷款 5 年以上年利率为 3.25%，全国一致，而商贷目前各家银行稍有不同，针对首套房稳定在 5.4% 左右。

如果你对利率差别感受不大，那么举个例子来说：在沈阳买一条套 100 万的房子，同样贷款 40 万，同样还款 30 年，公积金贷款总共要还利息约为 19.5 万元，而商业贷款，不考虑各种上浮情况，要还的利息约是 29.4 万元。算下来能省近 10 万元的利息

2、住房公积金贷款资格能用几次？

一个家庭 ( 含单身 ) 只能使用 2 次住房公积金贷款用于购买自住住房。家庭其中一人和配偶，无论婚前或者婚后曾经使用过住房公积金贷款，两人合计使用次数或一人使用次数已达 2 次使用标准的，第三次贷款将不予受理。

如果你购买房子的目的是短期投资，3-5 年内就会卖出，其实没必要使用公积金贷款，否则会浪费一次低息贷款的机会。

3、公积金缴存余额在哪些情况下可以提取？

公积金也可以满足其他提取需求。比如可以用来建造、翻建、大修具有所有权的自住房，遇到其他突发事件造成家庭困难时提取等等。

4、沈阳会实现 " 商贷转公积金 " 吗？

会的，沈阳公积金管理中心 2022 年最新发布的 12 个重点任务之一就是 " 在增强住房保障性作用上实现新突破 "，首先提到的就是 " 商转公 " 业务。既然官方已提出想法，那咱们就静待其成。

买房子的时候讲公积金不能提前还清房贷也讲里面钱不能月月还款用，商贷可以提前还清也不贵、于是我们就选择商业贷款现在问清公积金可以提前还清贷款也可以月月用里面的钱，我要求更改卖房子的要加钱

  • 看具体协议 协议没有建议协商

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