主持人、光大花园业委会主任陈兵

主持人：今天这个会咱们讨论没有业委会 业主能否选聘物业公司，这个议题，秦兵是抓我的差让我还主持来，两个险恶用心，一个是剥夺了我发言的机会，这是第一，第二是剥夺了我抽烟的机会，但是因为我中午没吃饭，所以待会儿嘉宾发言的时候。
目前大家咱们都知道北京市是超过80%的小区仍然没有业主大会这个组织，也就更没有业主委员会，就是说这些小区都属于前期物业的状态，大家也知道前期物业，开发商选择的物业公司，其中的绝大多数是开发商所办的物业公司，或者是即使物业公司是独立法人但实际上是附属关系，这个大家都明白，这样业主委员会成立就面临着很多的阻碍，也就是说这样的状况绝大部分的小区仍然处在前期物业状况，没有业主委员会，这个状态恐怕还会持续相当长的时间，在这种情况下如何保证绝大多数小区里面这些业主的选择权就变成了一个问题。
草案第73条，规定业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有专有权，对专有部分以外享有共同管理的权利，虽然是草案，但是道理写得很明确，共同管理，这个权利在于业主。那么怎么办？对现在超过80%的小区没有召开过业主大会的会议，也没有业委会的这些小区怎么样保证这些业主在物业管理和服务方面的选择权，今天请各位专家、学者发表高见。
每个人的发言时间10分钟，还有提问的时间，大家也自己注意时间吧。玉圣兄先讲讲。

中国政法大学法学院教授、富泉花园业主杨玉圣
杨玉圣：我姓杨，杨玉圣，是政法大学法学院的教授，也是我所在的富泉花园小区的业主委员会主任，从去年三月份会议召开到备案，到今天我们选聘新的物业，新的物业交接，老物业赖着不退，现在正通过诉讼在解决这个问题。
整个过程我是全经历了，今天会议的主题是讲北京80%多的小区没有业主大家会或业主委员会的情况下，能不能选聘新的东家。这个问题，确实是非常有挑战性，因为虽然刚才陈兵先生讲的《维权法》草案里面有那么一个明确的表示，但是在现在的业主大会规程，还有北京市相关的那些土政策、文件中，并没有说没有业主大会，没有业主委员会，业主可以选聘新的物业公司，到目前为止北京好像没有这个先例，为什么说这个问题有挑战性？就在于现在已经有业主大会或业主委员会的都往往难以顺乎业主的这种大多数人的心愿，自主地、独立地选聘一家满意物业公司，何况还没有业主大会和业主委员会。
现在来看有了业主大会或业主委员会，能够顺利地选聘新物业，在北京如果有，也是百于在一，千乎在一，业主跟老物业打，还是社会的势力参与打，各种情况都有，但是好说好道，因为业主大会三面占多数，选聘新的物业，老物业按照协议，顺利地自愿地退出的这种情况还没有。我们小区突然交接了一部分，突然又不交接。现在有一个前提，首先业主大会决议是否有效的问题，咱们认为，有些官员讲，太平家园好像是有点问题，但我们小区到目前为止，小区办都说我们是合法有效的，就是在政府部门说合法有效的情况下，也不行，有了业主大会，业主委员会，有了业主委员会的决议要选聘新物业，这么难，我觉得今天咱们的会议主题是没有业主大会和业主委员会能不能选聘新的物业，我个人的判断是非常悲观，有这么几个原因，第一个，在没有业主大会和业主委员会的情况下，很难得到一个书面的业主们的大多数的意见，而大家知道所有的小区不论大小，不论品位高低，业主们的意见是不一致的，不一致的情况也很多，包括有些业主只管自己的权利，不尽义务，极端自私，包括一部分业主被开发商和老物业因为利益交换揽过去了，等等这样的，如果没有业主大会和业主委员会这样一个平台，这样一个合法的渠道，要想让大多数业主同意，又想让少数业主不反对是很难的，我的个人看法是，即使没有业主大会和业主委员会，经过一部分人的热心联络，也完全有可能办到这一套。
现在来看很多小区出问题，就出在这少数人，因为他们在这个原则里，跟开发商跟老物业三位一体的话，几乎是一个很难打破的网络，因为利益都连在一块，所以我觉得这是第一难，第二难就是政府主管部门，特别是小区办，因为各种原因，包括法律法规政策不配套，包括我们业主没有自制的传统，就造成了我们现在的主管部门该管的时候可能不管，不该管的时候管得你死死的，比方说假如这里没有业主大会和业主委员会的小区，业主们自行选的一个公司，他们就出来干预了，说你们不合法，说你们没有程序等等等等。
我觉得这个槛大概是一般迈不过去的，如果真的我们能够不需要它批准，不需要它同意，我们业主就能够有一个，不论是三分之一，三分之二，自主选择的话，我觉得可能还是一个比较远的前景。既然两难，我们退一下，我们觉得在没有业主大会或业主委员会的情况下，有一部分热心的业主，他懂得法律法规，政府同时又一定的人脉资源，有热心，他可以要求成立业主大会会议筹备组，按照现在的相关的政策，这个筹备组相当于一个准业主委员会，按规定要30天开会的，但是没关系，延期一年都没问题，到了27、28天了开不了，再延期，无限制地延，一直在这个筹备过程当中，准业主以业主代表的名分跟老物业，跟开发商交手，这里边我觉得最有效的手段，除了这种公开沟通之外，最有效的手段我个人认为还是暂时不交物业费，因为作为业主，你只要享受到服务了，不管你愿意与否，必须要缴纳物业费，当然是不是有折扣，交物业费是我们的义务，我们之所以不交是因为开发商特别是前期物业阻挠我们召开业主大会会议，阻挠的方式包括分化、瓦解业主大会会议筹备组，拒绝提供业主的联络方式，甚至有像我们小区开始的时候拒绝提供我们小区总的面积，你想想没有这个总的面积，没有这个总的分母，我们就没法确定我们的三分之二，所以我们通过别的途径找到了，总而言之它是百般阻挠，只有大概几个个别的开发商我们前期物业配合一下。
所以我觉得业主大会会议，因为各种情况在成立的过程中非常难，但是如果这个筹备组如果坚持一年甚至一年以上，还是能起到作用的，我觉得在目前的情况下，创造条件、争取召开业主大会会议，组成合法的业主大会，还有选举大会业主委员会，然后选聘新的物业公司，可能比我们这样搞要好得多，这种情况下，我的想法是退一步，这是我个人的一个看法，仅供大家批评。
主持人：谢谢杨教授的发言，杨教授也是提出了很多现实中的难题，有些难题还是一时很难解决，所以也是我们在探讨这个问题的时候必须要考虑的问题。下面请舒可心发言。

2. 舒可心——一个人说了算的体制变成了一个组织说了算的准皇权体制

朝阳园前业委会主任舒可心
舒可心：我叫舒可心，从1999年买房子就开始做业主维权工作，做了七年，现在是朝阳花园的业主，中华人民共和国公民，研究各方面的法理、法律，我觉得业主对共有财产持有所有权，这个是《维权法》所规定的，业主大会其实和业主并不是一个概念，业主具有一个居民所有权建筑物的使用权利，但是业主大会应该是不具有处分确定，业主大会决议不能决定处分，占有、使用、收益，业主大会决议可以给你这个部分的怎么占有、使用，加上物业条例的出台以前，我们还没办法确定业主大会的准确地权利边界，但是一定和业主的边界不一样，我这里说的业主是指全体业主。
今天其实提到这个问题作为会议的主题，没有业委会，业主能不能选聘物业公司的问题，我们公司物业管理公司并不是在管物业，而是在管区域，因此，按照物权法的居住所有权理论，我们实际上中国相应的社会体制，物权体制，用我的话说是物业管理区域区分所有，因此我们现在谈到了物业管理企业实际上对一个物业管理区域的物业和统计使用权的管理职责，当然得由这个区域的全体业主或者以法律成立的业主大会授权来管。
那么一个单独建筑物内的业主，他的权利在哪儿，应该对这个建筑物内仅属于这个建筑物内所有业主的共有财产有了行使的这么一个权利，所以我想说，由于一个建筑物不能成立一个法定组织，而只由一个物业管理区域成立一个法律组织，因此一个建筑物要想聘请一个单独的物业管理企业管理这个建筑物的物业要经全体业主的同意，因为是合同，业主大会不是合同，是依法成立组织的决议，我们也可以叫法案，所以在这种情况下，业主大会选聘一个物业管理区域的管理者，这个名字尽管叫合同，但实际上不具有合同的性质，实际上合同一方主体并不是所有人，而是合同的决议，现在实际情况就是说，一个建筑物内的所有业主可以联合某企业签署仅就本大厦的共有财产管理的一个物业管理或者单项服务的协议，也就是说这栋大厦的所有业主当然可以对这个大厦内的共有财产提供管理，这样的案例北京很多了，比如说一个小区里有一个部队买两栋楼，这个部队自己请来人管这个大厦里的事，但是整个物业管理区域里的事情还是由这两栋大厦的业主样整个区域归集一部分，和另外几栋楼的业主分担相应的费用。
所以我想说，一个物业管理区域内没有业主大会的情况下，要么全体业主共同和一个企业签署合同，这个东西叫合同，要不然就只能通过依法成立业主组织的形式，用业主合法组织的合法决议，对外签署这个合同，也就是所谓的对世权，所以我想说一个物业管理区域内的某一个建筑物的业主想要处分其他业主的权利，要么就联合起来成立合法组织，使得合法组织拥有法定的权利，要么就没有办法，换句话说我们几个案例，一个小区当中有一半的业主入住了，这一半的人能不能选择物业管理体系？我想告诉大家，这一半的人可以选择一半人的财产处理权，不可以选择另一半。要么就全体业主参与，要么三分之二的业主参与，然后再选择物业公司，我们自己给自己提出一个悖论，既然能成立，就能有三分之二的问题参与。中国共产党实际上是把中国历史上一个人说了算的体制变成了一个组织说了算的准皇权体制。但是从毛泽东逝世到邓小平解决了终身制问题，连一个组织说了算的体制彻底瓦解了，也就是江总书记，党的意志要通过法律程序成为国际意志。
所以国家意志是体现了党的意志而不是代表了党的意志，党的意志也不代表国家意志，所以在这种情况下，党已经从过去的一个皇权组织变成一个真正的执政党和公仆，在法律、法条上我们国家已经变成这样了，在小区里也是一样，到底一个精英选一个物业公司还是人家自己选。我的最终结论就是不成立业主大会，这个小区的小区不可以选聘这个物业管理区域的物业公司，但是不成立物业管理大会，某一栋建筑物里可以选择这个建筑物有关的共有财产的管理者，或者每一层楼的八户业主全体同意，这都是他们的所有权利，前提是这一层归这八户业主共有，或者这一栋归这20多户人共有。就这意思，我希望不影响大家的想法。
主持人：舒先生提出的是很尖锐的问题，也是很鲜明的观点，谢谢舒先生发言。

3.池作民——物业公司和开发商到底是什么关系

2001年我买了房以后，刚开始入住的时候就发现了物业公司和开发商他们到底是一个什么关系？我逐渐弄清楚了，闹了半天是开发商卖了我们的房子，到我们入住的时候他又找了一个物业公司管我，继续来跟我要钱，实际上围绕了一个钱的问题，我觉得这个问题，现在我琢磨过味来，这些问题就是两个字，物权的问题，大家把这两个字弄清楚了，我上次开会的时候好像比喻过了，好像一个人买了四合院，几千户几百户买一栋楼，大家都一块搬进来，成为一个大家庭，这还是一个新兴事物，过去我小时候买房的时候，买一个四合院，关上门就是咱们家的了，下水不通找工人通一通，实际上现在大的社区还是一个物权的问题，过去小四合院也是咱们家的，现在怎么开发商卖给我房，已经赚够我钱了，您走了，您把您所谓的儿子、孙子也好，搬进来了，跟我说这个院我管，你每年给我多少钱，这个东西我觉得还是不对劲，还是侵犯了我的物权，只有我说了算，怎么你能踏进门管我们家的事物呢？国家哪一掉法律说？这个小区必须得物业公司替你管理，我查了很多，没有，深圳有的小区根本不要物业公司，他们就成立一个业主大会也好，业主委员会也好，相当于一个四合院了，这个院长我想雇你一个工人替我打扫卫生我就雇，我不愿意雇我们三家轮流扫这个院，可以选物业公司也可以不要物业公司。深圳已经先头有的小区我不要物业公司的，保安怎么办？区很大，像我们小区3800户，怎么办？我找保安公司，我雇一个保安队伍，我给你工钱，你保证我小区的安全，园林我找园林局，我们小区有六亩地，你保证我一年四季常青，我给你钱，弄不好我罚你钱，就需要有一个什么样的机构来负责聘请这些公司来替他们公司，和把关他们服务的水准或者是价格。
这个物权是从有了私有财产，因为文化大革命的时候，私有财产的权配没有了，有也是自行车，现在有大的产权了，有的私产，国家制定了物权法，还是还没出台，又滞后。所以开发商他买了块地，在上面盖上房子，盖上四面墙，今天刚开始一千多，两千多，三千多，甚至现在一万多，他还是不知足的，恨不得一平米卖10万，他捞够钱走了，他继续把儿子弄来，向这些三千多户也好，收钱，96年有个文件精神，这是建设部的一个东西，它说的是什么呢？你开发商开发了小区了，你必须先找一个物业公司来接管，但是开发商得要给物业公司售房款的2%拿出来做物业开发费，这个金额足够业主入住以后前三年是没有物业费的，但是这个钱大家谁都不知道，去哪儿了？开发商给物业公司了？物业公司因为他们的特殊关系，业主入住的时候，对不起，先交我一天的物业费，有的甚至于还交两年、三年的物业费，起码都是一年的吧，交完我物业费我才给你钥匙，办完这些手续，还有一个手续，就是跟它签一个所谓的物业管理合同，这个合同一大本，我入住的时候随便签了名，反正我的房子是我了，人家上好了套，一人一盒，跑不了了，就是这样，他们层层设陷井，就等着咱们大的消费者往里跳，跳进去就拉绳，拉绳就跑不了。所以产生了后来的，不管是停车费也好，管理费也好，取暖费也好，基本上是物业公司说了算。
我们3800户业主划线买的房子，物业公司和开发商之间的特殊关系对他们太有利了，第一开发商所有的弊病物业公司可以遮盖，窗户关不上等等一系列问题，物业公司说这是开发商遗留问题，我们慢慢给您修，我举个例子，今天我们家窗户还没修好呢。保修期是五年不是三年，这是建设部的规定，所以我说的什么意思呢？开发商和物业公司他们这种特殊关系，使我们的业主蒙受了很多的灾难，前面我说的这些，是给我十分钟吗？总结几话，上次开会给我三分钟我实在说不够，这次十分钟还算喘口气说了几句话。
我要说明什么了？我们是纳税人，我们要向国家纳税，我买房子有购房税，我纳税人要求你政府、国家对于咱们每一个小区要管，你不能说你不管，你有这种权利，你是人民的代表，这里我不知道有没有人大代表，你是人民的代表，人民给你纳了税了，人们需要你来从行政上管理我们的小区，我觉得没有过多的要求。所以你成立业主大会也好，你将来行使业主委员会的权利也好，我觉得政府是责无旁贷的。你政府行为没有，你让这些业主你们自己开会去吧，连个房子没有开会？怎么开啊？居委会怎么来这么快？我们的业主大会你就不管了，我觉得这种行为应该涉及到每个小区，你要派一个官员来。
池作民：我第二个问题就是说，我希望政府要管，有人提出反对意见，这里要引狼入室了，狼总归是狼吧，狼我们监督它，替我们做事情，特还能把咱们继续和物业公司穿一条裤子，我知道有这种事，他们串通一气欺负咱们业主，但是终归来讲政府得管吧，不能是无政府主义吧。所以现在隔了好几年，这位老主任，你也是主任，这都是小区的主任，到今日了，有何作为呢？你还不是在开发商和物业公司的统治之下，我倡议大家敦促政府极快出台物权法，第二政府要伸出一把手来救救这些业主们。我恳求，我恳请，离开他们，可以这么讲，这事成不了。
主持人：谢谢池先生，咱们今天的议题就是没有业委会，业主能否选聘物业公司，因为在这个领域里，只要涉及到开发商的，物业公司的，小区，业主大会这个圈子里头，存在的问题太多了，方方面面，说也说不完，几年来，多少研讨会肯定是说不完的，还要继续谈，还要继续争取问题的解决，但是咱们今天主要集中在没有业委会业主能否选聘物业公司。请大家就这个问题提出大家的见解，下面哪一位？

4.王养毅——这个会议缺个角色

亚运新新家园业主王养毅
王养毅：我觉得我们召开这样的会议，缺一个很重要的角色，谁呢？政*府*的主管部门，市*建*委*的领导参加我们的会议，我们这样的会议最好是让他们来听一听，他也和我们坐在一起来研究研究这个事，我们在这儿坐着谈成立自己的业委会，他听不着，他还是坐在那儿，他还摆架子，也不听你的，他还是那套玩意儿给你对付，所以我们这儿费了好大劲讨论这些，讨论完以后能起什么作用呢？起不了什么作用，他在那儿，你比如说刚才杨教授说，有了业委会，很难执行选聘物业公司这个权利，没有业委会，作为业主来讲，是松散的、单兵作战的，怎么来行使？物业公司管理的不是你家里的事，是小区里共有的财产，刚才舒可心同志也讲了，我这一个楼里边聘请，现在因为涉及到一个小区，很多共有的东西在那儿，不是你只考虑你自己，这都是不现实的。
所以我觉得今天讨论这个问题，好像有点早一点，有点不太现实，现在首先现实的一个问题，刚才池同志讲了，像深圳这样的，是不是可以采取这样的一种形式，这个还不是我说了算，将来还得由政府主管部门，条例里头规定几条才能实行，可以不要物业公司，由业主委员会，这样的一个组织赋予它这个权利，我直接可以选聘，上次我们有一次会议上也讲过，我选聘保安公司，选聘保洁公司，选聘园林公司，这就是说，为什么呢？这个小区我听了以后，结合xinjingbao发表的几篇文章，小区的管理权是我们业主的权利，不是你物业公司的权利，因为你一点财产都没有，有一间房子是你的吗？你有什么权利管理？是我们业主教你管理一下保安，教你管理一下保洁，我们业主给你这部分权利让你管理，你才来有权管理，我们不给你这部分权利，你没有权利管这个事，我们小区31号，出了大事，污水倒过来淹了100几十户地下室，淹了以后业主拉了横幅，开发商找业主，造成很大的损失，你拉横幅不行，小区了不能拉横幅，我说谁给你权利管这个事，他们还归偷掉了，我说管这个权利是我们有的，我们挂在自己的楼上面，你怎么来管我们，你不能挂，谁让你来管这个事的，你有什么权利管我们，这个管理的权利是我们业主的，你们物业公司没有这个权利。
这样的话没有业委会，要想选聘物业公司，我觉得现在是行不通的，不可能的事，现在要解决一个什么问题呢？在我们现在的情况下，怎么样让政府领导机关来，比如说我们开会让它参加听一听，我们怎么样能够使业主真正具有管理自己小区的权利，通过什么方式，什么是最好的方式？业主大会和业主委员会，现在要召开业主大会和业主委员会，主要的一个阻力在哪儿？我觉得开发商的阻力不可怕，物业公司的阻力也不可怕，但其中有一个难点，一组来自四面八方，也是要有出头人，但是费了很大劲，到小区以后说他们在那儿备案，没有合法的，假如说政府真正行使你政府的职权、职能，真正地推卸各个小区成立业委会的，什么开发商都抛一边去，我就组织，最大的阻力就在那儿，刚才池同志说，我们花了纳税人，交了税，你这个政府主管部门不执行这个责任，关键在这儿。
主持人：我想老先生您说得很对，我们如果像这样的研讨会都有政府相关部门的同志，我们这些公务员，我们的税款所养活的这些人来参加，当然是更好的，但是一时没有这么理想的状态，我们召开这样的研讨会也是非常必要的，因为比如说我们把任何建议或者送到媒体面前，或者送到我们的公仆的面前，也都需要我们有一个清晰的思路，我们要把这个问题探讨清楚，当然并不一定形成统一的意见，可以有不同的意见，至少把这两个问题我们先要探讨清楚。
成立业主大会的难这个问题，即使成立之后，业主大会和业主委员会的工作也非常难开展，等等等等这些问题都是存在的，但是咱们今天讨论这个问题，没有业委会，业主能否选聘物业公司的问题，但是这个题目，我被秦兵当主持人，我觉得这个东西听起来有点惊世骇俗，但是我们就是要讨论的，一个是它能不能，有没有权利，这是一个方面，另外一个如果有这个权利的话，能不能实现？能不能行使这个权利，这些问题都是应该探讨的。
下面请牟继源律师来讲一讲。

5.牟继源——这个课题的现实意义

中业律师事务所牟继源律师牟继源：这个课题我认为选的非常好，刚才有一位律师讲，挑战性很强，现实意义非常大，意义在哪个方面，我理解从三个方面来看，创新，从中央整个的体制和思想来看都不讲这两个字“创新”，那么我们新式的生活当中出现的问题，我们不能用传统的观念看待，用创新的思维、创新的理念、创新的方法、创新的组织面对它，只有这样才能办成，如果有套路了，要你干什么？我们还讨论它干什么？没有意义，因为有挑战性、实践性，有创新的理念做指导才能体现出它的价值。这是第一点。
说这个主题讲了，没有业委会，业主有没有权利选择，肯定一下，有，这是不可争议的事实，选择物业公司每个业主都有一个权利，第二个问题又讲了，这个权利的行使不好，什么样的途径，什么样的方式，什么样的程序，怎么样来实现这个，这个是当前的一个难题，但因为有难题，有肯定，已经成立业委会的也一样出现了问题，但并不能否认它的权利，不能否认它的可行性，我们要面对现实寻找途径，寻找这个办法实现这个东西，像当年毛泽东办革命，那个就是一种创新，当时白色恐怖那个状态，星星之火可以燎原，战略的气势达到现在的效果吧，现在的局面也同样能够实现，不是讲了吗？反动派靠我们人民组织去把他打倒，需要这个组织和形式实现这样的目标，这种组织应该怎么样做呢？我个人的看法，因为这是律师来组织的，我觉得历史可能赋予历史天职和责任了，只要有人委托，有当事人委托，他就可以按照委托的法律关系行使这个原则。
一个业主，他遇到这些障碍和问题，律师可以策划一个完整的方案，我是一个人，可以在小区里可以发帖子，各种形式呼吁更多的共同者加入这个行列，这里的关键是什么呢？还是毛主席的话说，要使人民知道自己的利益，团结起来为这个利益奋斗，这个事业就能够成功，现在靠等待的观念在做，那你等吧，这是很难实现的，刚才有人分析到了，几个方面的困难，政府部门的状态是一个什么样状态，开发商是一个什么样的状态，我们现在业主每一个人的思想状态又是一个什么样状态？等是等不来的，只有这样一种现有的现状的法律的行使途径来实现它。
刚才我讲了这是一种形式了，这是一个理念的创新问题，突破这种传统的东西，在创新的基础上有人去组织，刚才我讲了律师那种形式，不是说不行，我认为是可行的，但是律师可行的话，律师有个代价的问题，律师要生存、要发展，有费用，这种情况下就出现了两个问题，一个是预期的费用和未来可能得到的收益要通过不断地组织确认它，当然一下先进入的话可能有难度，律师要创造自己的一番事业的话，也要有前期的奉献精神在里头，你要想拓展这个事业，要想在律师这个事业里体现这个价值，就要有前期的创新理念和思维在里面，否则这个事情做不成。因为物业的管理的这套东西，这也是一个新的东西，在当今的状态下。
刚才老同志讲，四合院没那么多说头，现在大家都住在一起，有很多新的东西在里面，必须要创新的问题，这个办法，这个思路和办法，现有的立法里边有相应的规定，不是说一点规定都没有，有可取的地方，刚才咱们这个律师讲了，一个范围之内，我这个楼里边我有这个权利，这个范围里逐步行使它，或者是有些业主，相对来说范围管理也好，什么东西也好，律师能不能介入，可以介入，这里还有一个试点工作，我发现我们有些律师已经进入到小区的法律服务了，从业主、物业方面的服务抓一两个典型，这个方法必须要有。根据北京市整个物业管理的状态来看，发生这些典型的事件来看，既然我们有这个专业委员会了，有这么一个组织形式我们就可以研究它，这个课题，像这种会可以呼吁更多人参加，有人愿意这方面投资的，愿意奉献的，有钱的，我拿出多少钱，你帮我做，只要能把这个事搞成，也可以啊，方式是多方面的。谈点儿个人的体会感受，不一定对，耽误大家时间了。谢谢。
主持人：刚才有专家发言，有业主发言，有律师的发言，玉圣兄身份比较特殊，刚才的发言把你算在专家类了，下面咱们在实际操作中比较有经验的，业委会的委员这些同志们，任成光同志。

6.任晨光——有权利吗？有操作的可能吗

健翔园业委会主任任晨光
任晨光：我叫任晨光，我是由于一次偶然的机会，在2002年的时候很不幸开始了维权的工作，因为当时小区里面有很多问题，当时可能业主非常混乱，几百人围着开发商要维权，但是是没有组织的，在那个情况下，业主维权要成功必须要有组织，不建立组织维权成功是很难得，因为自己本身从小是做组织工作的，因为为业主的维权做一些共性，所以那个时候2003年很不幸进入大这个行当，一直做到现在。
今天讨论的话题是个没有业委会，业主能否选聘物业公司？首先要有没有这个权利，第二有没有能力操作的问题，肯定是有这个权利的，咱们不妨设想，我们这栋楼，把它摊平了就是一个村子，立起来就是一栋楼，农村有物业公司吗？当然可以请一个物业公司来管，我们富起来的村子，江南的小镇也是请一些人来管，像江南中华第一村的那个，不也是请人在管吗？但是这个权利是开发商给的吗？肯定不是，是村委会定的。
这个权利的本身，在没有成立业委会的时候肯定也有这个权利，这是没有任何问题的，只不过我们的时间的问题，是否有可操作性，或者是否有能力做到，我看从目前咱们条例来说，实际上很大的问题没有明确小区的管理责任，没明确这个问题，现在小区这么混乱，谁给小区负责任，是谁？是开发商吗？还是物业公司？还是全体业主？业主委员会没有成立，物业公司是做服务的，它怎么对这个事情负责了？开发商已经把房子卖了，这个问题就导致现在很多的问题，开发商请来一个物业公司以后就甩手不管了，让业主跟物业公司斗肯定是不行的。
第二个物业公司成立了，业主大会那么多人怎么行使一个管理责任呢？如果咱们国家交给人大，甚至交给全国人民管理这个国家怎么关？肯定要成立一个专门的管理机构，在这种情况下，实际上我们在目前这种管理责任不明确的情况下，既然不明确，全体业主肯定知道是有责任的，有责任来做这个事情，全力业主当然是有权利来更换物业公司，这个从法理上没有问题，那么怎么操作这个事情？根据目前物业管理条例，物业管理条例没有明确谁来收这个物业费，只是明确了业主必须要交物业费，而且指的是选聘正式物业服务企业之后，规定要交物业费，在选聘正式物业公司之前，条例并没有明确规定要交物业费。当时制订条例的人为什么这么规定，把前期物业管理和后期物业管理分开，总共有八条，反反复复强调业主要交管理费，但是前期的管理内容里面说，没有任何一份文字说要交物业费，这里头是有技巧的。
因为本身合同，甲方和乙方签个合同不可能让丙方埋单，就是因为开发商不可能和物业?厩┒┱飧龊贤??锩娲嬖谝桓龇ɡ淼奈侍猓?ü?抵鞅砭龅姆绞窖〕隼匆桓觯??悦魅匪党隼匆抵鞅匦胍?