小区公共区域所有权由哪个部门界定？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-16 20:24 标签： 小区公共用地的使用权

摘要：听证会的议题之一是《办法（草案）》对物业服务企业规定了住宅物业消防安全管理方面的具体义务，规定物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人，是否合理、可行？

如果立法规定小区公共区域的消防安全管理责任，由物业服务企业主要负责人来承担，这是否可行？18日下午，上海市法制办举行《上海市住宅物业消防安全管理办法（草案）》立法听证会，来自各个领域的14名听证代表对此发表意见。有意思的是，多数代表对此表示赞同，而物业、房地产领域的听证代表认为并不合理。

小区消防安全责任由物业承担，是否合理？

听证会的议题之一是《办法（草案）》对物业服务企业规定了住宅物业消防安全管理方面的具体义务，规定物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人，是否合理、可行？

“应该将物业服务企业主要负责人作为住宅物业管理公共区域的消防安全责任人。”听证代表、市人大代表花茂飞对此表示赞同，物业本身对房屋和配套设施以及公共场所进行维护、养护，包括消防安全防范、老旧小区消防通道管理等也不可能进行分散管理，而由业主作为责任人并不现实。

听证代表胡炜是市公安局奉贤分局的一位消防民警，他发现，在小区里安全隐患基本上较多的是在公共区域，这正是在物业企业管理的范围内。“如果物业企业比较规范、责任心强，火灾隐患就小，如果物业企业只收停车费，小区安全隐患就多。因此把消防责任落实到物业，责任要相应增加，管理也应更规范。”

“应该把责任明确到与物业企业相关合同中去。”听证代表、金杜律师事务所高级合伙人张毅认为，目前物业企业相关协议的依据是《合同法》，所以一旦《办法（草案）》通过，相关职责范围也应该落实到物业管理的标准合同里。另外应该对物业服务企业制定便于他们履行法定职责的费用标准。

“住宅不像很多产品有使用说明书，而物业作为其中的责任主体，应担任好住宅与居民间纽带的角色。” 听证代表、市政协委员吴长福建议，在草案中增加一条，让物业服务企业熟悉并掌握住宅消防特点，并及时将消防设施的使用方法告诉业主。

但也有听证代表并不认同此观点。

“物业管理是一种商业行为，消防设施设备的所有权归全体业主。”听证代表、上海市物业管理行业协会秘书长潘国强认为，在《物权法》和相关法律法规中都有规定，消防设施设备的所有权归全体业主，不属于物业服务企业。在前期开发商卖给业主以后、受全体业主的委托进行管理是一种市场上的商业行为。因此把公共区域消防安全责任主体落到物业服务企业头上是不合理的。

“公共区域责任全部由物业企业承担不合理。”听证代表、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司副总经理仇峻炜表示，物业企业和小区业主之间存在三种情况：一种是成立了业委会；一种是可以成立业主大会，但没有成立；第三种情况是无法成立业委会。“铁打的营盘、流水的兵，即使成立业委会，也存在流动性大的问题，所以把公共区域的责任一下子全部落在物业企业身上，有不合理的地方。”

“消防安全责任应落实到业委会。”听证代表宋安成认为，如果让物业公司承担消防的第一责任人，和目前实际的物业管理运作是不相匹配的。目前最大的问题是老旧小区消防设施没有得到及时维修、更新改造，而这个权利在于业委会，物业公司只是日常的保养和维修。“所以最终的责任也应当落实到业委会和全体业主。”

未实施物业管理的小区排除在立法范围之外吗

听证会的另一议题是，《办法（草案）》将适用范围定位于实施物业管理的住宅物业，未实施物业管理的住宅物业参照执行，是否合理、可行？

“应设定具有普遍规范意义的消防管理办法。”花茂飞认为，小区可能遇到各种安全隐患，如有的居民从家里拉一根电线拖到一楼给电瓶车充电，并将电线长期置放，不管小区有没有物业企业，类似情况都应该管理，因此法律对此应当增加相应的规定。

吴长福认为，《办法（草案）》要明确“参照”对象及责任主体，“如果发生物业公司小区撤离的情况，那么责任主体是谁？是房管部门，还是业委会？这都需要明确。”

在宋安成看来，住宅物业管理条文不应只适用于有物业公司的小区，《办法（草案）》很多内容涉及到业主大会、业委会，不只是和物业管理公司相关。“小区管理不仅仅是物业公司的管理，还有其他不同的管理模式，比如自行管理模式。所以，相关物业管理规定应该涵盖所有的住宅物业，不能因为有‘物业’两个字就仅仅是物业公司适用。”

“法律应当明确不同管理方式的管理责任和程序。”听证代表、上海交通大学凯原法学院教授朱芒认为，在小区管理中，无论是使用物业企业的，还是用自我管理方式的，都只是管理方式中的一种。法律要明确，如果使用物业企业管理，要在合同中怎么约定相关内容，政府怎么介入约定的程序；如果是自我管理，业主要订立什么样的协议，消防问题是否要到消防机关备案，有没有能力落实等。另外，如果不能聘请物业公司，可以自我管理吗？如果实在不行，应当有其他的方法，比如由居委会来接管。”

题图来源：视觉中国  图片编辑：邵竞  (编辑邮箱：)

买过房的人都知道，房屋建筑面积包含套内面积和公摊面积。套内面积为房屋实际大小，而公摊面积则是指由整栋楼产权人共同分摊的如走廊、楼梯、电梯间、门厅等公用部分的建筑面积。
由争抢公摊面积引发的矛盾纠纷不断，楼道公共区域更成了邻里之间的“必争之地”。近日，家住西区华鼎星城的李女士遇到了一件头疼事。

公共区域成了“私人地盘”？

李女士介绍，同楼层的两户邻居纷纷在外走廊公共通道处安装了体积庞大的鞋柜，原本干净整洁的楼道一下就变得拥挤逼仄起来，再加上天气逐渐转暖，鞋柜处散发的异味愈发浓烈，给她和家人的生活带来了困扰。

“我居住的这栋楼是两梯四户的配置，电梯连接外走廊，东西两侧各有两户人家，公共通道狭长，放置过多物件不仅影响通行，也存在一定的安全隐患。” 李女士说，更让她不解的是，作为公摊面积的一部分，外走廊这一公共区域为整栋住宅产权人所共有，为何在实际居住时却变成了各家的“私人地盘”？

已买的公摊面积凭啥不让用？

公摊面积属不属于自家所有？公共区域能不能放置私人物件？针对这些问题，记者随机采访了几位居民。

市民王先生说：“现在不少新建小区的得房率都不是很高，一套100平方米的高层住宅，实际套内面积可能只有80平方米左右，既然业主已经为公摊面积买了单，那么在不影响通行和消防的情况下，占用家门口的公共区域放置一些鞋柜、储物柜又有什么问题？”

记者在采访中发现，大多市民都和王先生有着类似想法，个别居民虽然心理上并不认同“公共区域私人化”，但因邻居纷纷“下手抢占”，最后自己也加入了“圈地”行列。

“其实我家里也有鞋柜，但邻居们都占用了外走廊，我家不占用就有一种‘吃亏’的感觉。”市民张先生无奈地说。

物业只能劝说，没有强制执行权

记者走访了扬州市区多个小区，发现在公共区域堆放杂物、安装鞋柜或储物柜等现象非常普遍，个别业主甚至将儿童推车、电动自行车、老年代步车等也停放在公共通道或门厅内，由此引发的投诉或纠纷不在少数。

记者了解到，作为小区公共安全秩序的管理者，物业公司在处理业主占用公共区域一事上，也面临着尴尬且无力的现实困境。

华鼎星城物业一位工作人员说：“对于在公共区域安装鞋柜、摆放杂物等行为，物业一直是不允许的。为了防止此类情况的发生，物业每天都会安排巡逻人员分楼栋巡查，接到居民的投诉和举报后，我们也会及时上门对业主进行劝导。”

该工作人员表示，尽管如此，但业主私自占用公共区域的情况依然频繁发生。“我们没有执法权，对于此类问题只能进行劝说沟通，平时加强宣传。虽然有些业主在我们上门时很配合地拆除了鞋柜、挪走了杂物，但没过两天就又恢复原样。”工作人员说。

公共区域为全体业主共有

公共区域安装鞋柜、储物柜到底是侵权还是权利？记者咨询了相关法律人士。

该法律人士介绍，根据《民法典》第286条规定　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定  饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

同时，根据《民法典》第271条规定　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

该法律人士说：“公共走廊属于建筑物专有部分以外的共有部分，为小区全体业主共有，应在合理限度内恰当使用，多理解、多换位思考，避免引起邻里纠纷和财产损失。”

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