买卖合同纠纷一般怎么判?

为充分发挥人民法院的审判职能作用,为我省旅游市场整治工作的开展提供司法保障,云南省高级人民法院特别选取10个近两年来在我省发生的、具有一定代表性的典型旅游案例集中发布,于9月12日召开新闻发布会,就案例的主要内容和裁判规则对社会的导向作用,及下一步全省法院旅游审判工作开展做介绍和解读,并希望通过这些典型个案所确立的裁判规则,指导相关旅游矛盾纠纷及时妥善化解,倒逼旅游经营者规范经营行为,净化旅游市场环境。

会上,云南省高级人民法院党组成员、副院长向凯表示,本次发布的10个典型案例包括了人民法院受理旅游纠纷案件的主要类型,涉及从旅游合同的订立、旅游法律关系的确认、旅游经营者的安全保障义务、旅游者维权方式等各个方面。其中既有实践中反映较多的挂靠借用旅行社名义签订旅游合同、擅自转团、导游变相安排和诱导购物、收受购物回扣、旅游者在旅游活动中因第三人行为或旅游辅助服务者行为致害的案件,通过案件审理进一步厘清了旅游经营者依法对旅游者承担的安全保障义务和危险告知义务,具有较强的宣示作用。

也有涉及电商平台的旅游者肖像权纠纷案件,因旅游市场秩序整治而在与旅游相关的上下游产业发生的案件,还有各级人民法院充分发挥多元化纠纷解决机制的重要作用,利用大调解工作平台,诉前调处化解案件,及时确认人民调解协议的案件,这些案件在充分维护旅游者合法权益的前提下,较好地平衡了旅游者与旅游经营者、旅游辅助服务者的利益关系,充分体现人民法院发挥审判职能作用,促进我省旅游业转型升级的积极作为。

下一步,旅游审判工作规划将进一步完善旅游案件巡回审判机构的布局和建设;突出并发挥巡回审判工作机制在旅游市场秩序整治工作中的重要作用;重点关注与旅游相关的上下游产业,全方位推动旅游市场秩序整治工作;开展旅游法治宣传,增强旅游经营者行业自律。”向凯介绍。

陈某诉保山市某旅行社人身损害赔偿纠纷案

  ——旅游者在旅游过程中经旅行社介绍参加由其他经营者经营的自费旅游项目的,旅游经营者有义务了解自费项目实施者的资质、安全保障情况等并向旅游者明确告知。

2015年4月,陈某报名参加保山市某旅行社有限公司组织的“泰国六天游”。在巴堤雅金沙岛游玩时,陈静选择参加了自费项目水上降落伞活动。该项目由泰国当地旅游公司运营。在跳伞时,陈静从高空坠落受伤,造成八级伤残。后陈静诉至法院,要求保山市康怡旅行社有限公司组织赔偿各项损失50余万元。

法院经审理认为,保山市某旅行社对水上降落伞项目进行了介绍和推荐,该项目在行程单上写明是“自费项目”,应视为“另外付费“的旅游项目,不属于陈某自由活动期间或其他脱团时间所进行的个人活动。旅行社作为旅游经营者,有义务帮助旅游者明确了解自费项目实施者的资质、安全保障情况等,并有义务作出明确的警示,但保山市某旅行社未举证其履行了上述义务,应承担相应过错责任,判决保山市某旅行社有限公司赔偿陈静各项损失38.5万元。

万某诉昆明某旅行社旅游合同纠纷案

  ——针对旅游经营者的违约行为,旅游者应当理性维权,通过法律途径实现诉求。如采用拒绝返程等过激方式并导致损失扩大,该扩大损失将不能要求赔偿。

2015年“十一”黄金周期间,昆明某旅行社组织了万某等30人赴华东地区旅游。旅游合同约定,万某等人于2015年10月6日由旅行社安排乘T381次火车硬卧从上海返回昆明。由于10月6日返程票异常紧张,旅行社难以买到T381次车票,遂购买了K79次返程车票,该火车到站时间将延迟3个多小时。旅行社答应只要旅游者按时返回,将按照有关规定赔偿。万某等人表示无法接受,要求旅行社必须先给予每人2000元的赔偿,否则就拒绝登车。由于双方分歧过大,未能达成协议,结果万某等30人当晚滞留上海火车站。后万某诉至法院,要求昆明某旅行社赔偿经济损失1万元。

法院经审理认为,昆明某旅行社未经旅客同意,擅自变更返程车次,属于违约行为,应当承担由此给万某造成的客票差价、必要的餐饮及交通费损失。同时,其次,根据《合同法》规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。万某等人在返程车次已经变更的情况下,不能理性维权,执意滞留在火车站,人为地造成损失扩大。据此,万某不能就滞留当晚的住宿费要求旅行社赔偿。判决由昆明某旅行社赔偿万国华经济损失1000元。

昆明某旅行社有限公司、云南某旅行诉左某、信某、郭某旅游合同纠纷案

  ——旅行社和旅游者形成旅游合同关系后,旅行社即负有保障旅游者的人身和财产安全的义务,如不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当依法承担赔偿责任。但在裁判中需要对事故产生的原因作出具体分析,合理确定各方承担责任的比例。

郭某与昆明某旅行社有限公司签订《出境旅游合同》,参加旅行社组织出行的泰国苏梅岛出境游,郭兴交纳了其本人以及左某、郭某的旅游款22560元。在苏梅岛旅游期间,由泰国南洋国际假日旅行社接待郭某等一行,郭某及左某、郭某报名参加了南洋旅行社组织、另行付费的苏梅岛海上浮潜项目,并交纳了浮潜等旅游项目的款项。旅行中,郭某在海上浮潜时不幸溺亡。左某、信某、郭某向昆明铁路运输中级法院起诉,要求某旅行社、某旅行社承担相应的违约赔偿责任。

法院经审理认为,郭某参与的海上浮潜项目,具有一定的危险性,旅行社负有比一般旅游活动更高的注意义务,应当采取足够的善意提醒、安全警示,在浮潜的过程中,应当有专业资质的浮潜人员陪同并进行适当照顾和及时救助。某旅行社、某旅行社没有提交相关证据,证明在旅游者报名参加浮潜项目时,对游客进行了充分地安全警示和告知。根据在案的证据证实,郭某乘坐游船出海浮潜时,没有导游及专业人员同行。旅行社未尽到合理的安全保障、安全警示和救助义务,其行为与郭兴的死亡有因果关系,某旅行社、某旅行社对郭兴的死亡应承担较大的责任。郭某作为具有一定的文化知识和正常认知能力的成年人,应该知晓海上浮潜项目具有一定的危险性,在报名时,应根据自己的身体状况、海上安全情况等因素作出综合评估、合理判断,且在该项目没有导游或专业人员陪同的情况下,自己进行浮潜,对溺亡负有一定的责任。综合本案实际情况,一审法院酌定某旅行社、某旅行社对郭某的死亡承担70%的责任,由郭某家属自行承担30%的责任。

高某诉某珠宝店买卖合同纠纷案

  ——判定经营者的行为是否构成民事欺诈,需重点审查经营者是否具有故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况,导致旅游消费者作出错误意思表示的行为。在经营者拒不承认其销售行为存在欺诈的情况下,可以客观鉴定结论为依据, 通过对经营者、消费者认知能力的分析,推定经营者的行为构成欺诈。

旅游者高某旅游途中到昆明市景星珠宝城某珠宝店,以人民币32000元价款购买了“冰翠”手镯一对、戒指一只,某珠宝店补写了收款收据一份给高某,并在涉案商品彩色照片上盖章并注明“以上物品系本店所售”。后高某将其购买的两件物品进行检验,结论为购买的手镯、戒指均为玻璃材质。为此高某认为,某珠宝店以高额价款出售普通玻璃材质首饰的行为构成欺诈,遂诉至法院。

法院经审理认为,某珠宝店对其销售给高某的饰品的性质陈述前后矛盾,对高某提交的鉴定结论未提出相反有效的证据予以反驳,应当认定某珠宝店在明知其销售的涉案商品系玻璃制品,却以“冰翠”为名抬高价格出售,诱导高某作出错误的意思表示,从而作出错误的选择,并以高额价款购买涉案商品。某珠宝店在销售商品过程中故意隐瞒真实情况、诱导消费者作出错误意思表示的行为,构成民事欺诈,法院判决毓恒珠宝店退还原告高某货款32000元,以及96000元损失。

王某诉昆明某国际旅行社、昆明某旅行社旅游合同纠纷案

  ——旅游经营者擅自将其旅游业务转让给其他旅游经营者,旅游者在旅游过程中遭受损害的,旅游经营者和实际提供旅游服务的旅游经营者应当承担连带责任。

王某与昆明某国际旅行社签订《出境旅游合同》,参加昆明某国际旅行社组团的赴泰国、新加坡、马来西亚7日游活动,交纳5800元的团费。昆明某国际旅行社未征得王某同意,转团给第三人昆明某旅行社。之后,王某因乘坐的旅游车发生交通事故而受伤。经鉴定,王某构成十级伤残。后王某起诉至法院,请求昆明某国际旅行社与昆明某旅行社连带赔偿各项经济损失合计 52万余元。

法院经审理认为,根据最高人民法院《关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第七条、第十条规定,王某与昆明某国际旅行社签订出境旅游合同,昆明某国际旅行社所提供的服务应当符合保障旅游者人身、财产安全的要求,其未经旅游者同意擅自将旅游业务转让给他人系违约行为。昆明某国际旅行社作为旅游服务合同的相对方,昆明某社旅行作为实际提供旅游服务的旅游经营者,对王某在旅游期间因交通事故造成的人身损害应承担连带赔偿责任。判决由昆明某国际旅行社与昆明某旅行社连带赔偿王某经济损失32.7万元。

姚某、杨某与广南县某旅游开发有限公司、广南县坝美镇人民政府生命权纠纷案

  ——凡经经营者同意进入景区的游客,无论其是否购买门票经营者均负有安全保障义务。因未尽到合理范围内的安全保障义务导致游客人身伤害的,经营者应承担民事赔偿责任。受害人自身有一定过错的,可相应减轻景区经营者的赔偿责任。

姚某系姚某、杨某夫妻所生长子(已成年)。近日,姚某等六人相约到广南坝美世外桃源风景区游玩,姚某等六人被当地村民用平时运游客的船只运至坝美村的洞口处。景区检票员见由本地村民运送便未要求姚某等六人购买门票并同意其进入景区。姚某等六人下船后在景区内游玩。在距戏水区约200米处时姚某擅自下河游泳并导致姚某溺水身亡。广南县某旅游开发公司(简称某公司)在案发河道边安装了“水深危险,禁止嬉戏和禁止游泳”等安全警示标志,但在有道路通行的案发河段(未开发利用景区),没有设置“禁止游客通行”或“水深危险,禁止游泳”等标志。后姚某、杨某诉至广南县人民法院,要求某公司及广南县坝美镇人民政府赔偿各项经济损失28万余元。

法院经审理认为,景区的安全保障义务是经营者最基本的法定义务之一。只要景区同意进入的游客,无论是否购买门票经营者都负有安全保障义务。受害人虽未购买门票,但经景区管理人员同意而进入景区,某公司依法应承担相应的安全保障义务。在有道路通行的尚未开发利用的案发河段某公司没有设置警示标志,但该河段属相对危险的水体区域。上述问题暴露了某公司在景区管理上存在漏洞和未尽合理范围内的安全保障义务,具有一定的过错,应承担相应的民事赔偿责任即承担20%的责任。姚某生前系完全民事行为能力人,应当知道下水游泳的危险,由此造成的溺亡后果应依法由其承担主要责任即承担80%的责任。广南县坝美镇人民政府,在处理姚兴能溺水死亡的善后工作时,尽到了应有的职责,不承担民事赔偿责任。判决由某公司赔偿姚某、杨某各项经济损失10万余元。

官某诉孟定某度假酒店、北京三快科技有限公司(“美团网”经营者)肖像权、著作权纠纷案

  ——权利人享有的信息网络传播权受法律保护,任何组织和个人将他人作品通过信息网络向公众提供,应当取得权利人许可,未经权利人许可,通过信息网络向公众传播作品的,依法应当承担停止侵害、赔偿损失等民事侵权责任。

孟定某假酒店原经理罗某与北京三快科技有限公司签订了《美团网网络服务合同》,并进行相关约定。官某与好友在云南临沧孟定镇旅游时,拍摄照片一张,于当日在自己的新浪微博上发表了以该照片为内容的文字图片信息。次年,官某再到孟定游玩,通过手机中的“美团网”搜寻附近的酒店信息时,发现孟定中缅度假酒店和美团网,未经自己同意使用了于上一年自己拍摄的照片,而且将照片作为该酒店商业宣传资料之一。官振鸿向耿马自治县人民法院提起诉讼,要求孟定中缅度假酒店以及北京三快科技有限公司依法应承担赔偿损失和合理开支、赔礼道歉的民事责任。

法院经审理认为,孟定某度假酒店未经官某许可,擅自将其拍摄的照片发布在互联网上,侵害了官某合法权益,依法应承担赔偿损失和合理开支、赔礼道歉的民事责任,孟定某度假酒店应在临沧日报或临沧电视台发表致歉信,并赔礼道歉,以及支付官某公证费及精神损失费。而北京三快科技有限公司作为网络服务提供者,在官某未起诉前,并不知道涉案图片已经侵权,不存在应当知道涉案图片权利情况,且收到起诉材料后已删除了涉案图片,及时采取了必要措施,不应再承担侵权赔偿责任。

刘某诉封某、禄充居委会违反安全保障义务责任纠纷案

  ——经营者明知游玩项目具有一定的危险性,而未采取相应的安全防范措施造成游客人身损害的,应承担民事赔偿责任。景区管理者对他人在景区内擅自提供危险游玩项目未加以及时制止也有一定过错,应承担补充赔偿责任。

刘某等人到禄充风景区游玩。景区门票由禄充居委会出售。购票进入景区后,刘某与封某商定:由刘某和其女儿骑着封某的一匹马绕笔架山一圈,价格50元。后封某牵着刘某和其女儿所骑的马行至笔架山观音寺下面的爬坡路段时,刘某从马上摔落在地。经司法鉴定机构鉴定,刘某需后期治疗费4000元、休息期150天,营养期60天、护理期60天。后刘某诉请澄江县人民法院,要求封某、禄充居委会连带赔偿其各项经济损失3.4万余元。

法院经审理认为,封某明知其经营游客骑马项目具有一定的危险性,应采取相应的安全防范措施,但其安全防范意识差,明知笔架山的山路曲崎,骑马上山存在一定的安全隐患,还带着刘某及其女儿骑马上山,致使刘某在骑马上山的过程中,从马上摔落在地受伤,对此损害后果,封某应承担主要的民事责任。刘学兵作为完全民事行为能力人,和女儿同骑一匹马,在骑马过程中应尽到安全注意义务,应当预见到山路泥泞,可能有摔倒的后果,却疏忽大意,是导致从马上摔落受伤的原因,刘某对其损害后果也应承担次要的民事责任。禄充居委会作为禄充风景区的管理人,负有在合理限度范围内保障游客人身安全的义务,但对他人在景区内擅自提供骑马娱乐项目时未加以及时制止,是造成刘某受伤事故发生的间接原因,该居委会也有一定过错,应对封某财产不足清偿部分承担补充赔偿责任。判决由封某偿刘某各项经济损失8500余元;封某财产不足清偿部分,由禄充社区居委会承担补充赔偿责任。

方某诉李某索要购物返点“人头费”案

——因“零团费”等原因,导游安排旅游者购物并向商户按照人数收取回扣,属于“以合法形式掩盖非法目的”的法律规避行为,其主张不受法律保护。

方某系丽江某旅行社的导游。方某带游客到李某经营的商店购物消费,双方口头约定购物返点折合3万元给方强。在结算时,由李某以自己的名义出具借款3万元的借条一张给方某,后双方就还款事项发生争议,方强诉至古城区人民法院,要求李返还借款3万元。

法院经审理认为,根据《中华人民共和国旅游法》第三十五条、第四十一条之规定,旅行社不得通过安排购物获取回扣等不正当利益。导游和领队不得诱导、欺骗、强迫或者变相强迫旅游者购物或者参加另行付费旅游项目。本案虽有商户出具的借条,但真实目的在于非法获取购物回扣,属于“以合法形式掩盖非法目的”的法律规避行为,因此,方强的诉讼请求不应当予以支持。

  ——对于旅游过程中产生的人身损害赔偿纠纷,采用多元化纠纷解决机制化解矛盾纠纷,可以缓解司法和社会压力,加速纠纷解决,从而更好地维护社会公平和正义。

张某于2017年8月16日参加旅行社的“昆明-大理-丽江-香格里拉8天7晚旅游”,在8月21日旅行晚用餐过程时,不慎被餐厅酒精炉烫伤脸部。餐厅工作人员第一时间将某送往医院治疗。8月23日,张某通过新浪微博发布“无助的受害人,是出来旅游却毁容了”的微博,造成广大舆论影响。8月26日,迪庆州旅发委在昆明召集相关旅行社、餐厅负责人、张某对赔偿问题进行协商,但未能达成一致。之后由西山区人民法院诉调中心、旅游巡回法庭法官处理该纠纷。

法院认为,此起突发事件虽然是一件普通人身损害纠纷案件,但与云南旅游市场息息相关,在整治云南旅游市场的关键时期,处理不当将会激化矛盾,并引发更大的舆情,控制事态走向是工作的核心任务。在西山区人民法院诉调中心、旅游巡回法庭法官和委派的昆明国信公证处特邀调解员的指导下,双方当事人达成了和解,并于当天签署了和解协议书。张某当场删除了“无助的受害人,是出来旅游却毁容了”的微博信息。通过多元化纠纷解决平台,将当事人矛盾化解于诉前,案件舆情最终得以控制。

  在中经常出现违约的情况,常见的就是开发商没有按照约定的时间交付房屋、购房者没有按照约定的时间支付尾款。而此时既然存在违约的情况,那么就要对另一方赔偿违约金。那么,房屋买卖合同违约怎么办?房屋买卖合同违约金怎么赔呢?请一起在下文中进行了解。

  房屋买卖合同违约怎么办?


  如果当事人一方不履行合同,首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如,在房屋买卖中,如果买方已支付价款,但卖方迟迟不交付房屋,买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款,卖方就有权要求买方继续支付价款。同时,继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。

  但有下列情况的则不适用继续履行:

  (1)法律上或者事实上不能履行;

  (2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

  (3)债权人在合理期限内未要求履行。

  合同法规定,当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以单方解除合同。此外,在房屋买卖交易中,如果当事人一方明确表示自己将不履行债务,或者以自己的行为表明不履行主要债务,经催告后在合同期限内仍未履行的,当事人也可以依法解除合同。

  解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

  如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。

  违约金可以由买卖双方协商确定,双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,只要约定不违法,也无明显不合理的,就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷,并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失,守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失,违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

  需要注意的是,在一方稍有违约情形时,另一方就马上要求高额的违约金,其实是很难得到法律支持的。因为合同法鼓励交易,因此只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

  在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:

  (1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。

  (2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

  房屋买卖合同违约情形有哪些?

  1、房屋存在的一般质量瑕疵;此类纠纷较多,如房屋的墙体、顶面、地面等部位存在着一些瑕疵,但一般不影响使用。

  2、房屋存在质量问题严重影响正常使用;

  3、附属设施质量不合格;

  4、附属设施不符合合同约定;

  5、小区配套设施不符合合同约定等。

  二、因房屋逾期交付问题发生的纠纷

  此类纠纷也时常发生,处理这类纠纷首先要查清导致逾期交付房屋的责任在哪一方;其次要查清实际逾期交付房屋的时间;第三要查清合同约定的逾期交付房屋的赔偿责任。

  三、因面积误差问题发生的纠纷

  此类纠纷有超出约定面积和不足约定面积两种情形,此类纠纷的处理也有两种方式:

  1、合同对面积的误差没有特别约定,这类纠纷按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理;

  2、合同对面积的误差有约定,按双方合同的约定处理。实践中往往双方约定:面积误差处理为合同单价不变,总房款按测绘部门实际测绘的面积具实结算,多退少补。

  四、因房屋的层高问题发生的纠纷

  此类纠纷实践中不是很多,主要反映在合同约定和实测误差方面,但国家示范合同文本,对层高违约责任缺乏明确的约定。

  五、因房屋的开间及进深问题发生的纠纷

  此类纠纷大多发生在门面房买卖合同中,因门面房单价较高,开发商为获取更多的利益,往往采用减小开间加大进深的方式增大房屋的面积和价值。为减少此类纠纷的发生保护买受人的合法权益,双方应在房屋平面图中明确约定房屋的开间及进深的尺寸。

  六、因房屋的移位问题发生的纠纷

  此类纠纷发生不多,主要反映在两个方面:(1)房号与合同不符。比如合同约定的是1栋3单元306室,实际交付的是2栋1单元301,此类纠纷多是因开发商设计变更造成的。(2)层次错位。表现为合同约定的楼层号与实际交付房屋楼层号不符,如301变为401,此类纠纷往往因出卖人销售编号与测绘部门编号有出入等原因形成。

  七、因房地产权证办理问题发生的纠纷

  主要反映在两个方面:(1)延迟办证;(2)办证不能。

  八、因规划、设计变更问题发生的纠纷

  一般易发生于规划变更后出卖人不履行告知义务,规划变更后对买受人在绿化、景观、视野、公共设施及外部环境场所等方面造成影响、设计变更一般表现为:一是房型发生变化;二是结构发生变化;三是面积发生变化;四是层高发生变化;五是功能发生变化等。

  九、因小区公共配套设施对部分房屋的影响问题发生的纠纷

  这类纠纷易在以下几个方面发生:变电站、变压器、供暖设施等与住房的距离问题;窨井与住房的距离问题;化粪池与住房的距离问题;线路、管网的距离、高度等问题。此类纠纷几乎在所有小区中特定位置的房屋都有发生。如购房者想防止此类纠纷发生,就应在买房前查清小区的变电站、变压器、化粪池、供暖等公共配套设施的具体位置尽量选择位置远离的房屋。

  房屋买卖合同违约金20%法律规定

  1、有约定违约金的情况bai下在签订商品房买卖合同时,绝大多数出卖zhi人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时,应当承担什么样的违约责任,也就是说,会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。通常以该标准为赔偿金。2、没约定违约金的情况下商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房租金标准确定。

  开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过份高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据《解释》的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万元,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持 1.3万元的违约金。同时《解释》的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。


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