营业用房一楼和二楼怎么界定产权性质？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-03 04:09 标签： 店面属于什么房屋性质

购买房子是我们一个家庭当中最为重要的一个决定，当我们在进行购房的时候也会做很多的准备工作，毕竟这是一辈子的大事，分毫都不容马虎，而商住楼就出现在我们的视线当中。那么，究竟什么是商住楼呢？购买商住楼的一些注意事项有哪些？商住楼和住宅楼的区别是什么？下面小编就来为你详解。

一、究竟什么是商住楼？

商住楼就是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层为商场、商务、商店，其余的一般都是为住宅的综合性的大楼。商住楼基本上都是不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建。没有规定必须出售。商住的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合用地的使用年薪为50年。

二、购买商住楼的一些注意事项

1、商住楼的房屋的产权一般都是40-50年，但是《物权法》并没有对商住楼的处理方法做出相关规定。

2、商住楼不限购，但是也不能落户，对有落户需求的购房者来说要慎重考虑。

3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费高。

三、商住楼和住宅楼的区别

商住楼的土地使用性质通常为综合用地或商业用地，商住楼可以作为商用、住宅使用，商住楼通常是底层通常为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。而住宅楼的土地性质都长为宅性质，该楼层通常为按照民用住宅标准建造的住宅。

商住楼因为土地性质以商业用地或综合用地为主，因此商住楼房屋产权年限为40年或50年，而住宅楼的土地性质为住宅用地，房屋产权年限为70年。

商住楼因为土地性质为商业性质，因此该房屋的水电费等生活也按照商业标准来收取，相比住宅楼要高出不少。

商住楼和住宅楼的公摊面积也是相差比价大的，因为商住楼底部通常以商店为主，因此商住楼的公摊面积相对较大，通常在30%左右，而住宅楼的公摊面积通常在17%到22%左右。

商住楼通常不能落户，而住宅楼可以落户。

上面的这些内容主要是和大家介绍了关于究竟什么是商住楼？购买商住楼的注意事项有哪些？商住楼和住宅楼的区别是什么？的知识，商住楼价格便宜、而且地段好。但如果是后期想要出手，由于税费较高，建议谨慎购买。

　　有人买商业楼有人买住宅楼，商业楼和住宅楼的区别有哪些？今日就由PChouse为你一一解答。

　　商业楼的土地使用性质为商业用地，商业楼是指该楼的使用性质为商用，一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

　　住宅楼的土地使用性质为住宅性质，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

　　根据国家土地法规定，商业用地的使用年限为40年，综合土地的使用权年限为50年。

　　根据国家土地法规定，住宅用地的使用权年限为70年。

　　商业楼：非住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子（或商住）。

　　住宅楼：包括普通住宅和高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

　　商业性质不能落户，住宅性质可以落户。

※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊公用面积

※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积

※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※商品房销售面积= 套内使用面积+ 分摊的功用建筑面积

※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积

※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※公摊的公用建筑面积= 套内面积×公用建筑面积分摊系数

※公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积÷套内建筑面积总和

※公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※建筑覆盖率：又称―建筑密度‖，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积

九、与银行贷款有关概念

※按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

7、三个月的连续税单；

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

※经济适用房享受哪些优惠政策

免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。

1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费；

2.审查设计和前期工程费；

3.住宅小区基础设施建设费；建设工程费；

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。

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