不动产登记办事指南
第一项集体土地所有权登记
集体土地所有权首次登记，依照下列规定提出申请：
1、土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
2、土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；
3、土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。
申请集体土地所有权首次登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、土地权属来源证明；
4、权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果；
5、其他必要材料。
本事项办理时限为30个工作日（不含公告期）。进入审核环节，由初审人员在益阳市国土资源局门户网站、由登记申请人在不动产所在村集体分别进行15个工作日公告。
第二项国有建设用地使用权登记
国有建设用地使用权首次登记的申请主体应当为土地权属来源证明上记载的土地使用权人。
申请国有建设用地使用权首次登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明材料；
3、土地权属来源证明，包括：
（1）以出让方式取得的，提交《出让合同》、《出让审批单》、出让红线图和缴清土地出让价款证明等相关材料；
（2）以划拨方式取得的，提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关证明材料；
（3）以划拨方式取得，依法转出让的，提交出让合同和缴清土地出让价款证明等相关材料；
（4）以租赁方式取得的，提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料；
（5）以作价出资或者入股方式取得的，提交作价出资或者入股批准文件和其他相关证明材料；
（6）以授权经营方式取得的，提交土地资产授权经营批准文件和其他相关证明材料。
4、权籍调查表、不动产测量报告（含宗地图2张及界址点成果表）；
5、依法应当纳税的，应提交完税凭证；
6、其他必要材料。
本事项办理时限为30个工作日。
国有建设用地使用权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。共有的国有建设用地使用权，因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由发生变化的权利人申请；因土地面积、用途等自然状况发生变化的，可以由共有人一人或多人申请。
申请国有建设用地使用权变更登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、不动产测量报告（含宗地图2张及界址点成果表）；
5、国有建设用地使用权变更证明材料，包括：
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交公安、工商等有权机关出具的证明申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的材料；
（2）土地坐落、名称发生变化的，提交公安、地名管理等有权部门出具的证明文件；
（3）因土地部分收回导致面积减少的，由登记机构依据土地主管部门的征收决定书办理变更登记，并提交权籍调查表；
（4）土地面积、界址范围变更的，除提交变更后的权籍调查表外，还应提交：①以出让方式取得的，提交出让合同补充合同；②因自然灾害导致部分土地灭失的，提交土地灭失的证明材料；③其他原因导致土地面积变更的，提交有批准权的部门出具批准文件；④依法需要补交土地出让价款的，还应当提交缴清土地出让价款的凭证或证明；
（5）土地用途变更的，提交土地主管部门出具的批准文件和土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应提交缴清土地出让价款的凭证或证明；
（6）土地使用权的权利期限发生变化的，提交土地主管部门出具的批准文件、出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应提交缴清土地出让价款的凭证或证明；
（7）同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交土地主管部门同意分割或合并的批准文件，权籍调查表；
（8）共有人共有性质变更的，提交共有性质变更合同书或生效法律文书。夫妻共有财产共有性质变更（含婚内更名）的，还应提交结婚证、离婚证、离婚协议、财产公正书等证明；
6、依法应当纳税的，提交完税凭证；
7、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
国有建设用地使用权转移登记应当由转让方和受让方共同申请，转让方应当为不动产登记簿记载的权利人。
国有建设用地使用权转移登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、不动产测量报告（含宗地图2张及界址点成果表）；
5、国有建设用地使用权转移的证明材料，包括：
（1）买卖，提交买卖合同；互换，提交互换合同；赠与，提交赠与合同；
（2）因继承、受遗赠取得的，提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系证明等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书；
（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；
（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的证明材料以及不动产权属转移的材料；
（5）法人或其他组织清算，对国有建设用地使用权进行处分的，提交成立清算组或者管理人的法院裁定书或者其他相关文件，以及买卖合同或转让合同；
（6）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；
（7）分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交土地管理部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的权籍调查表；
（8）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府行政决定导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府生效行政决定书。
6、申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件；
7、依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，提交缴清土地出让价款凭证、完税凭证；
8、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
第三项国有建设用地使用权及房屋所有权登记
国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产权属证书或土地权属来源证明记载的土地使用权人。
申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书。国有建设用地使用权尚未办理首次登记的，按国有建设用地使用权首次登记的要求提交相应的材料；
4、权籍调查表，不动产测量报告（含宗地图和房产图各2张、界址点成果表原件）；
5、由勘测科出具的实地勘查记录；
6、确认建筑区划内属于全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的证明材料或建筑物区分所有权人的书面约定；
7、建设工程规划许可证复印件（加盖益阳市城建档案馆公章）；2006年6月13日之前的提供审批单或副本、验线图；
8、建设用地规划许可证复印件（加盖益阳市城建档案馆公章）；
9、施工许可证复印件（加盖益阳市城建档案馆公章）；
10、建设工程竣工验收合格证复印件（加盖益阳市城建档案馆公章）；
11、规划竣工图复印件（加盖益阳市城建档案馆备案章）；
12、相关税费缴纳凭证或减免凭证；
13、商品房首次登记还应提交：商品房预售许可证；开发企业资质证书复印件（核对原件）；楼盘表；
14、集资建房或廉租房、经济适用房的还应提交有权部门的批准文件；联建项目在此基础上还应提交联建及房屋分配协议；城市更新项目及其他涉及拆迁的还应提交拆迁安置相关证明材料；
15、房屋涉及划拨用地补办出让手续，如只发过划拨土地总证未发分户证，需提供土地面积分摊表；
16、以上项目需登记到户的还应提供：分户明细表（纸质及电子版，20户以上需提供电子表格数据，电子表格从指定网站下载，按要求填写后上传至指定电子邮箱）；
17、其他必要材料。
本事项办理时限为30个工作日。
房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由发生变更的权利人申请；面积、用途等自然状况发生变化的，可以由共有人一人或多人申请。
申请房屋所有权变更登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、不动产测量报告（包括宗地图和房产分户图各2张、界址点成果表）；
5、国有建设用地使用权及房屋所有权变更的证明材料，包括：
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交公安、工商等有权机关出具的证明申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的材料；
（2）土地坐落、名称发生变化的，提交公安、地名管理等有权部门出具的证明文件；
（3）房屋面积、界址范围发生变化的，除提交变更后的权籍调查表外，还应提交：①属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府或土地主管部门收回决定书；②改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交规划验收证明文件和房屋竣工验收证明文件；③因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的证明材料；④其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地出让合同补充协议和地价缴纳凭证或证明；
（4）用途发生变化的，提交城市规划部门出具的批准文件、与土地管理部门签订的土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交地价款缴纳凭证或证明；
（5）建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交土地主管部门出具的批准文件和出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交地价款缴纳凭证或证明；
（6）同一权利人分割或者合并房屋的，按有关规定提交：土地等相关部门同意分割或合并的批准文件；权籍调查表；
（7）房屋性质发生变化的，提交市房管局出具的房屋性质变更批准文件；
（8）共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书。夫妻共有财产共有性质变更（含婚内更名）的，还应提交结婚证。
6、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。
国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明（验原件收复印件）；
3、不动产权属证书；
4、不动产测量报告（包括宗地图和房产分户图各2张、界址点成果表）；
5、房屋所有权转移的证明材料，包括：
（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；
（2）因继承、受遗赠取得的，提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系证明等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书；
（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；
（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的证明材料以及不动产权属转移的材料；
（5）法人或其他组织清算导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的，提交成立清算组或者管理人的法院裁定书或者其他相关文件，以及买卖合同或转让协议；
（6）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；
（7）房屋分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的权籍调查表。夫妻房产分割的，还需提交婚内（离婚）夫妻双方身份证、结婚证、离婚证及离婚协议书复印件（校验原件）；
（8）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效决定书导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效决定书；
（9）划转、调拨、移交等情形导致权属发生转移的，提交有权部门做出的划拨、调拨、移交决定书；
7、已经办理预告登记的，还应当提交不动产预告登记证明；
8、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件；
9、依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，提交土地出让价款缴纳凭证、完税凭证；
10、以上项目涉及多户批次受理的还应提交：分户明细表（纸质及电子版，20户以上应提供电子表格数据，电子表格从指定网站下载，按要求填写后上传至指定电子邮箱）；
11、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
第四项宅基地使用权及房屋所有权登记
申请宅基地使用权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。
申请宅基地使用权及房屋所有权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。
1、申请宅基地使用权首次登记，提交下列材料：
（1）不动产登记申请表；
（2）申请人身份证明；
（3）建房许可证；
（4）权籍调查表；
（5）不动产测量报告（包括宗地图2张、界址点成果表）；
（6）其他必要材料。
2、申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，提交下列材料：
（1）不动产登记申请表；
（2）申请人身份证和户口簿；
（3）不动产权属来源材料；
（4）权籍调查表；
（5）不动产测量报告（含宗地图和分户图各2张、界址点成果表）；
（6）房屋符合规划或建设的证明；
（7）由勘测科出具的实地勘查记录；
（8）其他必要材料。
本事项办理时限为30个工作日（不含公告期）。进入审核环节，由初审人员在益阳市国土资源局门户网站、由登记申请人在不动产所在地分别进行15个工作日公告。
宅基地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。
申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、宅基地使用权及房屋所有权变更的证明材料，包括：
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交公安等有权机关出具的申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的证明材料；
（2）宅基地或房屋的坐落、名称变更的，提交有权部门出具的证明文件；
（3）宅基地或房屋面积、界址范围变更的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果。
5、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由转让方、受让方共同申请，转让方须为不动产登记簿记载的权利人，受让方须为本集体经济组织的成员。因继承以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书或人民政府作出的生效决定书取得宅基地使用权及房屋所有权的，可由权利人单方申请。
申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、宅基地使用权及房屋所有权转移的证明材料，包括：
（1）互换的，提交互换协议书。同时，还应提交本农村集体经济组织同意转移以及受让方为本集体经济组织成员的证明文件；
（2）因继承取得的，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书；
（3）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书；
（4）因人民政府做出的行政决定导致权属发生转移的，提交人民政府做出的生效行政决定书。
5、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
第五项 集体建设用地使用权及房屋所有权登记
集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为权属来源证明材料记载的权利人。
1、申请集体建设用地使用权首次登记，提交下列材料：
（1）不动产登记申请表；
（2）申请人身份证明；
（3）有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源证明材料；
（4）权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果；
（5）其他必要材料。
2、申请集体建设用地使用权与房屋所有权首次登记，应提交下列材料：
（1）不动产登记申请表；
（2）申请人身份证明；
（3）不动产权属来源资料；
（4）建设工程符合城乡规划的证明；
（5）权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果；
（6）由勘测科出具的实地勘查记录；
（7）建设工程已竣工的证明；
（8）其他必要材料。
本事项办理时限为30个工作日（不含公告期）。进入审核环节，由初审人员在益阳市国土资源局门户网站、由登记申请人在不动产所在地分别进行15个工作日公告。
集体建设用地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；因土地或房屋自然状况变化的，可以由共有人一人或多人申请；夫妻共有财产变更的，由夫妻双方凭结婚证共同申请。
申请集体建设用地使用权及房屋所有权变更登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、集体建设用地使用权及房屋所有权变更的证明材料，包括：
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交公安、工商等有权机关出具的证明申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的材料；
（2）土地或房屋坐落、名称变更的，提交有权部门出具的证明文件；
（3）土地或房屋面积、界址范围变更的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果；
（4）土地或房屋用途变更的，提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（5）同一权利人分割或者合并集体建设用地使用权或其上房屋所有权的，提交有批准权限部门同意分割或者合并的批准文件以及分割或者合并后的权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果；
5、其他必要材料。
本事项办理时限为15个工作日。
地役权首次登记应当由地役权合同中载明的需役地权利人和供役地权利人共同申请。
申请地役权首次登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、需役地和供役地的不动产权属证书；
5、地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移，还应提交相关证明材料；
6、其他必要材料。
本事项办理时限为10个工作日。
抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。
申请抵押权首次登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表（自然人的委托代理书需到现场面签）；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、主债权合同（原件）。最高额抵押的，提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他证明材料；
5、抵押合同及抵押物清单（原件）。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。
6、下列情形还应当提交：
（1）在建建筑物抵押的，还应提交建设工程规划许可证复印件（校验原件）；由勘测科出具的实地勘查记录；
（2）预购商品房抵押权预告登记的，还应提交：已备案的商品房买卖合同原件；抵押权人出具的关于办理房产预约抵押登记的函（原件）；
（3）同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的，还应当提交相应的主债权合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；
（4）以不动产设立跨境抵押担保的，提交外汇管理部门的批准文件或者登记证明；
（5）属房地产开发项目，抵押人需出具抵押土地上房屋是否办理商品房销售许可的证明。
7、抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；
8、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有权人同意抵押证明；
9、土地评估报告书（原件）；涉及房屋的需提供房地产评估报告书；
10、部分土地抵押的应提供现状宗地图；
11、一区两园的工业用地需经该管委会书面同意；
注：抵押权人应为中国人民银行批准的具备人民币经营资质的金融机构；地方政府批准的非金融机构，应持相关证照到当地中国人民银行备案后方可。
本事项办理时限为10个工作日。
不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。
债权消灭或抵押权人放弃抵押权，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。
人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以持该法律文书单方申请抵押权的注销登记。
申请抵押权注销登记，提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、抵押权人申请注销的，提交不动产权属证书，抵押权利人申请解除抵押的函；抵押人等当事人申请注销的，提交证明抵押权已灭失的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书。
4、其他必要材料。
本事项为受理后即时办结。
预告登记的申请主体应当为合同的当事双方。预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。
申请预告登记，申请人提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、关于预告登记的约定；
4、当事双方签订的合同：
（1）预购商品房的，提交已备案的商品房预售合同；
（2）不动产买卖的，提交不动产买卖合同；
5、预售人与预购人对预告登记附有条件和期限的，预购人提交相应材料；
6、其他必要材料。
本事项办理时限为10个工作日。
申请人为登记簿记载的预告登记权利人或生效法律文书记载的当事人。预告当事人协议注销预告登记的，申请人应当为合同双方当事人。
申请注销预告登记，申请人提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、预告登记权利人申请注销的，提交不动产登记证明；义务人申请注销的，提交经公证的债权人和债务人共同签署的债权消灭文件或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；
4、其他必要材料。
本事项办理时限为10个工作日。
依申请更正登记的申请人应当是不动产的权利人或利害关系人。利害关系人应当为与申请更正的不动产的权利归属或者权利内容存在利害关系的人。
1、不动产的权利人可以就不动产的自然状况、权利内容、其他事项与真实状况不一致等情形申请更正登记；
2、利害关系人可以就不动产的权利归属、权利内容、其他事项与真实状况不一致等情形申请更正登记。
申请更正登记提交下列材料：
1、不动产登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、证明登记簿记载有误的相关材料原件或复印件（校验原件），但登记机构书面通知相关权利人申请更正登记的除外；前款证明登记簿记载事项错误的材料是指登记簿记载的权利人同意更正的书面材料、人民法院或仲裁委员会对申请更正登记事项已有明确确认的生效法律文书、人民政府调处决定书，公证机构等出具的自认原公证文书等原始登记资料确有错误且予以更正的证明。
4、申请人为不动产权利人的，提交不动产权属证书；申请人为利害关系人的，与登记簿记载的不动产权利存在利害关系的证明材料；
5、不动产测量报告（含宗地图和房产图原件各2张、界址点成果表原件）；
6、其他必要材料。
本事项办理时限为10个工作日。
异议登记申请人应当是利害关系人。
申请异议登记需提交下列材料：
1、不动产登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、证明不动产登记簿记载的事项错误的材料；
4、证明对登记的不动产权利有利害关系的材料；
5、其他必要材料。
本事项办理时限为10个工作日。
1、不动产登记申请表；
1、申请人身份证明材料；
2、相关土地使用权证或房屋产权证原件；
3、向国土资源行政主管部门报失的申请报告。载明遗失原因、申请人状况、土地权利状况等情况以及对遗失责任的承诺；报告上需有不动产质检科核实查封、抵押等情况的意见；
4、宗地图和房产图（各2张）、界址点成果表；
5、查询的发证档案资料，包括：登记卡、审批单、明细表等；
6、工商企业注册登记资料及股东会议决议（股份制企业 原件）；
7、其他相关材料。
补发的不动产权证书、登记证明注明“补发”字样。不动产权证书、登记证明遗失、灭失的，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产权证书和登记证明换发、补发、注销的，原证号废止，换发、补发的新不动产权证书或登记证明重新编号
本事项办理时限为10个工作日（不含刊发声明期）。进入审核环节，由初审人员在益阳市国土资源局门户网站上刊发15个工作日的遗失、灭失声明。
申请换发证提交下列材料：
1、不动产登记申请书；
2、申请人身份证明材料；
4、宗地图和房产图（各2张）、界址点成果表；
5、查询的发证档案资料，包括：登记卡、审批单、明细表等
6、竣工验收换发证还应提供：
①权籍调查表（预审科在受理时根据界线变化情况确定）；
②建设工程规划许可证正本、规划验线图（原件或加盖原审批单位公章复印件），2006年6月13日之前的提供审批单或副本、验线图；
③规划部门竣工验收日期在2010年4月1日后的房地产开发项目的土地使用权证需提供市局执法支队验收意见。
7、其他相关材料。
本事项办理时限为10个工作日。
契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。那么2018年西安房产契税怎么缴纳的以及计算方式是什么？和二套房和多套房契税缴纳比例如何计算？本文小编整理了关于西安契税相关政策，希望对你有帮助。
答：契税是指在中华人民共和国境内土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向承受权属的单位和个人一次性征收的一种税。
二、谁是契税的纳税人?
答：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，为契税的纳税人。
三、契税的纳税义务发生时间是如何规定的?
答：契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
四、房屋契税有哪几种类型？我省关于契税的具体纳税期限是怎样规定的?
答：房屋契税是指因承受房屋所有权而照章缴纳的契税。承受房屋所有权方式包括购买商品房、经济适用房、二手房，房屋赠与、房屋交换，因拆迁安置（货币补偿安置、实物补偿安置）、依据法院判决取得房屋所有权等类型。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
五、契税税率是怎样规定的？
答：按照陕西省契税实施办法（陕政发[1998]第23号），陕西省契税税率为3%。适用税率确定以商品房买卖合同生效时间确定纳税义务发生时间，根据纳税义务所属时期确定适用税率。
（一）1997年9月30日以前购买商品房的，契税税率为6％。
（二）1997年10月1日以后购买商品房的，契税税率为3％。
1999年8月1日至2010年9月30日，个人购买自用普通住宅按3％税率减半征收契税。
（三）2008年1l月l日至2010年9月30日，个人首次购买90平方米及以下普通住宅的，暂按1％税率征收契税。
（四）自2010年l0月l日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员（范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按3％税率减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。唯一住房指省内唯一住房。
六、商品房（新房）契税办税流程是怎样规定的？
答：商品房买卖是指房地产开发企业将在国有出让土地上开发建设的房屋，以贷币、实物、无形资产或其他经济利益的方式销售给购房者的行为。
具体为：纳税人在契税征收窗口提交纳税申报资料；征收窗口受理、审核并打印纳税申报表；纳税人签字确认后到银行窗口缴纳税款；纳税人领取完税证；自己保存第二联，第四联要交到房管部门办理房产证。
七、商品房契税申报需要提交的资料有哪些？
答：1、商品房买卖合同封面、第l页至7页及合同签订日期页；
2、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图；
3、销售不动产统一发票或购房款收据；
4、购房人身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等。
5、委托他人代办的须提供委托书(留审原件)及代办人身份证明。
以上所提供的资料审原件留存复印件。
八、购买装修房屋，按什么价格计征契税？
答：根据国税函[号文件规定，承受装修房屋契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，购买的装修房屋，装修费用应包括在内。
九、购买的车位是否缴纳契税？
答：财税[号文件规定：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
车库、储藏室（地下室）、顶层阁楼等房屋附属设施如单独计价的，不享受契税优惠政策；如与房屋统一计价的，则该附属设施成交价格纳入房屋计税依据，适用与房屋相同的契税税率。确定房屋契税税率时不加附属设施面积。
十、采取分期付款方式购买房屋如何缴纳契税？
答：采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
十一、二手房契税办税流程是怎样的？
答：具体为：纳税人提交房管部门的受理单等纳税申报资料；征收窗口受理、审核并打印纳税申报表；纳税人签字确认后到银行窗口缴纳税款；纳税人领取完税证持第四联在房管部门“发证窗口”领取房产证。
十二、二手房契税申报时，纳税人要提交哪些资料？
答：1、权属转移登记业务受理单；(房管局出具）
3、销售不动产统一发票或正式收据；
4、购房人身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等；
5、委托他人代办的须提供委托书（留审原件）及代办人身份证明；
以上所提供的资料审原件留存复印件。
十三、买卖不动产有哪些契税优惠？
答：2008年11月1日-2010年9月30日，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税暂按1%征收。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（财税[号）
根据财税[2010]94号文件规定：2010年10月1日起，个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。90-144平方米减半征收契税，按照l．5％税率征收契税。
十四、享受税收优惠的家庭唯一普通住房如何认定？
答：2010年10月1日后，按照家庭唯一普通住房契税政策申报缴纳契税的，由纳税人在契税征收部门申请查询，填写《享受税收优惠家庭唯一住房查询申请表》，由税收机关审核后，连带所附资料一并交给房管部门查询，由房管部门出具书面查询结果。
1、户口簿和身份证(包括军官证、护照)等家庭成员及关系证明(审原件留复印件)；
2、婚姻证明，包括结婚证(审原件留复印件)；离婚证(审原件留复印件)以及离婚至今的无婚姻登记记录证明（留审原件）；达到法定结婚年龄未婚的应提供户籍所在地民政部门出具的无婚姻登记记录证明(留审原件)。丧偶的应提供公安部门出具的配偶死亡证明(审原件留复印件)。证明出具日期应为购房合同签订日期或二手房购审日期之后。
3、唯一住房是指本省范围内的唯一住房。非本辖区(以县、区级为单位)居民购房，还应提供户籍所在地房屋管理部门出具的家庭无住房证明(留审原件)。家庭成员包括本人、配偶以及不满18岁未成年子女。
4、家庭唯一普通住房享受契税优惠政策申报表，由征收机关受理后统一交市房产局产权产籍中心查询纳税人的家庭住房登记记录；家庭成员包括本人、配偶以及不满18岁未成年子女。
凡不符合上述规定的，一律按照3％征收契税。
无住房的本市辖区户籍居民家庭同时购买两套普通住房，由纳税人申报确定其中一套普通住房为家庭唯一住房申报缴纳契税：无住房的本市辖区户籍居民家庭先后购买两套普通住房，其所购首套普通住房为家庭唯一住房申报缴纳契税。
十五、购买经济适用住房是否缴纳契税?
答：购买经济适用住房应照章缴纳契税。
申报契税时还要带上《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，获取经济适用房主管部门签署意见和纳税人被批准购买经济适用房面积信息。
同时还要带上《西安市城镇居民经济适用住房购房证》，审核“购房证”，获取纳税人实际购买该套经济适用房的面积等信息。
经济适用房成交价格=批准购买面积×合同单价+(实测面积－批准购买面积)×合同单价×115％。
十六、以拆迁安置购置房屋是否缴纳契税征收？
答：第一种情况是实物拆迁安置比照房屋交换处理，即按照被拆迁人新安置房屋价值与原房屋价值差额核定计税依据，税率为3％。
第二种情况是以拆迁安置补偿款购置房屋，计税依据同商品房买卖契税征收，或同二手房买卖契税征收。适用税率的确定同商品房买卖相关规定。
拆迁补偿协议签订于2005年3月21日以前的，财税[2005]45号文件规定，免征契税；拆迁补偿协议签订于2005年3月22日以后的，对成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税，对超过拆迁补偿款部分照章征收契税。
城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
根据财税[2012]82号文件规定，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
十七、房屋赠与是否要缴纳契税？
答：房屋赠与是指房屋所有权人将其房屋所有权无偿转让给受赠者的行为，包括房产遗赠和奖励。
房屋所有权赠与契税适用税率为3％。
纳税人在房屋赠与申报纳税时须提交以下资料：
（1）房屋赠与合同（协议、奖励文件）；
（2）房屋赠与公证书；
（3）赠与双方身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等（审原件留复印件）。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等；
（4）原房屋所有权证；
（5）房地产估价报告；
（6）委托他人代办的须提供委托书及代办人身份证明；以上所提供的资料审原件留存复印件。
十八、房屋产权继承是否要缴纳契税？
答：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
十九、房屋交换是否要缴纳契税？
答：房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋产权的行为。契税税率为3%，如果是房屋等价交换，交换双方都不缴纳契税；非等价交换，由付出经济利益一方按照房屋价格差额作为计税依据缴纳契税。
二十、以法院判决方式承受房产契税征收是怎样规定的？
答：以法院判决方式承受房产指承受人依据法院判决、仲裁等法律文书承受房屋所有权的行为。纳税人应当自房屋所有权转移有关法院判决书、裁定书、(协助)执行通知书等司法文书生效之日起10日内，向该房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
计税依据的确定：一般按照法院判决书、裁定书、（协助）执行通知书等司法文书确定的成交价格核定计税依据。司法文书中没有明确成交价格的，参照商品房、二手房计税价格核定。
适用税率的确定：司法文件中确认转移方式为房屋买卖的，参照商品房、二手房买卖确定；确认以抵债、交换、赠与等非买卖形式转移房屋所有权的，按照3％确定。
二十一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的减免范围有哪些?
答：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
二十二、夫妻之间房屋土地权属变更是否缴纳契税？
答：财税[2011]82号文件规定，自2011年8月31日起在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
按照财税[2014]4号文件规定：从2013年12月31日起在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
办理夫妻间更名办理减免税申请，需要提交夫妻双方身份证明，如委托他人代办则提供委托书及代办人身份证明，结婚证、房屋所有权证或土地使用权证、房地产转移合同、协议或法院判决书、裁定书等取得房地产权属的凭证。
二十三、离婚后房屋权属变化是否征收契税?
答：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
二十四、如何办理契税减免税手续?
答：契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效10日内，向征收或管理机关提出减免申报备案。计税金额在1000万元以上的，向省地税局申报；计税金额在100万元至1000万元的，向市地税局申报；计税金额在100万元以下的，向房地产所在地郊区、县地税局或开发区（分局）申报。其中，城六区范围内（不含各开发区）计税金额在100万元以下的统一向市地税局大企业局提出减免备案申请。具体如下：
1、纳税人享受减征或免征契税，计税金额（房产或者土地价值）计税金额1000万元（含）以上的，由陕西省地方税务局（财产和行为税处）办理契税减免备案。
联系电话地址：含光门里大街路西
2、计税金额（房产或土地价值）在100万元（含）以上，1000万元以下的，由西安市地方税务局（财产和行为税处）办理契税减免备案;
联系电话小寨西路83号西安市地税局财行税处（东方大酒店东侧）
3、房产、土地位于城六区且计税金额（房产或土地价值）在100万元以下的，由西安市地方税务局大企业税收管理局法政推广室受理审核备案。
联系电话地址：菊花园22号市地税大企业局
4、非城六区房产、土地且计税金额在100万元以下的，由各区（各开发区）地税局税政科受理审核备案。
二十五、全市契税缴纳地点有哪些？
答：2013年4月1日起，全市契税征管职能由地税部门负责，目前房产、土地位于新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区城六区范围内的，契税由西安市大企业局征收。城六区房产契税4个征收点都设在市房管局四个房地产交易大厅内，具体地址是：
1、西安市房地产交易中心大厅二楼（西大街116号）
2、西安市房屋产权产籍管理中心（香米园93号）
3、西安市城南房产交易市场（含光路255号怡和大厦一层）
4、西安市凤城六路与文景路十字东北角（城北房产交易大厅二楼）
5、土地契税征收点：市政府政务服务中心（凤城八路95号）
另外，房产、土地在各开发区，契税由各开发区地税局征收
1、高新分局西安市高新技术产业开发区锦业路一号都市之门A座八楼819室电话:029-
2、经开分局西安市文景路中段9号电话:029-8268973
3、曲江分局西安市雁南五路1号（文化大厦二楼）
威廉.配第说:劳动是财富之父，土地是财富之母。这个精辟的见解诠释了土地与人类的关系：即土地是人类生存和发展的物质基础。也是一切财富的源泉。土地的不可再生性和稀缺性，决定了土地资源的合理利用和保护是人类永恒的课题。如何有效配置和合理利用土地资源是土地法律制度的核心问题。而农村土地法律制度的构建与完善更事关我国亿万农民切身利益和社会主义和谐社会的全面建设。2002年8月29日颁布《中华人民共和国土地承包法》（以下简称《土地承包法》）和2007年3月16日由十届人大五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）顺应了时代的要求，将土地承包经营权作为用益物权类型加以确立从而构建了我国农村土地法律制度的基本框架。为我们公正合理的维护农民土地权益提供了法律依据。但在审判实践中，涉农土地承包纠纷案件实践性强，表现形式多种多样，政策转变与法律衔接滞后等原因也对法律审判有着很多影响，值得我们明辨。
关键词：土地承包 土地转包
近几年，随着中央“扶农、惠农”政策的深入实施，广大农民群众从事农业生产的热情高涨，随之而来，大量的涉农土地承包案件出现。此类案件往往具有群体性、敏感性和政策性的特点，以及相关法律法规规定不够详尽等原因，导致审判难度较大。以下问题是笔者总结的几类常见问题：
一、第二轮土地承包，承包人将自己承包的土地又转包给他人，后因国家政策变化，承包人要求受让人返还承包的土地，但合同未到期，法院该如何处理？另外，如果承包人以转包给受让人的承包费过低而显失公平为由，主张转包合同无效时，法院是否应该立案，如果立案后，法院又该如何处理？
《农村土地承包法》明确规定，国家依法保护农村土地承包关系长期稳定，且第二轮承包合同的期限是30年不变的期限。承包方可以在一定的期限内将部分或者全部土地承包经经营权转包或者出租给第三方。因此，承包人与受让人签订的转包合同如不违反法律其他规定，应为合法有效。根据民法、合同法的相关规定，合同一经成立，对双方当事人即具有法律约束力。非经双方协商一致或因法定事由不得变更和解除。政策变化不是合同解除的法定事由。对于土地承包，承包人以国家政策发生变化为由要求与受让人解除未到期的承包合同，如果受让人同意解除，则可根据双方自愿，解除合同；如双方无法协商一致，应按原承包合同继续履行。
承包人以承包费用过低显失公平为由，主张转包合同无效，如果当事人的起诉符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，法院应予立案。但根据《合同法》第52条、54条相关规定，首先，显失公平只能引起合同的变更或撤销，而不能引起合同的无效。当事人以此为由主张合同无效，不应予以支持。其次，只有在订立合同时显失公平的或存在重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危的情形，从而使承包人违背真实意思而订立的合同才可以依法变更或撤销。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定了关于农村土地承包经营权流转费的约定显失公平情况的处理原则。即“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。”近年，随着农业减免、农业补贴政策的贯彻落实，按照以前签订的承包合同、继续履行原来的约定，在当事人间往往会造成显失公平的结果。这主要是国家政策调整所致。有关农村土地承包经营权流转合同约定的条款内容是否显失公平，主要根据当事人约定的权利义务与已经发生变化的客观条件不相适应的程度，即如果继续履行合同使得一方当事人获得的利益明显大于合同政党履行所取得的收益，则可以认定为继续履行合同属于显失公平的情形。如果合同约定的条款内容只是对一方利益有所倾斜，并没有导致双方利益的严重失衡，约定流转期限即将届满的，则不属于该条所指的情况。有关流转合同仍然有效，一方提出收回流转土地承包经营权的，不应得到支持。
二、二村民十年前签订房屋买卖合同，约定：甲将房屋卖给乙，价款为43000元。双方还约定，“甲将其所承包的土地交由乙耕种，如上级对土地进行调整按上级政策办”。现甲要求收回其土地，应否支持？
“甲将其所承包的土地交由乙耕种”的法律定性应该是甲将土地转包给乙（如果乙不属于甲所在的集体经济组织，则是出租），转包费（出租费）为零。（之所以如此，概因乙购买了甲的住房）尽管土地承包经营权流转权流转合同条款规定在房屋买卖合同中，只要系双方真实意思表示且不违反法律的规定，即合法有效。根据《合同法》的规定，双方订立的合同生效后，双方即应其约束，无约定或法定理由，不得任意解除合同。
如何理解双方约定的“上级对土地进行调整按上级政策办”？
实践表明，国家将农村土地承包经营权制度由政策上升为法律，进一步稳定农村承包关系。而且不断在税收等政策上给予农民优惠。第二轮发包后，基本上未进行土地的重新发包或调整。可见，并没有导致甲、乙之间合同不能履行的国家土地政策方面的变化。从这个意义上说，甲要求解除合同的请求，不能支持。但是，因为转包费为零，根据《解释》第十六条规定：“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。”所以，可释明甲诉请适当增加转包费，人民法院可依据客观事实，适当保护。
还需注意的是，如果双方合同无限期的履行下去，对甲明显不公平，因为甲将长期丧失对自己安身立命保障—土地的支配权。人民法院可根据个案的具体情况，如本案中，双方对流转期限没有约定，那么，根据《解释》第十七条的规定，应参照合同法第二百三十二条规定处理，即甲可解除合同，但应当在合理期限之前通知乙。
三、户在人不在的村民分得土地后，被村委会发包给第三人多年，第三人交了承包金被村委会花光。现原分得土地者要求撤销村委会与第三人签订的土地承包合同能否得到支持？原分得土地者抢种第三人承包的土地是否应该赔偿第三人的损失？
《农村土地承包法》进一步赋予农民承包经营权物权性质，发包方违法收回、调整承包地是对法定物权的侵害，土地承包经营权人可以作为物权人寻求法律保护。不论侵权人即发包方是否已将该承包地另行发包给他人，土地承包经营权人要求返还土地的均应予以支持。最高院《解释》第六条对此类纠纷的处理做了更具操作性的规定，“因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照不列情形分别处理：：（一）发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持；（二）发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒的情形的，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。前款第（二）项所称的第三人，请求受益方补偿其在承包地上的合理投入的，应予支持。”
根据该条的规定，发包方与第三人所签订的合同因违反《农村土地承包法》的规定，侵害承包人的权益，应被确认无效，且自始无效。所以，第三人自始未取得合法有效的土地承包经营权。该条一款（二）项对承包人损失的保护规定表明，即使土地承包人实际多年未耕种土地，其承包经营权从未丧失。那么，承包人抢种土地并未侵犯第三人的承包经营权。
第三人主张的损失一般包括两个方面：一是因土地被承包人抢种而丧失的土地收益；二是对土地的合理投入。前面已经论述，第三人自始未取得土地承包经营权，承包人抢种土地，并未侵犯第三人的权利，故第三人要求承包人赔偿其损失的请求，不能支持。但第三人可另案起诉发包人，要求发包人承担违约责任。
然而，还应看到，《土地承包法》及《解释》将承包人的法定土地承包经营权作为重点予以保护的同时，对于第三人合法权益并非置若罔闻。《解释》第六条规定，第三人对土地的合理投入，受益人应予以补偿。如果土地返还给承包人，承包人成为土地投入的承受者，应补偿第三人的投入。第三人的投入既包括耕种的投入如翻地、播种、施肥也应包括提高土地生产能力的投入。
四、男女两人离婚前家庭承包土地。双方离婚时双方均未提出土地承包权事宜。一直由男方管理、耕种。2004年男方办理了有关手续后，在该土地上建房并出售。现女方要求返还其土地。法院如何保护其主张？
依据《民法通则》第78条、117条、134条，及《若干意见》第89条的规定：男女二人在婚姻关系存续期间承包的土地，离婚时未予以分割，仍是双方共同的财产。虽离婚后男方负责管理，但该财产权利持续维持在共有状态，女方依法享有对该共有财产主张分割的权利。而男方如未经女方同意而擅自处理，应视为对女方的侵权。鉴于男方已在该土地上建房并出售，对于女方权利的保护，应适用作价赔偿的原则。根据土地的收益，或土地一次性转让的价款，在合理范围内由男方向女方支付。
五、若干村民未经过村委会同意私自开发并经营“四荒”地多年。村委会在未同上述村民协商的情况下，将该“四荒”地发包给他人且签订和承包合同。该承包人行使承包经营权时，原开荒村民阻拦。承包人遂以侵权为由将后者起诉至法院。此类案件如何处理为宜？
“四荒”即荒山、荒沟、荒丘和荒滩，是农村集体经济组织所有的且未利用的土地，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草和荒水等。“四荒”的治理开发，对于提高植被覆盖率，发送生态环境和啬可耕土地面积的意义重大，因此，国务院分别于1996年和1999年下发通知，调动群众治理开发“四荒”的积极性，并加强有关方面工作的管理和领导。同时强调，“四荒”系当地农民集体所有资源，农村集体组织在实施承包、租赁或拍卖“四荒”使用权时，必须坚持公开、公平、自愿和公正的原则，拟定具体的治理开发范围、期限、方式及程序，经村民会议或村民代表大会讨论通过。治理开发“四荒”，集体组织内的农民享有优先权，如果承包人、租赁人或经拍卖的习受人系本集体组织以外的单位或个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分二以上村民代表的同意。
承袭以上政策精神，《中华人民共和国农村土地承包法》第三章以区别于家庭承包的“其他方式的承包”对“四荒”地的承包范围、方式、主体、程序等作以相应的规定。第四十四条规定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章的规定”，这是一条关于承包范围和方式的一般规定。四十五条“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。”具体规定了承包方合同权利、义务的设定。四十七条肯定了集体经济组织成员享有的优先承包权，四十八条则对于承包方系集体组织以外的单位或个人情形下发包和承包的程序进行了严格的规定。
综上，对“四荒”进行治理开发直至收益的承包经营权，应依照上述法律规定与发包人签订土地承包合同而取得。“未经村委会同意私自开发、经营”“四荒”，尽管村委会多年未制止或放任，开荒村民也未实际取得土地承包经营权而且侵犯了该“四荒”地的所有权人的权益（“四荒”所有权人的代表即村委会）。因此，开荒村民与其他承包人以外的村民的法律地位并无不同，对他人合法取得的承包经营权承担法定的不予以侵犯的义务，否则，承担相应的责任。鉴于土地承包经营权（特别是依法登记取得经营权证）的物权性，承包人以侵权为由诉讼到法院，人民法院应在认定侵权事实存在的前提下，结合具体案情，判令停止侵害、排除妨碍或者赔偿损失。
需要注意两点：一、此类案件的具体处理中，需查明认定承包人享有合法有效的承包经营权这一基本前提不事实；二、如果承包人系集体组织之外的单位或个人，而开荒村民另案告诉，主张村委会及承包者侵犯自己的优先承包权，要求确认后二者签订的承包合同无效，应如何处理？根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条的规定，以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》对此法定优先承包权亦予以肯定，第十九条前半部分规定，本集体经济组织成员在承包费、承包期限等主要内容相同的条件下主张优先承包权的，应予以支持。当然，优先承包权是否成立，予以保护，还受到限制，该条后半部分规定“经法律规定的民主议定程序通过，并由乡（镇）人民政府批准后主张优先承包权的，不予支持。”
最后，开荒村民虽然不享有超越本村村民之外的法定优先承包权，但鉴于其对荒地的开发，已经投入人力、物力，并不可避免地改变、提高了地力，其合法权益应得到救济。在实践中，可建议、指导发包方在同等在条件下争取发包给开荒村民；如承包人系其他村民或集体组织之外的人或单位，因开荒村民阻碍其行使承包经营权，提起诉讼，可向开荒村民释明其可另案以不当得利为诉讼，要求受益人补偿其对土地的投入。
六、夫妻双方离婚，子女的抚育发生变化；父母丧失劳动能力，具体照顾老人生活起居的儿女发生变化。上述变化引起的土地承包纠纷如何处理？
尽管农村土地承包制度基本形式是家庭承包，是以户为单位签订承包合同，基本质却是集体经济组织成员人人有份的承包。这是因为，土地承包经营权是农民最为重要的财产权利，是其就业、获得收入，安身立命的基础所在。因《农村土地承包法》及《解释》主要调整家庭承包户与其成员之外的人如发包人或其他村民的纠纷，故作为一项公民个人基本财产权利的，因具体家庭成员的土地承包经营权产生的纠纷还可适用《民法通则》、《婚姻法》等。既然为公民的一项具有物权性质的财产权利，权利人即享有排他的支配权。抚育未成年人的父亲或母亲，作为法定代理人以未成年人的名义起诉至法院要求另一方返还土地，人民法院应予以支持。这样处理也符合被抚育人的客观需要。
至于丧失劳动能力的老人改变与其一居生活的儿女，改变后照顾老人生活起居的儿女无权主张占有老人土地的其他儿女返还土地地。这是因为，根据《婚姻法》的规定，儿女负有赡养老人的义务，而此项义务是无条件的法定义务，自然不能以耕种老人土地为照顾老人生活起居的条件。作为权利人，老人享有排他的处置权，他有权选择要求返还土地地也有权不要求。但考虑中国国情，办案人可作各方的调解工作，土地作为老人老年生活的物质保障，随同老人为宜。
七、被继承人死亡后，其所分得的土地由其他家庭成员耕种，现该土地被征用，未共同生活的其他子女要求继承该笔征地补偿费，该征地补偿费是否应作为遗产处理？
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。根据最商人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，“林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。“也就是说，林地家庭承包及他方式承包中，承包人死亡或者承包单位消亡，承包人的继承人或者承包单位的权利义务承受者可以继续履行承包合同、在承包期内继续承包，在这两种方式承包中，承包人的继承人享有继承权。但根据《农村土地承包法》第十五条的规定，家庭承包是以本集体经营组织内部的农户家庭为单位、人人有份的家庭土地承包经营，承包方是本集体经济组织的农户。第十六条规定的承包方享有的权利包括：……（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。因此，家庭承包中，当家庭成员中一人死亡，其他成员仍以户为单位继续耕种承包地，不发生家庭成员以外的其他的继承。也就是说，被继承人享有的土地承包经营的份额不能作为其遗产继承，如该承包地被征用，所获得的补偿费也不是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，该农户获得征地补偿费，其他未共同生活的子女不享有继承权。
