佛山中海文锦国际住宅为板塔结合，三山新城双地铁站品质盘，南北通透，户型有三居室(84~96㎡)、四居室(113~126㎡)，佛山中海文锦国际基本信息、售楼处电话、开发商信息、周边配套信息、详细的楼盘介绍等楼盘信息

中海文锦国际楼盘位于南海区桂城街道港口路西侧，开发商为佛山中海盛和房地产开发有限公司，物业公司为中海物业，入住时间为2022年09月30日，物业类型为住宅，建筑类别为板塔结合，项目地址为南海区桂城街道港口路西侧，装修情况为待定，售楼地址为南海区桂城街道港口路西侧中海文锦国际

中海文锦国际概况和配套如下：

普通住宅：2.7元/平米/月

佛山地铁11号线,佛山地铁4号线

项目周边道路有三龙湾大道、港口路、环岛路等，西通佛山桂城中心、南连顺德北滘、北接广钢新城、东达广州番禺，地理位置处于广佛交汇之处。未来项目东南侧将开通番海大桥，直接打通三山及广州番禺。此外，项目南侧规划建设佛山地铁4号线及11号线的交汇站点港口路站。

文翰湖公园、三山森林公园、三山高铁公园

（1）幼儿园：项目配套幼儿园、常春藤国际幼儿园、保利西雅图实验幼儿园、环岛南路幼儿园（2）小学：项目西侧规划9年一贯制公立小学、文翰小学（规程最高标准小学）、文翰二小、文翰三小、文翰四小、三山小学（3）中学：项目西侧规划9年一贯制公立中学、文翰中学、南海外国语学校、美伦国际学校、辰美国际艺术教育（4）大学：规划香港理工大学（广佛校区），中海文锦国际项目介绍，中海文锦国际，位于广佛都市圈的核心区域——三山新城国际科创小镇中心的半岛地块，广佛之眼旁边，北临广钢新城，南临广州南站，东侧与广州番禺隔江相望，西侧为禅桂中心区（距离广州南站仅5.6公里，距离广钢新城12公里，距离珠江新城25公里），是名副其实的一线临广板块。项目所处板块路网配套成熟，地块紧邻交通主干道魁奇路及港口路，南海新交通年底通车，同时规划双地铁口(4号线及11号线)。整体项目分两期开发，一期规划9栋住宅，二期规划7栋住宅，均为2梯6户，总高31-32层，涵盖建面约84-128㎡三四房户型。小区共规划有约2898户，有约3126个车位，满足一户一到两个车位的需求。

编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之五：2021佛山楼市备忘录。

城市综述：2021年佛山新房成交超10万套，二手成交5.5万套，均不如2020年同期。全年土拍883亿收官，不敌2020年千亿峰值，仍居历史第三高位，尤其是从争地到兜底，从土地到市场，前后半年跌宕起伏，堪称佛山楼市反转最大的一年。湾区多地加码楼市调控之际，佛山政策相对稳定，仍以微调为主。2022年预计五区将有63个新盘入市。

一、新房：全年网签超10万套 为近七年新低

据乐居统计，佛山2021年全年一二手房总计网签逾15.76万套，相比于2020年超17.5万套的成交量，整整少了17486套。

新房方面，佛山2021年全市共网签102556套，环比去年（117061套）跌约12.4%。均价方面，据克而瑞数据，尽管全市供求量指标数据同比均不如2020年，但楼价仍处于上行通道，2021年全市住宅均价约18301元/，对比2020年（1.6万/）上涨了2228元/。

佛山2021年五区新房成交情况

细化到五区来看，禅城和南海住宅均价双双站上2万+。其中，南海以24104元/的均价位居五区之首，其次是禅城的20733元/；顺德排在第三，整体均价约18662元/。三水和高明整体均价不过万，分别以9923元/，8872元/随后。

佛山近五年房价变化一览

从每月成交数据来看，呈现出“跌宕起伏”的特点。尤其上半年，佛山新房网签还是57537套，环涨20.7%，为近3年新高，为近11年第四高。下半年市场便画风突转，随着房贷利率的不断升高，贷款条件的不断收紧，市场急转而下，8-11月连续4个月新房网签量都在7000套以下徘徊。直到12月，伴随着年内第二次降准，佛山房贷利率回落，当月新房网签量也重返万字头大关，得以翘尾收官，但尚未恢复到以往的水平，市场信心重建仍需时日。

从过去十三年的成交情况来看，2021年的新房成交为近7年最低，仅略高于还处于全面限购时期的2014年。

佛山近十三年新房网签情况

二手房：全年成交价量平稳 Q4市场趋冷

二手房方面，2021年佛山成交了55034套，网签面积655.03万，环跌1.3%，为近6年第二低，仅高于2019年，二手房占据佛山住宅市场成交的53%。

佛山历年二手房成交一览

从二手每月网签情况来看，基本保持着与相的态势，8月始佛山二手房市场开始收缩，9-12月网签量均在4000套以下，利率高、放款慢、买家多观望、卖家不愿降价，是市场趋冷的主因。

佛山2021年1-12月二手房成交一览

佛山中原策略研究中心认为，从二手房市占率、供需走势来看，佛山二手市场都不是首当其冲需要调控的方向，因此二手房全年来看整体趋于平稳。而从二手房贝壳指数来看，2021年佛山二手房挂牌均价在2月为低谷，均价约17070元/，9月达到最高峰，均价为18870元/。

佛山2021年二手房五区成交比例一览

政策：佛山自有节奏 楼市政策并未明显收紧

湾区多地加码楼市调控，东莞出台史上最严新政，广州也动作频频，集中供地制度、二手房指导价等重磅政策层出不穷。反观佛山，则保持着自己的节奏，楼市政策并未明显收紧，仍维持2017年分区域限购，仅在核定购房资格、放松落户政策、收紧公积金额度方面等作适当调整。

一年到头，佛山楼市基本围绕着“房贷”做文章，尤其在房地产贷款集中度管理制度的大背景下，此次金融政策调控堪称“釜底抽薪”之举，甚至个别银行有“停贷”流言传出。从2021年1-12月的首套房贷利率变化来看，佛山年内利率峰值为7-10月，进入11月后，利率才开始出现松动迹象。然而，纵观全年，利率最低值还是在年初的时候，仅5.05%。

2021年佛山主流银行首套房贷利率一览

此外，对佛山楼市影响较大莫过于新房限签、土拍限价先后重启、人才购房门槛拔高，以及二手个税从2%降为1%。前两者均无明文规定，而在2021年1月，佛山外地人购房门槛悄然提升，将人才T卡申领门槛提至全日制大专学历；其后受银行额度影响，年中一度即便拥有人才购房资格，限购区买房也需四成首付。

一图看懂佛山楼市政策变化

与此同时，对于集中供地制度、二手房指导价等重磅政策，佛山楼市并未即时跟进，调控仍维持着自己的节奏，佛山住建局曾透露：“当前我市深入贯彻2016年10月、2017年3月和5月出台的三份房地产调控政策，持续做好稳地价、稳房价、稳预期工作。关于是否出台二手住房交易参考价规范性文件的问题，我局将加强调研和市场分析，并提交市政府决策。”

直到12月，佛山出台了一则利好二手房的新政，成功与湾区城市实现同步，即佛山二手房交易个税从2%调整至1%。业内分析指出，佛山二手房转让个人所得税、土地增值税的下调，有利于降低二手房交易成本，促进二手房的流通性。

土拍：不敌2020年千亿峰值 仍居历史第三高位

据乐居不完全统计，2021年佛山合计出让商住地共66宗，出让总面积约337.86万，同比去年锐减36%；出让总金额约883.17亿元，同比去年降了31%。

上述66宗成交地块中，共有22宗地块为底价成交，占比超3成。此外，还有15宗地块延迟出让，6宗地块终止挂牌，2宗地块流拍，不成交地块占了总挂牌地块的25%。

虽然不敌2020年超千亿的峰值，但从历史数据来看，卖地金额超过了2018、2019年，位列历史第三高位，仅次于2017、2020年。

根据年初佛山市发布供地计划表来看，2021年度佛山供地仅完成约64.48%，五区仅有顺德区超额完成供地指标。

从房企拿地情况来看，保利（含保利置业）以7宗地、70.49万拿地面积、160.93亿拿地金额成为2021佛山大地主，再度称霸佛山。

从拿地面积来看，万科、金地分别以23.81万、16.45万位居二三；超10万的还有中海、建发、宝龙、华润。

拿地金额方面，中海、万科分别以88.84亿、74.98亿元位居二三；超30亿元的还有华润、鹏瑞、宝龙、金地等。其中，华润、鹏瑞、宝龙仅凭1宗地即上榜。

热卖区域和楼盘：三山全员打榜！中海盘摘冠

粤湾数据研究院统计，佛山五区32镇街中，桂城街道以“366.86亿元、116.06万、10711套”的卖房成绩拿下全市年度销冠。其中，备案金额前十板块分别是桂城、石湾、北滘、里水、大良、乐从、大沥、祖庙、狮山、南庄，仅有狮山一个非限购区板块。

从32镇街细化到58大板块，佛山市备案均价前20中，全部破2万+，5个板块破3万，分别是千灯湖、大沥黄岐、禅城奇槎、桂城旧城区、三山新城。其中，千灯湖以超4.2万/领衔，江湖霸主地位难以撼动。

2021年佛山全年新房网签排行榜，热闹基本属于主城区。从备案金额来看，位于三山新城的中海文锦国际以总金额54.14亿元，摘得桂冠，同时也是全市唯一破50亿的项目！第二名则是来自桂城平洲的佳兆业广雅院，备案金额达38.05亿元；紧随其后的是同属于三山新城的万科天空之城，以微弱差距位列第三。

此外，2021年的TOP20门槛相较2020年（18.99亿）有了明显的提高，最低门槛达20.09亿元，为位于三山新城的中交泷湾云城。值得一提的是，三山新城在售的四大盘成功全部上榜，实力瞩目。

房价收入比：宜居舒适，2021佛山房价收入比9.3

佛山目前刚需成交总价区间约为150-250万，成交主力户型在90-120，同时80-90比例不断提升。佛山市统计局数据，佛山城市常住居民人均可支配收入56244.8元，则家庭收入以人均可支配的4倍22.4万元计算。

房价收入比，按单套总房款与家庭可支配收入的比作为参考，佛山单套总房款约200万元/家庭可支配收入约22.4万元=8.8。即家庭以现有收入8.8年可以买一套房，全国看这是一个适中的数据。

随着经济持续复苏，今年佛山城市租金有所回暖，房租收入比合理。2021年南海区发布的全区1053个社区的住宅租金水平情况，涵盖了步梯住宅、电梯住宅和村屋。以二居室电梯住宅租金排序来看，TOP20社区中依旧由桂城、大沥和里水3大镇街瓜分，其中，桂城街道占比达5成，包揽了10个席位。

值得一提的是，商业租金方面，中心区复苏也较快，以佛山岭南天地为例 ，2021上半年录得租金及相关收入人民币 1.33 亿元，较2020年上半年增长10%，岭南站购物商场出租率98%，岭南天地整体出租率88%。

买卖心态：高利率劝退，市场信心需时日恢复

在“三红”融资上限硬规定,面对越来越紧的资金链压力,倒逼房企打折促销降负债，2021年降价促销已经成市场常态，尤其是下半年以来，头部房企“大而不能倒”的神话破灭，严重挫伤了购房者置业信心。

在乐居年终置业调查中，有过半的佛山乐居网友认为2021年的房贷利率严重影响了自己的购房计划，认为房贷太高完全下不去手。当然，也有约三成的网友虽然觉得房贷高，但还是买了。

2021年7月，扎根佛山20多年的老刘终于如愿以偿地由50平的家，换成了90平。“那时候起我就打算买现在的房子，无论它卖多少钱，我都要买！如果很贵，那就买小一点。”老刘坚定的说道。

“这次买房其实是冲动消费，我只去过北滘两次，当地朋友的推荐下就买了。”在广州工作的H先生，广州中心区的高房价让他望而却步，跟众多广州客相仿，最终选择了广佛交界的北滘。

周边人看涨跌：区域分化会持续加剧

“下一轮机会主要是核心地段和刚需，随着市场下行，性价比突出的房子会更具优势。”“明年应该是向好发展，毕竟银行首先配合下调利率。然后就是基本新的大型楼盘都配建9年制学校，幼儿园，这个解决好多读书问题。”“因为我自己买了房，我当然希望它升的！”网友不乏看涨的乐观派。

“我觉得升的几率并不是很大，可能就把保持现状，然后慢慢回调，毕竟现在国家管控的比较厉害。”“预测2022年继续分化，强者恒强，弱者更弱。”“这两年应该是比较平稳的，可能涨的话，也不会很高。”也有不少网友保持审慎态度。

“在房地产市场进入调整周期的背景下，佛山市场将出现小幅调整，考虑到中心城区将迎来多项目的面世，价格均价也会徘徊在2万/左右的关口，但中心区和外围区域分化将进一步加大。”中原战略顾问部总监朱伟德认为，“另外，佛山房贷政策应该还是会有放松的机会，体现出因城施策的特点。房贷利率有望进一步下降，针对刚需首套购房首付比例存在下调的可能性，包括对房产开发贷也将有进一步的扶持。”

2022年一季度市场大概率依然低迷，也有业内指出，“三月小阳春”将成为是否能提振市场信心的重要销售节点。按以往阳春三月，购房者入市意愿增强，成交会强势复苏。此后市场逐渐迈向良性发展。换言之，一季度低迷、二季度复苏、三季度升温、四季度保持。

2022市场供应：5区将迎来63盘入市

展望2022年，据乐居不完全统计，全市预计待入市楼盘至少有63个，较之上年有所回落。从分布区域来看，南海、顺德依旧是供货大户，占待入市队伍的半壁江山，高明的供货量则相对较少。

2022年高价地频出，从已出规划的项目来看，产品类型涵盖公寓、多层住宅、超高层洋房、大平层、复式等，也不乏购房者关注度较高的楼盘，如鹏瑞三龙湾壹号、保利秀台天珺、建投恒福壹号、万科璞悦山、中海丽湾尚宸等盘。

本次备忘录采写人：佛山乐居编辑部

中海房地产是中国建筑集团有限公司的子公司，于

年在香港联合交易所上市，并于

指数的成分股。公司在房地产开发和房地产运营管理方面拥有

经验，业务遍及香港，澳门和内地的

多个城市，以及美国，英国，

澳大利亚等许多国家和地区和新加坡。

亿元。盈利能力保持行业领先地

位。如此强大的房地产公司的信任和声誉一次又一次下降。是什么让

之前，有网友报道说他们在青岛北区长沙路中海环宇天下三期购

买了商品房。由于当前的市场需求以及买家想节省时间和舒适度，中

海环宇天下还推出了精致的装修房，而陈先生正是购买了精品装修

房。检查的日期到了。陈先生高兴地去看了房子。这一看不要紧，入

住新房的喜悦一下子被浇灭了一大半，装修后的房屋每平方米价格超

元，事实证明，这所房子有很多问题，例如橱柜门的四角缺失

和瓷砖破裂。不仅如此，还有一些建筑物编号尚未进入户门厅，并且

开发人员要求每个人都先入住再验房！

陈先生中海寰宇天下三期购买的买了一套

购房合同显示，房屋装修标准为每平方米

万元。即使这个价格装饰不是特别豪华，也应该不错，但是当我看

到我的房子时，我的心就凉了。不仅陈先生，其他业主也表示，感觉

和样板间之间的差异太大。