越秀区学位房提前几年已有学位房产，小孩准备上学但面积太小，想另租附近大一点的房子自住，请问这会影响就近入学吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-06-20 10:06 标签： 越秀区学位房提前几年
最近 “租购同权”的新闻真是厉害，不仅猛刷屏且热度一直未降，可见市场对此政策的关心。尽管目前细则未出，但记者了解到，其实租房读书一直是可行的，只要有广州户籍并无住房，小孩一定有书读。不过，为什么该政策一直不为人知？原因是在具体操作过程中也有各种问题，比如，难过苛刻“房东关”。每年涨租5%-10%交6万-12万元“占坑费”记者从越秀区某地产中介了解到，他们地铺曾遇到一份很苛刻的合同，里面有以下三个内容：租期：6年；租金：每年涨租5%-10%（当年商定）；巨额押金：与普通三个月租房押金不同，这套房子的押金居然高达12万元！原来，这是一个家长租客，想租房挂靠户口让孩子获得上学资格。而这个高额押金则是房东收取的“户口挂靠费”与“学位占用费”。合同上注明，假如小孩上的是省一级小学，必须给房东12万元；假如是市一级小学，则需8万元；假如是区一级小学，也要支付6万元。地产经纪告诉记者，当时双方都客客气气签了约，很显然，这样的合同是双方认可的“价码”。记者了解到，这种学位房“占坑费”在市场上并不是个案，这个高达12万元的“占坑费”只是比较极端的例子，估计房东要为租客提供户口挂靠等“额外服务”。一般来说，假如不必挂靠户口，只是为了让孩子入读小学租房，房东会要求额外多收1万-3万元的费用。“占坑费”该不该给？其实租房上学并不占用房东学位乍一看，租客用了这套房6年学位，好像12万元的“占坑费”也不至于太贵，赞助费都不止啦。然而，记者了解到，事实上，租客租房上学并不会占用房屋本身的学位，因为租客的学位是“片区统筹”，也称“大派位”。这是什么意思？即是，我只是租住你的房子，而租客所用的学位不一定是这套房子的对口小学，所以又谈何占用呢？如此说来，要收取高达12万元费用的房东实在太苛刻了。然而，让记者吃惊的是，采访中，不少市民都认为，这样的房东已算是不错了。因为租房读书是需要房东配合提供各种资料，而大多数房东一听到有孩子要租房读书，会直接掉头走人。“你既然租用了我这套房子读书，就算用的不是我的学位，也必须为学位这个附加值买单，很正常。”一位姓李的房东这样认为。“据我所知，有些学校会要求房东签订同意占用学位协议，反正我是不敢随便租房给这样的租客，万一租赁期间我要卖房，没有了学位，房子就不值钱了。”另一位房东吴女士表达了她的担忧。租房只能“大派位”？上学就得“边角位”？目前，通过租房读书之所以不太流行，除了难过苛刻房东关之外，还有一个重要原因，就是租客子女未必能派到心仪小学。原则上，他们可在所租房屋地点3公里范围统筹派位入学。广州不少名校的学位，连地段生都满足不了。买了房都不一定能保证入读，租房要入读就难上加难。所以，能否“对口入学”名校还取决于各区学位是否紧张。越秀区东片一所名校校长告诉记者，名校本身的地段生名额一直都很紧张，不太可能入读，一般会安排去周边名额不太紧张的小学。以越秀区为例，三元里、火车站、矿泉街一带的小学一般都是统筹安排的学校。
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。一Q:27年上小学，目前东城南部住房一套，买了之后预算大概1000万。主要目的是学区+保值，德胜，乐坛，和平里哪里比较合适，27年是否会被调出区？另外，现在是好时机吗，还是可以等这一波上学过后再看看，如果买的话是两居还是三居更合理呢？A：1、哪里合适得看自家的情况，这哪儿有标准啊。学区房是上学为主的，如果是天牛娃，父母的期望值也高，那自然就是西城了，德胜月坛都挺好的。期望值不是太高的在东城更合适，派位更公平，除了清北率低于西城之外都差不多，只跟少部分孩子有关。2、2026年就是确定的低谷期了，2027的孩子更少，大概率不会出区。“就近入学”是写入《教育法》的，是基本原则，在学位不太紧张的情况下犯不上折腾家长跟孩子了，对谁都没好处。3、资金如果准备好了就买呗，房子大概率比现金保值吧。谈不上多好的时机，这几年是入学高峰期，地球人都知道，哪儿的溢价都高，家长们全是没办法。如果是平级置换就甭着急了，过了高峰期看政策，或许还有更多的选择。当然入学量减少后也未必直接降房价，先例都是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。4、两居三居也没标准，房子是用来住的，觉得舒服就合适。一般来说是紧凑型的更好出手，也就是小三居优于大两居。但这看具体房源，老小区和商品房不好相比。仅供参考。二Q:丰台和义地铁站附近的世嘉丽晶怎么样呢？值得买吗？和义这边大部分是老房子，世嘉丽晶和久敬佳园相对较新一些。这两个小区哪个更合适一点呢？买房属于自住需求，首套，总预算在450以内。A：1、世嘉丽晶，自住挺好的，是否值得看自己的居住体验，房子是用来住的，自己喜欢就是值。2、久敬佳园是回迁房和安置房为主的，更是看自己的喜好了，产品性质就是自住型的。这没必要听别人的，自己喜欢才最重要。3、多说两句吧，虽然很多来咨询的都不提保值的事儿，但多数都是表面上潇洒的不在乎，实际上也重视，只是不好意思说而已。我不知道你是不是这种情况，只是多嘴说两句。这地段儿算不上太好，虽然是中轴线，但板块内的铁道比较多，把地块分割的相对破碎，不太好做规划。所以从90年代就定位成了安置房为主的居住区，承接南城拆迁户。这两个小区的位置都不算太好，都靠近铁道，尤其是久敬佳园的油毡厂地块，更是处于铁路线的拐角。政府是最懂规划和地块儿价值的，好地块一般都留着卖钱呢。现在又被规划为“战略留白区”了，那在2030年之前是不会再有大型配套引进的，只会是整改。所以这板块就是自住为主，凭自己的喜好选择就行，首选商品房户型好的，房子是用来住的。仅供参考。三Q:我21年买了本家润园商品房，现在考虑要不要置换到西城的红山世家？主要原因是家人有了西城的政保福利（在西城户籍所在地的学区可以去好一点的小学和中学）。而东城这边多校政策下最可能去前门回民汇文一小，不太可能去花市小学。而且广渠门中学的校风比较死板，我觉得不太中意。看红山世家是因为华润自己的物业，再有就是品质齐平下，能买到1500w左右的两居室，这在西城我没有找到其他备选小区了。您觉得我应该如何判断自己1有必要换吗，2如有必要，什么时候换，3是1500w这个上限，下一阶段在北京能否保持房产保值增值。我有点担心现在这个房子会在未来10年价值相对贬损。孩子25年上小学。A：1、既然有政保那就别浪费了，怎么的都比派位稳妥啊。普通家庭求之不得的政策，还是利用上吧，免得留下遗憾。2、如果是平级置换就什么时候都行，溢价率两边都差不多，不吃亏。换房时尽量缩短卖房后的空白期就行，这种时期说不好政策和行情，别踏空。3、保值增值主要看过几年的政策了，过了高峰期如果政府鼓励就没问题，比如放宽落户什么的，新增的孩子多就能撑住溢价。没鼓励政策也不至于贬损，入学儿童减少后就没有刻意打压了。另外1500万算比较高的总价了，溢价相对低，宜居的房子支撑也比占坑儿房强。参照韩国台湾等地的先例，人口趋势逆转后学区房只是涨的慢点儿，没有直接贬损。仅供参考。四Q:我去年落户北京，就是普通北漂一枚，有两个孩子，老大4年级，老二幼儿园小班。目前北京有一套2居住宅，但是太偏僻，南六环外，学校太次了，估计市价也就200万左右。19年天津贷款买了一套当时准备小孩上学使用，天津+北京房产都卖了估计能凑出260万现金，加上贷款预计也就是400-420之间的预算。想换个学校还行的（东西海我觉得我这点钱也不配拥有），但是居住体验还不错的三居，楼主有推荐吗？我们都在大兴工作，这点钱能换哪里比较推荐？看过通州，也看过房山，还有大兴包括天宫院，感觉要不就是太远了，要不就是太小，唉好纠结。或者先换学区占坑租住？后期上学后再换房？目前看好天宫院板块鑫都汇3居或者保利春天里，您的建议呢？A：1、420之内，这预算如果在东西海的话就是占坑儿房，很小或很老的。在东城永外能买到稍大的，但这学区又相对普通，以占东城学籍为主。其他区一般建议朝阳的清朝学区，相对溢价低，学校质量好，但也都是老房，50平左右的小两居。离大兴最近的是丰台北大地，也能买到老房小两居。不过这里因为有上十二中的机会，所以溢价率和东西海平均值差不多，居住的性价比不算高。2、占坑儿房入学后换租当然也行，但这涉及大宝的转学，这说不好怎么派位啊。西城今年是五年级不接收，就是东城和海淀，东城派位，海淀自己联系。其他区的我不太清楚，看五年级转走多少非京孩子了。3、天宫院是清华附大兴，我没注意成绩，应该至少不弱吧。从房子角度来说还挺好的，价格合适，这些年的升值基本就是北京大盘，不吃亏。4、我不好建议，学区只能家长定，我只是列出这些情况，仅供参考而已。五Q:我们是出生落户西城，在西城没房。现在孩子要在西城上小学了，考虑学校派位结束后在学校附近买一个预算500的小房子，周末回郊区住。不知这样明智吗？还一个方案是在学校附近租房子，这样12年下来大概120万。主要是考虑租房子完全就是消费，买一个房子也许孩子上完学还可以卖。但之后孩子越来越少，房价按说是逐渐下降的，能持平就不错了。所以租房和买房，有些犹豫，希望听一下您的建议。A：1、入学后在学校附近买，看是西城还是丰台了。丰台的还行，西城的话不算太明智。2、主要就是丰台的没溢价，居住的性价比是正常的，也没有学区溢价的风险。将来就算是换校区了或上中学离的远，也可以换租，这样能占西城30%左右的便宜。而如果是买在西城呢，这种入学高峰期的溢价高，500万基本就是占坑儿房，溢价率在30%以上，40%也有可能。也就是花了500万，买到300来万的居住体验，不太划算，而且还得承担着溢价的风险。孩子减少了房价也未必是下降，也有可能是涨的慢点儿，逐步降低溢价率。另外按照其他国家和城市的先例，学区功能减弱后，居住的功能会更受重视，也就是越宜居的房子支撑越大。而占坑儿房不好做到，所以有可能受影响更大。3、租房当然是消费了，是计入GDP的。但换租不就得了，非学区房价值500万的大概能租出7000左右，拿这笔钱能租西城价值700万左右的。这算消费吗？4、简单就是这情况，看自己的判断吧。仅供参考。六Q:提前为孩子准备房产，450万预算，孩子还小，计划长期持有，10年以上，希望保值增值。有通州房票，融御一期小两居、京贸国际城可以考虑吗？或者可以关注其他哪些板块呢？A：1、运河板块的升值在通州算不错的，但放在北京算中等，另外有溢价，租金不算太高。所以只能说在通州算投资房，跟北京大盘相比不太算。这成绩是在通州双重限购的情况下取得的，如果放开限购有两个可能，一是大幅上涨，一是和现在差不多。如果有较大上涨，那溢价率就是北京第一，似乎不太合适；如果和现在一样，那就没什么特殊的了。2、纯投资的常规建议是以朝阳区为主，大多数都没有溢价，租金在各区中最高，升值也不落后。这预算在东五环外相对合适，常营一带。仅供参考。七Q:请问中轴路高端机场生态区的融创公园一号您觉得怎么样？单价4万不到的话还可以吧，主要是为了投资的，现在据说还有一直捂盘的户型。A：1、捂盘，这年头儿融创还敢捂盘呐？孙老板欠了那么多的钱，天天估计都是一堆债主堵门，下边的卖房的还敢捂盘？这是嫌老板死的不够快啊，生怕有人给自己发工资。现在开发商就算是不欠债都没人捂盘，谁家都是高周转模式，尤其这种郊区盘，早点儿回款才能投入另一个新项目。否则老是养着一堆人有意思吗？政府限价也不能涨，老板是嫌自己死的不够快了吧？2、我印象中都卖了两年多了，不好卖，所以到现在还有剩下的尾盘。肯定不是什么好户型，弄不好就是有硬伤的。我们开发商都没什么好心眼儿，不会把发财的机会留给买房人。3、这地段儿也一般吧，离市区远了点儿，六环外还没地铁，也就是在周边上班的还合适，自住为主吧。挺好的小区，周边环境也不错，就是升值慢点儿而已，算不上投资板块和投资房。另外这“中轴路高端机场生态区”是规划用的词儿吗？怎么感觉不是太规范似的，我看不太懂。仅供参考。随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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