国有土地宅基地两年未使用收回权收回的法律依据是什么？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-08-01 07:56 标签： 宅基地两年未使用收回
2018-09-26 17:45
来源:
企业拆迁律师吴少博
【导读】
由于我国耕地保护制度较为严厉，在建设用地供需如此紧张的今天，具有财产属性的国有建设用地就显得更为紧缺，此情形下，“国有土地使用权收回”便成为土地利用管理中重要的节点之一。然而，由于我国现有立法对行政机关收回土地的程序、理由、补偿等问题规定尚不明确，导致很多地方收回企业土地使用权，已变成行政机关强行决定的单方行为，由此也引发了诸多社会矛盾。那么对于国有土地使用权的收回，何种情形下企业可以享受补偿？企业使用权被收回又应当遵循哪些程序要求呢？
【案情简介】
2006年，王某为法人的加油站先后以出让的方式取得山东省某市两块国有土地使用权，并相继办理了房产证和经营手续后，正式生产经营。
2016年，市政府决定实施道路拓宽改造项目，王某加油站左侧的邻近道路被划入此次改造拓宽路段范围之内。同年九月，市政府下发收回决定公告，言明将收回该拓宽改造项目范围内所有国有土地的使用权，并要求涉案范围内的单位15日内自行办理注销手续，否则将直接强制注销。
后来，市政府强行注销了王某两块地的使用权证，并称道路拓宽项目公布前，已获得相关规划手续，获得上级政府批准同意，该强制收回程序完全合法，不会给王某任何补偿。
【律师分析】
北京吴少博律师事务所律师认为，本案的主要争议焦点是，市政府收回王某加油站两块国有土地使用权的行为是有偿收回，还是无偿收回。因为，对于无偿的收回国有土地，行政机关有强制注销土地使用权证的行政职权，但如果是出于维护公共利益或者其他法定事由的收回国有土地使用权的情形，那么此时的收回行为应当相当于对涉案土地的征收行为。因此，行政机关在未遵循法定征收程序或者未予企业补偿的情况下，不能直接注销涉案企业的土地使用权证，收回涉案土地。
【法律分析】
一、本案属于有偿收回国有土地使用权证的情形。
从我国现有法律体系来看，企业涉及国有土地收回的方式主要有三种情形，第一种是因行政处罚行为而收回国有土地，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，该项收回不会支付任何补偿费用。第二种是土地使用权届满的收回，由于该种收回情形所依据的基础是《土地使用权出让合同》，所以一旦使用期限届满，土地使用者对原支付的使用成本也会随之折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此该项收回情形也不会支付任何费用。此上述两种收回方式均属于无偿收回情形。而收回的第三种方式就是基于其他法定事由收回国有土地的情形，该种方式是唯一一种有偿的收回土地情形。
《土地管理法》第58条，《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42、47条等法律均是对其他事由收回国有土地作出的规定，我们可以通过上述法条总结有偿收回程序所需满足的两个前提条件，一是土地使用者没有违反法律法规的行为，二是行政机关必须是为了其他法定的公共利益而需收回国有土地。正是基于以上两点前提条件，在土地使用权人无过错的情形下，行政机关又出于维护公共利益的目的而收回国有土地，就必然要对土地使用权人给予补偿。而本案王某加油站所面临的收回当属于此种情形。
二、本案的收回主体是土地行政主管部门，市政府直接决定收回，属滥用行政权力。
根据现有法律的规定，有权收回土地使用权的执法主体分别为县级以上政府和土地行政主管部门，而二者作为收回执行主体的实际情形又有所不同。
首先，根据《土地管理法》第37条、《基本农田保护条例》第18条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条之规定，县级以上政府的收回权力主要有两种情形，一是已批准的土地连续两年仍未使用的，二是无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的。
其次，根据《土地管理法》第58条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条之规定，土地管理部门收回土地的情形也有两种情形，一是为实施城市规划进行旧城区改建或其他公共利益需要调整使用土地的，二是土地使用权人未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的。
本案中，市政府拟决定拓宽市政道路，实为出于公共利益的需要而进行的调整土地行为，该项土地使用权的执行主体应为土地行政主管部门，并非市政府，而其直接发布收回决定，并强行注销王某土地使用权证的行为，应属于滥用行政职权。
三、市政府未予补偿便直接作出收回决定的行为违法。
根据上述法条以及《征补条例》等法律规定可知，行政机关基于公共利益而决定收回国有土地的，需对土地使用权人给予补偿，如果因后修改城乡规划行为而对先已获得许可的企业合法权益造成损失的，也应当依法给予补偿，并且，整个收回程序应当参照征补条例，遵循“先补偿，后搬迁”的基本原则。
本案中，市政府为了公共基础建设，实施道路拓宽改造项目，市政府及与土地管理部门虽可以依法收回涉案范围内国有土地使用权，但其应当遵循法定的程序和步骤实施收回，在未与企业签订补偿协议以前，不得强行注销企业的使用权证。市政府这种以欺骗、混淆无偿与有偿收回方式，蒙骗王某，不予补偿的行为，已造成其合法权益损害，该行为严重违法。此外，本案市政府收回王某加油站拥有使用权的两块土地时，既未听取该公司的陈述申辩，也未对涉案土地的四至范围作出认定，不符合上述法律的立法精神，依法应予以撤销。
【律师观点】
“有征收必有补偿”。为了促进地区的经济和社会发展，或者出于其他公共利益的需要，行政机关虽然可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋。但是，不论是收回土地使用权，还是征收地上房屋，行政机关需对被征收人给予公平的补偿后，才能实施具体的收回和征收行为。返回搜狐，查看更多
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来源：华律网整理
2023-01-21
815 人看过土地使用权可以进行交易变更还可以直接申请撤销，因为有很多公司办厂是需要交纳土地使用税的，所以不做了就需要进行撤销，那么撤销土地使用权证的法律依据有哪些，华律网小编通过你的问题带来了“撤销土地使用权证的法律依据有哪些”的内容，希望对你有帮助。撤销土地使用权证的法律依据有哪些1、《土地管理法》第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。2、国有土地使用证注销登记，自受理之日起15个工作日完成，需进行地籍调查的宗地，另加20个工作日。二、注销程序1、市国土资源局应向市人民政府呈拟注销国有土地使用权证和土地登记的请示;市人民政府批复同意后，以市国土资源局文件的形式，向国有土地使用者下发注销其国有土地使用权证和土地登记的决定。2、由市国土资源局向市人民政府汇报此项工作，提出拟注销国有土地使用权证和土地登记的法律依据。市人民政府同意后，以市人民政府文件的形式;向国有土地使用者下发注销其国有土地使用权证和土地登记的决定。按照《土地登记规则》、《关于变更土地登记的若干规定》的相关规定，国有土地使用权注销登记程序比一般登记程序要简单，主要包括三个环节:1、变更土地登记申请;2、权属审核;3、退出登录登记。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。以上就是小编为大家整理的相关知识，如果你情况比较复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。
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引用法条：
[1]《土地管理法》第七十八条
[2]《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条
[3]《土地登记规则（修正）》第五十四条

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