一直以来繁杂的交易税费都让买房人头疼，省税费也成为每一位买房人思考的头等大事。那么问题来了，二手房继承、赠与和买卖，到底哪种过户方式最省钱?小编来为大家算算账。

　　一、当房产以继承形式过户时

　　房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

　　《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　需要注意的是，继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的评估价计算，通常低于市场价，各区不一样。

　　受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;

　　超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;

　　超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;

　　超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;

　　超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

　　证明单方赠与或受赠的，减半收取。(目前公证处只办理双方公证)

　　提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

　　二、当房产以赠予形式过户时

　　根据规定，对于个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的3%。无偿赠与房产给他人，南京市目前执行的是免征营业税和个税。

　　需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

　　家庭成员指：产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿。

　　需要交的税费为：公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)

　　直系亲属：指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

　　提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

　　三、当房产以买卖形式过户时

　　1、契税(买房人交)

　　家庭唯一住房非家庭唯一住房

　　过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费。在二手房交易中，税务部门都会向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。二手房交易税费到底是怎么征收的呢?　

　　符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

　　普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商业房或公司产权：3%

　　买卖双方各缴纳房价款的0.05%!住宅暂时免征。

　　☆购买时间在5年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5.5%;5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

　　营业税：普 宅：五年内：全额的5.6%(5.4%)五年外：免 非普宅：五年内：全额的5.5%(5.4%)五年外：差额的5.5%(5.4%)

　　营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

　　普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

　　成本价: 城八区内：15.6元/平米 城八区外：12.9元/平米 经转商：10% 按经管理 3%(按成交价)

　　3元/平方米×建筑面积

　　房屋成交总额×0.05%

　　2011年1月27日新通知规定)个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。; 非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上：差额 ×5.55% ; 个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%; 非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%; 土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征; 买卖合同公证费：(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%; 契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。 过户费用; (1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担 (2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。卖方承担 (3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。卖方承担 (4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担 (5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担 (6)房屋产权登记费：80.00元。买方承担 ( (7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳补充回答：契税=15万元*1%=1500.00元 买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元 卖方承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元 卖方承担所得税：=15万元*1=1500.00元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元 买方承担

　　买方：1、契税：成交价或评估价(高者)×1.5%;(商用用房或大于144平米的税率为3%);2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元 ;3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05% ;4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)。

　　卖方：1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元;2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05% ;3、土地出让金：成交价或评估价(高者)×1% ;4、解困房： 成交价或评估价(高者)×1% ;5、商品房：[3]土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积;6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下) 成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上);7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征);8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年) 。

　　1.营业税 (税率5.55% 卖方缴纳) 根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

　　这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。 另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

　　2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

　　注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　3.印花税 (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

　　4.契税(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　5.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)。一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　6.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积

　　7.登记费(工本费)：80元 共有权证：20元

　　1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)

　　2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

　　注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

随着4月份各大楼盘的销售热度持续飙升，一些计划买卖二手房的市民渐渐按捺不住，将目光转向二手房市场，但对于二手房需要缴纳什么样的税费，二手房继承、赠与和买卖，到底哪种过户方式较省钱？很多人依旧不太了解。

买卖二手房双方要缴这些税费

对买房来说，契税是首先需要缴纳的费用，除北上广深外，首套或二套，90㎡（含90）以下，契税1%；首套90㎡以上，契税1.5%；二套90㎡以上，契税2%；三套房及以上套数，契税为3%。此外评估费、登记费等也需根据规定进行缴纳。

对卖方来说，在5月1日前后所需要加纳的营业税有了新的变化，5月1日前，未满2年的住宅，营业税为5%、2年以上(含2年)住房，免征营业税（此项营业税政策，不适用于北上广深）而在5月1日营改增以后，非北上广深城市（营改增无影响），个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而个人所得税需要按照交易总额的1%或两次交易差额的20%；如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税。除此之外，买卖双方均需要缴纳交易手续费，若需要测绘的情况下，根据不同的面积测绘费也需要买卖双方协商解决。

赠予过户相对划算根据自身情况做好预算

实际生活中，买卖是较常见的房屋过户的形式。当购买交易满五年且为家庭唯一住房时，免征个税、营业税，此时缴纳的税费成本是相对较低的。如果买房人家庭没有其他住房，房子为90㎡以下的普通住宅，契税也可以按1%低标准交。

此外，赠予也是亲属之间比较常见的过户方式，赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税; 非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

在所有过户方式中，继承较划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户，但实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

因此，在房子须缴营业税时赠予是比较划算的，如果房产交易未满5年，需要缴纳营业税的情况下，赠予比买卖过户划算。但是非直系亲属之间房产赠予过户后，再出售时要交20%的个税。需要提醒购房者的是，在各类二手房成交过程中，很多的税费其实都是转接到买房人身上，卖房人通过将房价抬高一定的房价，即使自己也缴纳了税费，但也通过抬高了的价格赚回来，无论如何在买房过程中，我们还是要清楚了解自己所需要缴纳的税费，做好自身的买房预算。