南方商铺门口有梯步好吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-02 04:04 标签： 商铺门口有楼梯的风水

“我们想要退回钱！”近日，10多名租户向南都“记者帮”求助称，去年他们和广州睿德商业经营管理有限公司签订租赁合同，每人花费数十万元交齐20年租金租复式公寓，定于今年10月1日交付使用。然而临近交楼日，租户发现公寓“静悄悄”，不仅没装修施工，有的还保留原商铺的状态，层高也无法达到复式公寓标准。据悉，该项目因未办理装修《建筑工程施工许可证》和消防备案，被相关部门叫停施工，租户们与涉事公司协商退款却遭拒。

现场：四楼被打通，五楼是商铺

7月29日上午，白云区增槎路149号的晓春源大厦，挂着很醒目的招牌“潮窝国际青年共享社区”，楼下1-5层为商业裙楼，6层以上为住宅。大厦内商铺多数闭门谢客，生意萧条，少数开张的商铺档主坦言，这里商铺主要以销售茶叶为主，受电商冲击，“这几年生意都不好！”

位于白云区增槎路149号的潮窝国际项目。

十多名租户聚集在一楼黑灯瞎火的招商中心，“当时就在这里给我们销售！”招商中心旁设有复式公寓样板间，如今被纸板封住。广州睿德商业经营管理有限公司的一名工作人员来到项目现场，有租户认出她是公司财务，此前租房款项“都是交给她”。被大伙围着追问什么时候退钱，她态度淡定，“还没到10月1日交楼日，到时候不交，你们再找公司申请退款。”

距离交楼日仅两个月，现场租户们都清楚，按现在情况如期交楼是不现实的。在保洁阿姨的指引下，租户们带着记者乘坐电梯来到他们承租的物业，位于大厦四、五层。

两层楼均无人员现场施工。四层空空荡荡，原有商铺全部打通，内墙被拆，只留下外墙和承重柱，地面散落少量装修废弃的杂物。五层仍然保持一间间格子商铺的模式，尚未进行改造。

五层有几家商铺仍然亮灯营业，“我们本来租的是另外一间，现在搬过来了”一间商铺的承租人表示，由于这层楼大部分商铺都被广州睿德商业经营管理有限公司从业主处租下，自己只好改租另一家尚未签约的商铺。

“这种层高怎么做复式？”租户们普遍质疑，现在四层和五层目测层高约四米左右，按照《国家住宅建筑设计规范 》的相关标准，复式楼层层高不得低于2.8米。复式楼房实质上应当按照两层进行计算，中间挑空部分应当按照5.6米的最低标准计算。

上网发现“开发商”是二房东

公寓变商铺、复式变平层……这一切让突然被卷入旋涡的租户们始料未及，租户们多数表示懊恼，当初不该图便宜购买所谓的复式公寓，一位租户大妈长吁短叹，“当时怎么这么傻，被骗了！”

租户们出示和销售的微信聊天记录，销售都是打着复式公寓、买一层送一层带装修，可自主可投资等噱头来兜售，“肯定是复式的，样板房就是交楼标准来的”“我们楼盘没有平层”，并解释合同上不会把复式写进去，“如果合同上写明是复式，他就不能按赠送面积，一定是要收钱的”。

王小姐出示诊断书，去年1月她被诊断为肺动脉高压，需要大笔后续治疗费。9月份，当销售给她推荐这个约31万元的复式公寓，她心动了，“说有房产证，交楼后交给公司管理，每月返租金元”。她曾提出上楼看看公寓现状，被以正在施工为由，不让上去看房。

几乎没考虑太多，王小姐像抓住救命稻草一样决定买下这套公寓，既可以投资解决后续医疗费，假如有一天自己不在了，独生女有个住处，“不用寄人篱下”。

王小姐自称交完26万元款项后，才看到这份《物业租赁和场地使用合同》，当时看到“租赁”二字觉得不对劲，但是工作人员解释，“国家规定租售同权，租那么多年相当于买。”因住房租赁合同期限不得超过20年，签约20年后，王小姐可象征性交1元再续约5年。王小姐算了下，每个月收3500元租金，按合同出租25年，可以收近90万元，“不亏！”打消疑虑后，她签下合同并把尾款付清。

今年端午，王小姐了解到该公寓还没装修，“没有任何动静”。她很着急，偷偷跑到4层看，发现整层楼内墙已经打通，但没继续装修施工，5层还保持商铺的模样。王小姐上网看到关于项目的负面报道，这才了解到所谓的开发商其实并无项目产权，相当于“二房东”，从原商铺业主处租到铺位后，再转租给王小姐这些租户。项目拟将商铺改成酒店式公寓，但相关证件不齐，被住建部门叫停施工。

记者见到王小姐的这份租赁合同上，写明甲方拥有该物业的使用权以及收益权，现将该物业使用权租赁给乙方使用。该物业建筑面积（包含公摊面积）为35.73平方米，用途为商业。

合同规定，因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期限的使用费外，应按剩余使用期限的使用费金额的10%支付乙方违约赔偿金。王小姐尝试找公司退款，一开始被告知不能退全款，要扣10万元，王小姐同意了，她交了退款申请表后，又被工作人员告知“老板不同意”。

项目在办证中，是酒店非公寓

除了王小姐这类投资客，也不乏想租房自住的。比如陈小姐一口气租了两套房打算自住，“销售说可以帮我把两套房打通”，租金总共61万元，去年11月她交了42万元后，发现白云区政府发布了《关于租赁“潮窝国际青年共享社区”罗冲围项目的风险提示》，“该项目现未取得升级改造报批手续，存在无法通过竣工验收的风险”，于是不再交尾款。

马先生则在销售的鼓动下租房后，希望日后补交地价取得产权证，“销售说这是大产权，过一两年后，每平方米补8000元地价，我就可以拿到房产证。”

当初给予各种承诺的销售，在租户们签约交款后，几乎不约而同地失联，不是微信上拉黑，就是不回复任何信息。

王小姐在网上找到了和她一样遭遇的租户，数十人一起组建维权群，通过各种途径维权。她从白云区住建交局了解到，像他们一样签订该项目租赁合同的有162人。

据了解，该潮窝项目除了在白云区，黄埔区也有设点，位于黄埔区文冲街黄埔东路714号。采取类似的招租经营模式，但要求租户一次性租30年，“交楼日”定于今年5月1日，在文冲街介入后，涉事公司已退款给103个租户。

广州睿德商业经营管理有限公司相关负责人张先生回应，项目并未被叫停，仍在继续推进中，目前正在办理室内装修《建筑工程施工许可证》。他否认该项目是酒店式公寓，强调是类似7天、全家的酒店，并非公寓。层高4.8米，至于能否做成复式，他表示“以合同为准”。

张先生强调，造成目前的局面，租户也需要负一定责任，“过了交付期，还没交付，你再去投诉”，而不是现在交付期没到，提前向政府部门投诉，导致整个项目被拖慢进度。

督促落实涉事企业报建手续和租户退款

松洲街道办对此表示，相关问题比较棘手，街道综治办和该项目负责人多次协商过仍未解决，目前白云区政法委正在牵头处理。

白云区政府在网上针对相关投诉回应，根据相关法规，该项目建筑面积超过500㎡且装修工程金额超过100万元，需办理室内装修《建筑工程施工许可证》及消防设计审查，如涉及改变建筑物规划使用性质、外立面、房屋结构、增加面积，还需办理《建筑工程规划许可证》。

白云区住建交局联合松洲街多次约谈涉事的潮窝、睿德相关负责人，要求其一是严格禁止违规施工现象，办理装修《建筑工程施工许可证》和消防备案；二是做好租赁合同条款的解释说明，妥善处理与租户的租赁合同纠纷；三是增强履约意识，依法依规出租经营。针对该项目未取得室内装修手续前对外招租的行为，白云区住建交局于2019年11月25日在白云区人民政府官网发布《关于租赁“潮窝国际青年共享社区”罗冲围项目的风险提示》并在项目现场张贴。

下一步，白云区住建交局和松洲街将继续跟进，制止“未办证先施工”情况，督促落实涉事企业报建手续和租户退款事宜。

出租人交付的房屋与约定不一致，可解除合同

广东法制盛邦律师事务所邓刚律师表示，如果承租人能够证明出租人交付的房屋与约定明显不一致、并且对房屋的使用有重大影响，经过催告也没有改正的，承租人可以按约定解除合同，要求出租人退还剩余期限的款项。

邓刚强调，按照我国现有的法律规定，如果租赁的房屋没有取得建设工程规划许可证的，该租赁合同应当认定无效，出租人应当退还已收取的租金和押金等款项。如果房屋已经办理建设工程规划许可或者取得了合法的产权证书，那么签署的租赁合同一般是有效的，但是租赁期限超过20年的部分属于无效。

如果租赁合同有效，但是房屋装修没有办理相应的建筑工程施工许可证以及消防审批、备案手续，并且办理这些手续按照约定如果是属于出租人的义务，经过承租人的催促，出租人没有及时纠正、并影响承租人对房屋的正常使用，那么承租人可以依法按照合同约定解除租赁合同，要求出租人退还剩余期限的租金，由出租人承担违约责任。

采写/摄影：南都记者 杨婷

1、收房中经常出现收房流程严重不合理 开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用,然后方可以办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋,如果房屋有问题交物业慢慢维修。 在业主支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 在交付以前,业主有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。 2、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提 收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提,开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳,至于产权代办费,业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此,开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用,否则业主有权拒绝交纳,开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的,由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。 其他问题有:面积误差问题;装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的;小区公共配套和共用设施不健全。 3、购房签约时细化条款 在此,律师提醒购房人,由于房地产开发环节的复杂性,项目延期交房极为普遍,因此签订购房合同时,关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房合同面积与实测面积存在误差,买的没有卖的精,这一直是个焦问题。购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。(如规定:合同中未约定处理方式的,面积误差比值超出3%时,购房人有权退房。) 4、收房时必须仔细查看的文件 律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下文件: 第1、是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。 第2、是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。 第3、是开发商已取得国家认可的专业测绘单位积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。

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