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问：大师，您说的市中心一房一厅和近郊二房一厅分别在什么区呢？要明年本科毕业才能到深圳落户，想提前看看，谢谢

答：市中心是指罗湖、福田、南山、宝中，近郊是指地铁5号线沿线及1、11、4、6、10、3、14、8号线到市中心40分钟以内通勤区域。

问：老师你好，如果地铁学校楼龄等其他因素相当，坂田和大运相比，哪个区域升值潜力更大？

答：好问题，问得好 排除地铁、学校、楼龄这些因素，纯粹两个地段去pk的话，大运显然是优于坂田的。 坂田是深圳第三次城市化扩张的辐射区，同样的地段还有红山、西丽、宝安中心这些5号线沿线，但这些地段很遗憾的是早期地处关外，遗留了很多城中村，历史问题导致不能轻装简行。但大运、凤凰城、坪中就得益于没有太多遗留拆迁问题，得以完整的重新规划，道路、配套等等各方面都会实现更高的完成度和价值。

问：老师你好，想了解下前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。

答：前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很好了，继续持有吧。去年赶上730严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

问：您好，之前不小心买在杭州湾新区，限售要到2022年，2020年交付，有什么办法割肉吗，利率上浮40%了，或者限售解禁的时候做转贷或者抵押的形式持有，哪种方式更合适，杭州湾未来能迎来发展吗？

答：1、杭州这个城市没问题，微观不熟，圈友可以给点意见 2、是否转按看有无空间，加上有合适产品，毕竟转按也有成本 3、有些错避免不了，总结经验，下次赚回

问：老师请指点。5年为期，看好大运和光明。但这几年龙岗不争气暗跌，光明太争气猛涨。现在纠结于大运的仁恒和颐安，光明的勤诚达和龙光二期。总价500万以内。老师觉得都是好的选择吗？还是差距很大。请指点。

答：这两年光明是有发现新大陆和地王效应，风头轮到它了， 但目前5w+的价格短期也是高位。 龙岗属于大盘股，豪宅线压制、交易不活跃，所以横盘阴跌了三年，但风水是轮流转的。 因此也不用纠结，实实在在去分析每个盘的“土地价值”、“交通价值”、“区域价值”、“学区价值”，是价格已经高于价值，还是目前价格还有上涨潜力，这是一个技术活儿。 说到勤诚达正大城，实地去研究一下，学校是个外来的和尚，地铁也十分遥远，除了当初首付能分期，我看不到值5w的价值。 其他三个盘目前来看价格和价值算是相当的，都不差。

问：坪山碧桂园国际公馆，据说首付还可以免息一年半交清，请问从投资角度值的买吗？

答：碧桂园虽然在全国风评不甚好，但在深圳做的项目至少品质不差。但凤凰国际公馆这个项目有优点也有缺点，优点就是便宜、低首付，缺点就是再低的首付也是要你自己还的。 开个玩笑。 说地段，靠近坪山大道，这条主干道是坪山的发展主轴，旧改、大盘扎堆，值得关注，不过国际公馆这个项目略有点尴尬，14号线在这里拐弯了，项目距离地铁站超过1公里了，已经不算是地铁盘了，售楼处的宣传也都是集中在东进1.6万亿、南坪三期等泛泛的大规划和大交通概念，具体落到这个项目的利好比较有限，谨慎入手。

问：刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心5年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右房子投资，等23年时候卖掉再换成初中学位房？请十三帮忙指个方向，谢谢了。

答：今天我休息，所以刚刚看星球的问题，已经回复了。南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。

问：你好，手里持有布吉百鸽笼万科红三期公寓二房没有贷款，红本在手。现在是卖掉还是等对面的百合公园小镇建起来再卖，不急钱用。

答：公寓要涨只能等风来，可是风来了，公寓还是跑不过住宅，布吉那个地方已经不是能够简单靠一个公园就能拯救得了的，它的长板是交通优势，短板是基建，拥堵，配套，可是长板会被龙岗坪山迎头赶上，短板会继续短下去，所以有房票资金有更好的去处就卖掉，没有就按兵不动。

问：十三老师，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

问：总价400w目前考虑西丽桃源村、松坪村、西乡桃源居，请问这三个片区哪个比较好一些？要考虑学位

答：桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 桃源村比较平庸 总价400w还有更好的选择

问：十三老师，你好! 目前持有宝中一套略偏大户型房子。想在深圳投资一套，手头资金200万，且无法做房贷了，只能全款抵押的方式买，因为杠杠已经用到60％，所以不想加太大杠杆了，预算买350-400万总价(想买小2房或小3房)。您觉得投资哪些区域更合适我？谢谢！

答：350-400万，现在深圳真的很难买。 10月份400万我们还能帮客户买到宝中的小两房，现在碧海都500了，怎么买? 东部龙岗虽然在补涨，但龙岗房子太多，有价值和补涨潜力的却不是太多。 关内的学位房，稍微像点样的都在400万以上。 深圳的选筹从来没有像今天这么困难过，现在真是拼宏观拼智商拼选筹的阶段了。 这个总价，目前我们还有推荐的片区和楼盘，但星球就不报盘了，毕竟是我们吃饭的手艺。 另外深圳楼市随时在变化，现在可买的标的，到年后八成就要重新洗牌了。

问：你好大神，现在我名下有福永星航华府87平三房，自住； 老婆名下有罗湖东悦名轩62平两房（去年7月为深圳小学学位及投资，假LH，把星航华府房抵押后贷款后买的），现在出租； 东悦名轩买了一年，没涨，有点亏，娃才一岁半，深圳小学学位也一般。 现在困惑，这两套房升值空间都不大，月入还完房贷后所剩无几，去年贷款利息6.6%，这么高杠杆持有心有不甘，现在三个方案： 1、继续目前两套房现状，贷款重新做一次，利率可以由6.6%做到4.9%； 2、卖了罗湖东悦名轩，到宝中或南山买一套更有升职空间的学区房； 3、.继续加杠杆，抵押罗湖的房贷款再买宝中或南山学区房（我老婆说我疯了）。 请大神给予建议，指点方向。

答：建议如下： 宝安的留着，还有上涨的空间，罗湖的满两年之后再出掉，明年下半年建仓还来得及。 你的贷款是可以优化，但赎楼过桥的成本有计算么？划算的话是可以做。 选筹是个技术活儿，不能再随便买了，还好你这个坑不大。

问：老师好，个人工作生活都在横岗，目前还没有房子住 租的农民房，第一套住宅是否也优先买在横岗?还是说买在更容易升值的地方?

答：横岗我印象还是蛮深的，2016年我去看过横岗地铁口的信义御城，当时四万出头，房子和小区品质都不错，离地铁口又很近，位置相对龙岗离市中心近很多，考虑了一下还是放弃了，因为从地段论的角度，横岗是个两头不靠的区位，这种位于两大中心区之间的过渡地带是最难发展的，农民房又太多很难旧改。 三年过去了，信义御城仍然是四万出头，横盘三年，当年买在这里的投资客毫无疑问是折戟了。 今天的横岗面临的仍是同样的问题，所以问问你自己，要的到底是什么，是通勤便利，价格便宜，还是为升值最大化放弃居住舒适度，增加通勤痛苦指数?鱼和熊掌不可得兼。

问：千总：请问富通城碧海公馆现在可有投资价值？价格在7.9万每平米

答：富通城那个盘我们很少推，除去六期那个稀缺户型，盘子大，外立面又略显老旧，无亮点刚需大盘，跟随大势而动吧。

问：请问深圳宝安区福永那边有个政永楼，单价3.8万，86平三房，总价335万。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？

答：这个盘没实地看过，位置不错，只是从百度街景上看到的楼盘品相太像农民房了，如你所描述的，没有小区花园、物业管理维护的话，本质上就是一个可以贷款的农民房，这个还是会略跑输大盘的。

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