这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，巴宾路的房子投资怎么样？想全款买房，不想欠钱。贷款压力很大。

回答：在巴宾路再买一套，作为理财投资也好。但不建议全款购买。

穷人和富人的区别在于穷人害怕负债。富人经常欠很多债而且不想还，甚至还想欠更多。首付要贷点款借点钱有什么可怕的，压力大一点也无所谓啊，要想房价上涨的是你永远赶不上的，买其他的理财产品，你就赶不上房价上涨和通货膨胀。你现在欠了一点钱，一年半载之后你就挣了。

贷款买房最大的好处是你会有更多的自由现金流。

真正的财富并不意味着你有多少钱，而是取决于你有足够的钱在你需要花的时候花。

从银行借钱买房，意味着你有足够的流动性，在未来难得的机会时就可以开始买房。

尽管许多人抱怨发展机会太少，但在一个经济增长率常年超过6%的国家，这样的机会仍然很普遍。

如果你全额买房，意味着你主动收紧流动性，让自己更加局促，而不是一个更自由的选择。

贷款买房意味着你可以用最低的成本从银行里撬动几十万甚至几百万的廉价资金，迅速扩大你的财富。

人的一生只有一次机会。负债率可以达到70%，而且贷款很便宜。对大多数人来说，唯一的机会就是买房。没有理由浪费它。

提问：您好，成哥。你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我认为贷款期限越长，利息支出就越大。首付和贷款有比例吗？

回答：你好，首付越低越好是正确的！

我们的投资标准是：1、目标是尽可能找到性价比高的。2、贷款拉到最大。3、其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。

投资买房的目的是维持和增加“过去收入”的价值，而贷款的目的是维持和增加“未来收入”的价值。

买房的人都知道哪栋房子30年内需要归还。因为房贷是固定不变的，假设5年前，每月还款的购买力是200公斤肉，而今天的购买力只有100公斤肉左右。那么，你提供房子的时候赚了多少钱，也就是说，用现在价值100公斤的钱来偿还当年200公斤的肉？我赚了整整一百公斤。简单一点，相当于借100元还50元。还有什么比这更有利可图的吗？

只要房价稳定，他没有上涨的必要，只要房价上涨，上述过程就是无风险套利。你为什么认为30年期贷款的买主很蠢？因此，很多投资者的标准答案是：只要银行贷款利率不超过6%，就一定要拉30年，如果还有40年更好！

对于普通百姓贷款方式的选择：

等额本金、月还本金和利息逐渐减少，适合于希望减少利息总支出或提前还款的人群。

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适合低收入、稳定工作的青少年。

提问：成哥你好！我的情况是我手头有两套房。航空路一套140平自住，神仙树一套空置爱人说以后养老用，现在有两个铺面在出租。目前，商店都有一些贷款还没有还清。租金基本上可以抵消贷款。没有压力。商店贷款还有两年就结清。我手里还有60。我们家的老人和孩子都有房票，想投资一套。然而，我和妻子由于年龄的关系，很难获得贷款，全款的话又无能力，我们现在都快50岁了。未来几年有很多变数。如果我们投资，怎么能做得更好？

回答：你好，逆流而上，不进则退。你不能靠存钱来战胜通货膨胀。最好的办法是把钱变成资产。

适当的贷点贷款，可以采用经营性按揭贷款的形式，不影响未来子女的首贷资格和老年人不能贷款的问题，还可以适当提高房屋总价。而且，租金可以抵消部分月供，你偿还贷款的压力很小。

如果用贷款买房，大部分债务都不用还。例如，如果现在1元=10年后10元。如果现在借1元钱，10年后用1元钱还清，相当于用当前金额的1/10偿还1元债务。

因此，不要用纯现金全额买房，也不要持有纯现金。相反，适当使用抵押贷款，提高房屋总价。手头有了富余的钱，加上抵押贷款，可以买第三套。看看大公司和大老板。哪一个不利用银行的钱赚钱。

提问：成哥你好，我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万元，可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流有何看法？因为没有人能保证未来几十年收入会稳步增长。

回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都会受到银行的挤压。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。首先，你已经上了车，久而久之就想开了。

因为在中国没有真正的房子，它需要还贷30年。中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发行人民币，人民币就会继续贬值。这是不可逆转的经济规律。

按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值率为6%-7%。100元10年后贬值到48元，30年后只剩下11元。真正的抵押贷款压力期仅在前10年，而且在未来几年将非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。

新手觉得压力大，可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。

提问：成哥你好！我爱人的朋友有一套高新区的公寓楼要卖。复式楼，上面各68平。因为急需资金，他们现在只卖95w。我妻子想买，但手头没有那么多钱。他们肯定想借钱。但最近，我在支付宝上使用了借钱和网上商业贷款，这会影响贷款吗？

另外，你觉得这个价格合适吗？因为是第一次买房，不知道是什么过程。中间要注意什么？需要找中介帮忙过户吗？

回答：你好，公寓是增长速度最慢的产品之一。自住+投资都没有价值。

除非你没有房票，只考虑自己住，而不考虑未来升值和流动性。

最好别碰借呗和微粒贷，这些网上贷款对征信有负面影响。银行贷款会看信用参考，一旦你看到你有网上贷款，银行会认为你很缺钱，一般网上贷款的金额不大，银行就认为你是在借小钱。因此，这将更具歧视性。

1不管是哪种贷款，核心还是要看利率、还款方式（月供）和金额。利率低，月供少，钱多。

2由于信用调查的危害性很大，应以最后一次调查为主。通常情况下，只能在最后一分钟紧急使用，而且必须是短期使用。

建议换刷信用卡来短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：成哥，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。

对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。因为你没有说出房地产的名称和位置，你只能从当时的情况来判断这个建议。

2001年的住房年龄太老了。如果是老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。什么时候租房子能租到100万元，核心还是房子的升值。租房只是为了帮助降低还款成本，而不是买房的目的。

请记住，好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

在买房的过程中，如果只求我喜欢、我高兴、我方便或者我买的起亦或卖不起的思考维度作为决策依据的话，那跟买个奢侈品一样，一句话就结束了：有钱、任性、请随意！没钱，没力，就放弃！

提问：成哥好！本人基本情况：刚需买房，在昆明上班，刚工作，公积金要一年以后才可以贷。父母有30万现金，公积金35要买房才能提取出来。曲靖有套房160m的房子可卖出，在昆明买房，不知道什么时候能卖出。纠结的问题：1.要是父母单独买贷款只能贷10年，预算120万以内。一起买可以多贷一些。哪种方式买好呢？2.现在看了新房和二手房。新房，恒大玖龙湾，俊发辰湾，两年后交房；次新房，万科魅力城15年竣工，单价1.35万左右，领袖星辰园，1.3万左右；07年竣工的五环锋尚，万景园单价1.3万到1.5万一平。好处是距离单位近1.5公里左右。请问买哪里比较好？

回答：1贷款时间越长越好，贷足30年，贷到就是赚到，不要选择父母独自购买。10年不划算。

2选择二手次新吧，相比更看好万科。曲靖不自住可以选择出掉。不必考虑卖房子的时间。更重要的是锁定买房。

置换住宅的核心是以更低的成本购买你想要的，而不是以更高的价格出售你所拥有的。

别把重点弄错了。很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现他们想买的房子要么涨了，要么就被卖掉了。

换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

提问：您好，手上有现金500万。人在国外，下半年回郑州，想买两套房，一套市中心暂时自住，后期想租出去（单身未婚状态）。另一套想买个大一点的，长期持有投资。不知道大点的是买在郑州还是买在大城市？也不知道小点的是买个住宅还是买个公寓好？因为目前也没有更好的投资理财计划，不知道是全款买好还是都分期贷款更好。现名下在郑州有一套小住宅，40多平，打算最近出手卖掉。

回答：一是投资只买住房，不买公寓或商铺，二是买房投资不要全款，资金利用率太低，而且没有杠杆后期利润无法放大。

我的建议是深圳1N +郑州2N 打法，一线加二线，非常乐观。你的资金相对充足，可以充分利用，从而实现价值最大化。

大单优先原则，先买深圳投资，处女贷款在一线城市使用较好，杠杆作用更为明显。首套3成，可以拿200w作为首付上车深圳。

其次是再拿200w入郑州，并把你小户型给出掉，小户型占房票，升值空间有限，可重新布置郑州2套。最后，留下100W来抵御每月的贷款风险！

以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选

华润云庭北侧土坡已打围4年有余，围而不建，成都市政府也在搞（围而不建）专项整治行动，华润云庭已交房1年，小区业主生活相当不便，请问这块规划的龙泉人家什么时候能开工？

我是阳狮广场5栋的购房业主，本应今年1月4日交付，但目前因资金、房屋查封等问题导致项目停工已经大半年，有以下诉求恳请国家帮忙解决；1、恳求政府部门协调开发商尽快安排帝一广场5栋复工；2、龙泉驿区住建局已多次搭建开发商和建工集团的解封住宅沟通会

我于2022年4月3日登记融创龙泉春风十里花园房产项目，审核不通过，不知道其原因。我是通过户籍或社保购房，在成都龙泉购买社保已超一年，去年8月23日已通过成都人才落户将户籍转到龙泉，按照购房的相关政策，社保一年已经满足购房条件，不知道为什么显示复核不通过，希望领导帮我解决问题。谢谢！

领导好： 我是龙泉驿区市民一名，最近小区附近盖了个社区综合体，名为龙泉人家，地址：友谊路和外东洪路交叉的地方，首开龙湖景粼玖序2期旁。想咨询一下该社区综合体招商负责人电话，谢谢！

请问下龙泉驿区的红岭路断头路好久打通呢，最近看到天悦国际段都已经动工了，这条断头路都已经好多年了，一点都不方便，这边龙都国际和天悦国际逐渐用户多起来了，希望早日打通，大运会在即，希望能多点发展

我是阳狮广场5栋的购房业主，本应今年1月4日交付，但目前因资金、房屋查封等问题导致项目停工已经大半年，有以下诉求恳请国家帮忙解决；1、恳求政府部门协调开发商尽快安排帝一广场5栋复工；2、龙泉驿区住建局已多次搭建开发商和建工集团的解封住宅沟通会

4月6日收到融创春风十里的的复核不通过的短信，上面显示复核不通过需上传离婚协议，于是补交了离婚协议，后面又接到电话说户口信息上还显示已婚，需要更新户口等打回来再次补交，由于户口的颁发时间是2009年，离婚日期是2015年，现在也点击不了再次上传了。因为第一次复核不通过只说了未上传离婚协议。由于属于刚需第一顺位，社保在龙泉交了10多年，也是龙泉本地人。希望得到领导的求助，和答复，为什么复核不通

你好，我是在4月11接到开发商电话叫我修改户口信息，但是4月6号我已经不补交了影像资料，当时审核不通过的原因是未上传离婚协议，并没有说户口信息有问题，现在我想知道还能不能重新打回来重新上传。

目前玉竹路驿都大道至陵川路驿建好开通运行，旁边打围的修什么，中间还有老房子未拆，陵川路至和锦路段什么时候开始修建，目前没有什么动静，这些拆迁户也是非得为了想多赔偿点钱不支持政府市政建设，老房子不拆也严重影响市容，有了国家的安定，地方城市的稳定发展才有个人生活的安稳，虽然政府的管理存在很多不足，但是社会整体是向前向好的，不晓得这些咬卵匠咋个想的，现在想想强拆也有他的好处。

西江河畔1.2号楼是否正常开工，能否在24年3月交房，所属开发商土地抵押是否还清，该开发商是否有资金问题，是否有申请登记大产权！买家能不能顺便拿到房产证！

4月6日11时收到成都市住建局短信（复核不通过），后售房部电话通知（复核不通过，并附带补交资料），4月6日13时补提交资料提交后（提交成功）4月7日12时再次收到成都市住建局短信通知（复核不通过），只有复核不通过什么提示也没有（我想说的是复核不通过也给个复核不通过说明嘛，就这样等也是干等，打住建电话一直是占线打不通）。还望有关部门领导讲解

请问在浙江买了一套住宅，贷款85万左右还款中，在成都的公寓需要贷款25万能否贷款成功？

你好，我于4月6日收到报名的龙泉华侨城融创春风十里楼盘报名复核不通过，显示需上传离婚协议，现已补交离婚协议，由于离婚协议为复印件，原件在民政局处，想问问需要去民政局重新开具证明吗？现已上传的离婚协议为复印件，是否会影响报名的结果？现在还是显示复核不通过。

聚合社区和红咏社区什么时候才能有大型商超？现在龙泉很多有综合商业体的地方还在修龙泉人家，聚合社区和红咏社区不应该被遗忘，这两个社区既无综合商业体，也没有一个龙泉人家，为什么不修一个。

区领导好：        作为成都人，也作为龙泉人，想了解一下整个东安新城的规划，尤其是汽车城大道以北以西范围以及caz附近产业引进情况，会不会有较大的改变；

我在全四川有成都（双流，武侯）已有2套商品房，我奶奶2020年买了一套龙泉商品房下房产证后已经赠与给我，听说满5唯一再次交易再次交易可以省下20%个人所得税，我想咨询现在我奶奶赠与给我后。我是不是先出售掉（双流，武侯）商品房后，龙泉满5年在最后在出售掉龙泉赠与房就正常交易（没有20%个税）

大面龙华社区因为居住人口较少，商业缺乏一直是该片区一个硬伤。该片区车城西四路与南一路、南二路交汇的两块地近年有上市计划吗？希望政府尽快上市该片区几块空地，打造完善该片区商业配套。

我是阳狮广场5栋的购房业主，本应今年1月4日交付，但目前因资金、房屋查封等问题导致项目停工，有以下诉求恳请国家帮忙解决： 1、恳求政府部门协调开发商尽快安排帝一广场5栋复工 2、龙泉驿区住建局已多次搭建开发商和建工集团的解封住宅沟通会，但没有实质性进展及效果。恳求更高一级部门协调此事——“解封住宅和其土地” 3、恳求政府部门督促开发商尽快将我们唯一的房子还给我们

我是阳狮广场5栋的购房业主，本应今年1月4日交付，但目前因资金、房屋查封等问题导致项目停工，有以下诉求恳请国家帮忙解决： 1、恳求政府部门协调开发商尽快安排帝一广场5栋复工 2、龙泉驿区住建局已多次搭建开发商和建工集团的解封住宅沟通会，但没有实质性进展及效果。恳求更高一级部门协调此事——“解封住宅和其土地” 3、恳求政府部门督促开发商尽快将我们唯一的房子还给我们 4.恳求政府部门督促开发商

龙都国际对面修的是什么？是否符合规划？咨询了社区都不知道修的是什么？另外龙都国际门口红岭路断头多年，请问计划何时贯通？