本进入淡季的长租公寓，却又被一句“到今年春节前，如果不对长租公寓采取相关措施，中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓”惊醒。当一些公寓在严查自身，防微杜渐之时，还有一些品牌迈出了更大的步子，将多年以来的运营梳理成体系，开始了轻资产模式的推广。当前，自如、窝趣、乐乎、魔方等品牌，都在做这件事。
第三赛道开跑！“稀缺资源”来了
曾经重资产被认为是长租企业首选赛道。
何以见得？市场上就曾有9000万购置资产，估值最终高达6.5亿元的经典案例。事实上，重资产型长租公寓是个非常难以亏损的商业模式，机构只要足够耐心、市场节奏把握准确，就算最后的入住率不够出色，单凭资产估值的增长，就足以赚得盆满钵满。
然而由于开发门槛及其他一些原因，目前重资产型长租公寓在市场上占比非常低。有着房地产开发背景的长租机构，或本身就是开发商旗下衍生的新产品线更适合这个赛道，如万科、招商蛇口、旭辉等房企下的长租产品线都是其中典型代表。
第二赛道是轻资产型长租公寓机构。在这一赛道竞争，机构有必要控制好拿房成本。正常来讲，拿房租金应该占到出租价格55%或以下，才能保证有盈利空间。但现实是许多机构拿房租金占到出租价格80%以上，导致几乎不赚钱。
然而这类机构中有一些拥有大数据服务平台基础背景，例如中介系。他们对供给端的把握力较强。因为这类机构不但具备成熟的租客资源，并且有海量房源数据供其仔细挑选。
第三赛道是以资产托管、品牌加盟为运营方式的无资产型长租公寓机构。这类机构仅靠品牌输出以及专业运营团队进行资产管理即可获得收益。
但是早在地产系进入长租公寓行业初期，易居研究院智库中心研究总监严跃进就曾表示，他们所能带来的更多是房源的提供，而经营方面预计还是会依赖很多轻资产的企业。
对此，优客逸家创始人刘翔也曾公开谈道：“市场房源供给增加的时候，专业运营商的价值将被凸显出来。”未来长租公寓运营端的优势就将成为稀缺资源。
在长租公寓发展的第4年，各家长租公寓品牌开始将自己手中的“稀缺资源”开始对外推广，自如、窝趣、魔方开启了全国宣讲的征途，以开放长租公寓委托管理、租赁直营及战略合作等多种合作模式，对外推广品牌运营体系，不断输出品牌。第三赛道上，一时之间变得异常拥挤，竞争更是火热非凡。
地产系：资金投入不是很大
本以为专注于第一赛道的地产系，却在近日也表示“长租公寓的资金投入还不是很大，因为80%还是轻资产”。
12月3日，龙湖集团IR负责人施磊在线上交流会对外表示，长租公寓很难做，因为它考验的是管理能力、品牌要求以及细致程度，龙湖采取的是线上化运营，增强IT的能力。但总体来看，龙湖目前对于长租公寓的资金投入还不是很大，因为80%还是轻资产。
龙湖冠寓将自己的资产管理模式分为下列三类：重资产模式，对收购或自持的物业进行再开发，作为重资产项目投入运营;中资产模式，以租赁的形式获取项目地，通过自主改造开发，作为中资产项目投入运营；轻资产模式，以管理形式运营第三方开放产业，作为轻资产项目投入运营"。
尽管目前冠寓未能像上述几家长租公寓品牌，开始不断对外系统性地输出品牌运营体系。但也有轻资产的运营模式案例，在合肥与便客达成合作关系，由便客提供硬件支持，冠寓全面运营管理的合作模式。
无资产模式“雪中送炭”
对于长租公寓的经营难度，不论是从经营运营层面或是资金成本层面，哪一派系都曾直言不讳。
人民网评论认为，多家长租公寓运营商先后出现经营问题。其中，包括野蛮扩张、经营管理混乱、侵害租客合法权益等。
“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。” SOHO中国董事长潘石屹也在长租公寓租房涨价潮后的这番话，再一次引发公众讨论。
潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。
再加上，对于长租公寓行业新进选手而言，缺少经验，缺乏眼界可能出现产品定位错误，缺乏工程管理的经验可能出现过度装修、跑冒滴漏等问题，还有系统烧钱、品牌不足、经营瓶颈，或者更多问题。而对于行业内的老司机，也可能遇到竞争导致入住率下降、邻居产品升级、员工难招/好员工难留、招租费贵、房租不涨反降、客户越来越挑剔等问题，竞争时代需要新玩法。
所以，不少的人认为持有物业才能实现溢价。一位公寓运营商曾表示，“只要在资产升值的预期里，就不用担心未来的退出。”
但是手持物业的地产系，却对此表示也很难。万科董事会主席郁亮就曾直言：“到今天为止，我还没发现做公寓业务赚钱，但是大家对它的指责已经和现在对房地产一样了。现在我们也很小心，我们还在不断摸索一个可持续发展的模式。”
或许，轻资产这条曾经被质疑“通过腾挪资本维持运营，合规经营意识和抗风险能力较差”的第二、三赛道——无资产模式，才能为略显困顿的当下一个新的奔跑方向，真正实现“雪中送炭”。
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