最后，总投资66306元，出租月租金3800+物业费245=4045元/月，实际回本周期为：=16.4月，也就是一年五个月。详见汇总篇：

这个算法是针对房子空置在那放着vs简装出租收租金两个方案对比来计算的。不考虑房子折旧/装修折旧，还有小伙伴以为一年半连买房的成本都回来了，那……那……怎么可能！ 如果是这样，我就要去做二房东啦！！！哈哈……

接下来几篇给大家详细介绍一下整个硬装，软装，出租的过程，今天主要说说我的简装思路吧，供大家参考！

一、托管还是自己简装出租？

决定出租后，马上面临的选择是：托管还是自己简装出租？一般而言，考虑出租可选择的方案有三种：

比如：贝壳的自如，我爱我家相寓等平台。好处是相对简单省心，大平台不用担心跑路，租金比较有保障。坏处也很多：租金低，报价2000出头一个月，而且每年只付10-11个月租金；租期长，5年起租，中间要是发生什么变动需要收回房子，违约金很高（按照房子装修折价赔付，而合同约定的装修报价比实际要高很多）；租赁平台对应的是很多合租客户，对房子的日常维护并不会太好，通常来说5年租期到了，交回的房子基本上也要重新整理一遍了；

也有少数房东把自己的毛坯房直接挂中介出租，价格在2500左右，这种一般是不想被长期绑定，但自己又不想再另外投入更多的资金，比较佛系，结果也比较佛系，很少能租出去的；

很多毛坯房挂中介，租期一年，这种中介一般也不会推，因为很难租出去。上面这套能租三年，但租金要3000，已经挂了一年多

3. 自己装修好再出租

经过多方咨询，同时对比中介挂出的小区同户型房源，大概盘算了一遍装修成本，我们决定重点考察这个方案。

二、简装出租思路（资深租客做房东了）

到2020年的时候，我们已经杭漂5年，因为工作的关系，五年我们租了5次房，每次我们都能很友好的开始和结束一段租赁关系（哈哈，想听租房史的欢迎留言），所以对租客的心理和需求算是比较清晰的，和中介以及房东打交道的经验也还算足。

那这次换成自己做房东，我给自己定了几个原则：

确保两年回本，小区这个户型的实际成交价在元/月之间，不同的装修风格，不同的配套设施，不同的楼幢楼层以及出租的时间都会对价格产生影响；以平均3900元/月计算，总的成本不能超过00元，如果1年半能回本，则成本需控制在00元。

房子一旦准备出租了，空置的时间越长，沉没成本越高，比如空置半个月2000块钱就没有了，所以缩短空置时间是王道！

因为小区投资客多，在出租房源数量相当多（上百套）的情况下，让自己的房子尽快租出去需要做到以下几点：

（1）装修不能太简陋，在预算范围内装出最好的风格，比如：我爱我家相寓比较高端的那种装修风格应该属于时下比较主流的选择；

当时谈过相寓，有几种装修风格供选择，比如：地中海风……装修效果图确实不错，比自如好看很多，但是五年起租，装修成本算到了大概十万（具体找不到报价表了），也就是如果中间违约要赔付相应折旧后的装修费用，这还是很高的

（2）配套要齐全，很多房东好不容易把硬装弄完了，软装就不愿意配置了，这就做了一半另一半没完成。设身处地的为租客着想，租个房子自己还要买很多家电家具，到时候搬家自己还要想办法一一处理，在有得选的情况下，肯定选择更省事的；而且出于安全，省心或者美观的角度考虑，我在选择家电家具的时候都尽量选择有品牌的新品，比如：海尔，美的，tcl，小米……等等，这样出租起来更安心，大品牌也有安装服务，售后有保障，房子在其他出租房配套的杂牌子或者二手家电中脱颖而出；

过程中印象比较深的是冰箱和主卧大衣柜

因为厨房整体是白色调，所以我首先冰箱也必须是白色，迎合现在人的需求，最好是三门。然后又得结合尺寸、预算，最后挑来选去选了这款：

当时冰箱到了负一层，师傅不肯送上楼，说要收上楼费，其实负一楼通电梯能直接到房门口的。我们联系商家，商家立马联系物流，不知道怎么沟通的，反正师傅给我们搬上去了。然后商家让我们检查一下包装有没有破损，一看，外包装盒上有一个巴掌大的洞，可以看到冰箱漆面。拍照视频给商家后，我们打开盒子，确实，洞口对应的地方，出现了一个小凹坑，倒是不影响使用，后续贴墙放也不太能看到。我们拍照反馈给商家，没想到商家直接问，补偿200可不可以？ 啊啊啊…… 真的惊呆了！ 我只好说，可以可以！ 商家二话不说就给我转了200，瞬间感觉赚大了……

上篇说到，主卧虽然空间不大，床必须得1.8m，再配置一个结实的大容量衣柜才能满足女主对生活满满的幸福感。所以我尽量利用空间，找到一款尺寸合适颜值在线，同时环保又达标的柜子：

这个柜子其实是超预算的，不过也没办法退而求其次啦！ 东西送到后，师傅上门安装，结果发现角柜方向反了，联系商家后同意立马补发过来。后面师傅再上门安装了一次，之前发错的角柜商家也不要了，我找个角落放起来，平时也能放放东西吧！ 上门安装的师傅说虽然发错了，但柜子质量还是很不错的，哈哈！想必商家做我这单，也是亏损的吧……（我也不想啊）

（3）不要拒绝中介，中介费一般是房东租客各付半个月租金，很多人觉得这钱花得很冤。但中介手上资源确实更多，能极大但提高租房效率，与其空置半个月不如付个中介费。而且尽量是多家中介合作，并提供钥匙或者密码，方便中介随时带看；（中介费也可以谈的嘛！）

（4）价格适中，在租客ok的情况下，宁愿让点利，尽快租出去。

3. 好租客优于好价格

自己做了那么多年租客，我的经验是租客不好，宁可不租，否则后患无穷。我筛选租客的标准：

（1）整租，一家人优先，朋友同事一起合租的也可以考虑；虽然整租收益可能会比单间出租少，但这样比较稳定，也能减少很多麻烦，房子日常维护也会好一些；

（2）要有稳定的收入，不要拖欠房租，有良好的生活习惯，不影响他人，通情达理，沟通顺畅，这个就只能根据经验判断了。

当然，当你的房子足够好，性价比足够高，你挑选租客的余地就更大了

好了，思路就是这么个思路啦！

最终这套房子是如何在小区上百套房源中脱颖而出，只用了不到一个礼拜就租出去了，下篇再详聊！