1、 战略管理部 地产轻资产研究 长租公寓专题 战略管理部 目录 一、 专题前瞻 . 3 二、 长租公寓行业市场背景 . 5 三、 长租公寓行业市场现状 . 7 四、 长租公寓市场格局 . 8 (一) 分散式公寓层级分化. 8 (二) 集中式公寓成规模 . 9 五、 长租公寓经营的关键成功要素 . 10 (一) 管理体系和 IT 系统支持 . 10 (二) 产品研发 . 10 (三) 持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 . 10 (四) 批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源. 11 六、 长租公寓项目管理决策指标 . 12 (一) 项目决策管理指标：公寓项目经济模型 . 1

2、2 (二) 单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 . 12 (三) 敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 . 13 七、 长租公寓业务管理关键指标及行业经验 . 14 (一) 拓展及房源租约管理. 14 (二) 装修改造及供应链管理 . 15 (三) 销售出租及租后服务. 16 (四) 长租公寓中后台管理行业经验 . 17 八、 长租公寓市场前景 . 18 战略管理部 乾立基金长租公寓专题研究乾立基金长租公寓专题研究 2016 年 9 月 一、 专题前瞻 1. 地产轻资产分类 1) 地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘， 比如发现区域增值潜力， 或者业态转变可能，有可

3、能从一种低效使用状态提升至高价值状态； 2) 代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等； 3) 资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长； 4) 销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。 2. 成功地产轻资产模式 1) 万科“小股操盘”模式： 小股 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控

4、股，甚至持股比例可低至 10%左右 操盘 由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下可能不存在控股股东），均不干扰项目具体经营管理 收益方式 操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配； 分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案 经营管理权/控制权 董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）； 总经理及管理团队为万科方委派 注册自己以外的其他投入 同股通投，同步拟对投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺； 万科方不垫资；软有

5、特殊情况、台作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，须地产轻资产 投资环节对应的是地产基金模式 退出环节对应的销售管控模式 运营环节对应的资产管理模式 建造环节对应的是代开代建模式 地产轻资产 战略管理部 收取资金占用费/息（年利率 12%以上） 分红/超额利润分配 除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约定的标准后，增加万科方分红 管理人成本（品牌管理费） 管理人成本不低于项目销售金额的 2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费； 项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支或按项目销售金额的一定比例（4%左右）包干 2) 凯德商用： “地产开发+资本

6、运作”模式 德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。 参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金 REITs 里或者转手出售，在实现项目推出的同时，从而获得较高的溢价收益。 凯德商用 中国信托 基金单位 持有人 委托人 基金管理人 巴巴多斯 公司 项目公司 多个项目 公司 新芜商场 物业 物业管理 物业管理 持有份额 分红 所有

7、权 物业净收入 所有权 物业净收入 物业管理费 物业管理服务 物业管理费 物业管理服务 管理服务 管理费用 代表基金单位持有人 委托费用 红利、利息收入和股东贷款本金偿还 按比例分享股利、利息收入和股东贷款本金偿还 100%所有权并提供股东贷款 50%所有权并提供股东贷款 战略管理部 二、 长租公寓行业市场背景 1. 人口高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升，向大型城市涌入的外来流动人口也急剧增长，东部地区的流动人口占总流动人口比例超过 90%，导致他们对住房尤其是租房的需求不断增加。 2. 外来人口急聚一二线城市：一二线城市近五年外来常住人口数量增长率元朝户籍常住人口增长率，流动人口集

8、中涌入，大部分是正值劳动年龄的青壮年，有较长留居意愿，房价的暴涨也使得更多人选择租房形式。 3. 一线城市租房阶段延后：因一线城市近年来放假持续走高，导致购房者能够承受买房的年龄延后至31-35 岁，根据 MJGROUP 数据显示，在 20-30 岁以下的租房族占到 76.54%，租房阶段延长。 4. 一线城市租售比远高于国际其它一线城市（租售比=房屋售价/年房租） 国际一线城市租售比一览 5. 中外长租公寓对比 1) 企业最大管理规模（国内、国外） ：2 万套/11 万套 2) 品牌公寓占比（国内、国外） ：3%/60% 3) 成熟商业模式及代表企业： a) 公寓租赁 EQR：EQR（Equ

亿美元；公司定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有 300 多处物业、11 万套公寓，为投资人实现稳定的 8%/年收益率。 b) 短租信息平台：Airbnb（AirBed and Breakfast）,是一家联系旅游

10、人士和家有空房出租的房主的服务型网站，它可以为用户提供各式各样的住宿信息；成立于 2008 年 8 月，总部设在美国加州旧金山；Airbnb 是一个履行房屋租赁社区，用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预订程序；目前其已遍布 190 个国家近 34000 个城市，发布的房屋租赁信息达到 5 万条。 战略管理部 三、 长租公寓行业市场现状 1、行业格局：经过五年发展，长租公寓格局基本确立：分散式公寓层级分化，自如唯一确立龙头地位，二房东和小创业公司停止发展逐渐退出市场；集中式公寓成规模玩家很少，资金追逐龙头公司；2016 年开发商和经济型酒店进入市场，力度大速度快，加

11、剧行业竞争。 2、行业特征：公寓市场大，初进入时门槛低。但根据全国调研形成的经济模型测算，规模化、正规化运营时该业务呈现特征： 1) 低毛利业务，出租率在 90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA 率仅 9.4%； 2) 累计现金流回收周期长，前期高投入：在 90%出租率、运营费用占比 12%且考虑未来租金剪刀差的情况下，需 2 年半回收初始投资； 3) 盈利或亏损高度依赖运营，根据敏感性分析，出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%；运营费用上升1%， EBITDA 率损失1%； 如果出租率从90%降到80%， 或者运营开支从12%增加到20%，前期投资就无法在五年合约

12、期内收回。 3、行业关键成功要素：规模化初期即开始投入运营管理体系以保证管理不失控；持续的产品研发提高客户需求匹配度及产品标准化程度；持续融资能力以满足业务规模化所需的大量资金投 入；上万间规模后批量拿房的资源能力。 4、管理指标及运营指标分析：根据调研我们分别形成管理层面及地方运营层面应关注的核心指标，以及相应的行业标准经验参考。管理层面关注项目经济模型，重点看单项目 EBITDA 率、投资回收周期、坪效溢价；运营层面则关注拓展（选址策略、拿房 KPI、 租约管理 KPI 等） 、 装 修改造及供应链管理 （效率 KPI、 时间 KPI、成本 KPI） 、销售出租和租后服务（渠道、出租率、销

13、售速度、定价执行率、人房比、维修支出等） 供应链 楼盘策略 系统端 团队端 收房 设计 装修 配置 出房 租后服务 社交服务 系统评估 签约、入库、定价 房源评估 装修进程 货源标记 日常交租、定价 受理、分派等 时点安排 领导团队 收房团队 模块化管控、色彩组合、协调装修材料供应商 家电供应商，杂项开通 出房团队 保洁、维修、管家、售后 市场团队 战略管理部 四、 长租公寓市场格局 (一) 分散式公寓层级分化，自如确立龙头地位，二房东和小创业公司逐渐停止发展或退出市场 ，万科等开发商通过资源优势切入市场。 图：2016 年初，分散式公寓在管房源数量及各层级公司数量。注：我爱我家旗下相寓品牌宣

14、称的房源数量包含了我爱我家委托出租的中介房源，因此不具备可比性。 1) 龙头企业规模优势已经确立，真正意义上的龙头企业只有链家自如一家。青客公寓是上海市几个区政府投资控股，更多是依托行政支持的人才公寓项目，难以具备全国扩张能力。自如在拿房、规模、运营、品牌方面都已确立领先优势，线上也已形成丁丁租房+自如。 APP+链家网的全平台服务；目前处于加速发展期（每月新增房源 8000 套） 数据来源：链家集团融资报告，自如 CEO 主题演讲，公司官方网站； 2) 地方性公司、创业公司、二房东在龙头企业扩张压力下，如继续扩大规模基本无法盈利， 资金已不再继续投向公寓创业者，初创企业基本停止增长，部分寻求

15、退出； 3) 第二梯队的公司凭优秀的经营团队和管理体系获得持续融资， 冲上万间规模 （全国仅优客逸家、 寓见、蘑菇三家） ， 但面临龙头企业扩张带来的强竞争压力，目前都在寻求与开发商等资源方的合作以实现进一步扩张； 4) 开发商凭大量持有房源优势切入市场，目前运营缺乏体系，未来可能出现开发商与第二梯队公寓运营商的结合。 万科在 3 月份年报发布会上宣布其长租公寓已开业超 1000 间， 此外还有超过 20000 间正在筹备开业。谭华杰卸任董秘，专职负责新业务、新模式落地。万科目前开业的西安、广州项目都是自持物业，由自营团队运营。从实际运营结果来看 存在定位不清晰、没有合适出房渠道等问题，运营项

16、目出租率较低（广州峯汇项目 370 间房，出租率 25%） 。但 开发商不存在空置导致亏损的压力。从长期看，开发商很可能与专业运营公司达成业务或股权合作。目前该趋势已经比较明朗，领先的公寓运营公司都在尝试和开发商开展各类型的合作（万科+链家、万科+魔方、时代与 you+、绿地与优客逸家、中城联 战略管理部 盟与寓见、阳光城与寓见） 。 (二) 集中式公寓成规模的玩家数量很少，资金追逐龙头企业；经济型酒店转型进入速度很快，竞争加剧集中式公寓投资巨大（上万间房需要 10 亿级别的投资） ，玩家数量非常少。 1) 三家市场领先者，规模扩张依赖持续融资，资金追逐龙头企业，魔方获得的融资是未来域与 yo

17、u+之和的 4 倍。目前魔方从规模上大幅度领先，刚获新一轮 15 亿人民币融资； 2) 早期进入者如青年汇、自如寓，在发展到 1000 间左右停止扩张。青年汇因股东纠纷，而自如是判断其公司资源更适合分散式业务的快速规模化，于 2013 年暂停集中式发展； 3) 部分企业定位细分市场（高端精品型） ，实现最大化的资产增值，这类项目定位小众，难规模化。如北京新派公寓、上海 NOVA，拥有很强的整栋设计改造能力，将核心区域老旧物业完全改造成高端精品公寓； 4) 领先的经济型连锁酒店全面进入集中式长租市场，规模发展很快，将加剧行业竞争。华住集团投资 2亿美金到城家公寓，并于近期投资新派公寓；铂涛（7

18、天）和如家分别推出了窝趣公寓和逗号公寓，获得红杉资本等机构的投资。由于集中式公寓与经济型酒店的模型非常接近，其转型速度会很快（如家预计今年底集中式公寓开业 45 家门店，房间数突破 5000 间） 战略管理部 五、 长租公寓经营的关键成功要素 关键因素：运营管理体系、产品研发、融资能力、批量拿房资源 (一) 管理体系和 IT 系统支持，规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。 分散式公寓在规模化扩张到 500-1000 间时， 通常会出现管理瓶颈， 基于 Excel 和线下粗放管理在超过 500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降） ，小螺

19、趣租即典型案例。前述一线公寓公司均从早期就开始在管理体系和 IT 支持上进行投入： 公寓企业 管理体系及 IT 系统 自如 目前自如后台已将 ams（公寓管理系统）、pmp（工程管理系统）、供应链管理系统管家功能、签约管理等功能全部集成到全新的 CAS 内网门户；管家可通过手机应用邮箱等方式处理看房工单和维修工单； 自如的工程、维修全部以工单形式处理，截止 2015 年 7 月，系统处理的工单超过 40 万单。 青客 根据青客公寓总经理介绍，青客在接受第一笔投资时，就将其中大部分（1000 万元）用于标准化管理体系和 IT 系统的投入； 到 2015 年下半年，青客公寓约有 100 人的研发和

20、 IT 团队 寓见 寓见 2014 年 3 月成立，招募了大众点评和携程网高层成为合伙人，系统和 IT 团队在第一时间建立；寓见以产品研发和 IT 系统先行，2014 年 4 月即上线了 yms 系统（设 计容量 1 万间）； 后来又逐步上线了貔貅 （在线房租支付管理） 等系统； 根据与 CEO 程远的访谈，寓见现在有约 30-40 人 IT 团队 优客逸家 优客逸家在 300 间规模时引入风险投资，随后开发了“波多野结一号”管理系统；系统将公寓经营流水线化，管控近 300 个节点，涉及 30 多个岗位。 (二) 产品研发：产品与客户需求的匹配决定出租率，应建立产品实验室，根据客户需求迭代更新

21、，实现产品标准化。 我们看到自如、寓见等一线公寓公司在总部设立了产品研发实验室（样板间） ，能够持续改进产品。产品研发的主要功能包括： 职责 案例 根据用户反馈（客户调研、管家反馈），迭代改进现有产品 寓见根据客户需求，将女生房间的书桌改为书桌加化妆桌折叠产品； 寓见与小米合作，在新公寓中放置“智能床垫”。 新技术的应用， 以提高经营效率或改善用户体验 自如、寓见逐渐上线智能门锁； 在每个房间增设智能电表，用电数据自动发到后台以便自动分账。 产品标准化 新派公寓形成了三大产品系列，沉淀到产品白皮书和服务白皮书。 (三) 持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 有了初步的运营和 I

22、T 体系以后，持续面临的是资金瓶颈。公寓业务高投入，低毛利，在规模化发展时一定是负向现金流。 10000 间分散式公寓意味着上亿元人民币的投入。 没有得到持续投资的企业房源基本停在 1000 战略管理部 间左右。 (四) 批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源 持续拿到融资的企业，在发展到万间体量时，为了继续快速扩张且保持租金及出租率水平，将不能无限制地继续靠地推来获取房源和租客，而是需要批量拿房这个核心资源的支持。我们看到目前两大龙头企业自如和青客，都是有强资源作为保障的运营公司： 1) 自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索； 2) 青客公寓以国资背景， 获得上海市

23、地方政府支持， 拿到地方政府投资 （嘉定、 闵行区政府分别投资 2000 万元）及政策支持（地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、税务优惠） 除此两家，一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。 战略管理部 六、 长租公寓项目管理决策指标 (一) 项目决策管理指标：公寓项目经济模型 经营单位在项目的最终结果可以通过项目经济模型体现。从集团层面来评价项目，我们认为最核心的指标包括： 项目决策管理指标 目的 参考值 平稳期单房 EBITDA 率 衡量单房现金盈利能力和整体运营水准 合理估计下应在 10-20% 投资回收周期 即累计现金流回正周期， 衡量现金流

24、 应控制在 2 年半以内 坪效较周边溢价 衡量品牌公寓创造的价值， C 端用户认同愿意为产品支付的溢价 分散式 N+1 模式坪效提升应不低于 50% 分散式 N+1 公寓单房经济模型（按照一线城市，主流的三房改四房产品进行测算） 图：典型情况及较佳的运营下，分散式公寓（N+1）的单房经济模型 从上述典型的分散式公寓单房经济模型，我们试图建立该行业的基本评价标准： 1) 平稳期 EBITDA 率，出租率达到 90%的情况下，不计前期装修投入摊销，EBITDA 率仅 9.4%，充分说明长租公寓是低毛利业务，考虑到每年房租上涨带来的剪刀差效应，到第五年 EBITDA 率也不足18%。链家自如 CEO

25、 熊林曾表示“链家在目前规模下，整体出租率 90%是盈亏平衡点” ； 2) 累计现金流回收周期，在出租率 90%，运营费用占比 12% 且获得未来租金剪刀差（5%3%）情况下，需 2 年半实现累计现金流回正； 3) 坪效较周边同类公寓溢价：溢价来自 a.市场价格的底租；b.小区品牌化标准化装修带来的增值；分散式 N+1 模式坪效提升至少要 50%才有足够经济效益。 (二) 单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 单房经济模型使不同类型物业（包括长租、短租，度假、城市、包租、收益分成等）的运营呈现一定程度的可比性。 从下图比较可看到，集中式长租公寓因有近 30%EBITDA 率，主要是因为其整栋

26、改造创造溢价，以及集中 战略管理部 化运营降低经营成本；相比来说，分散式长租公寓规模化经营的 EBITDA 率相对较低；中信红树湾项目有非常低的底租比例和集中运营优势，实现了 30%+的 EBITDA 率。 关于公寓租赁税项值得特别说明：世联红璞率属上市公司体系需办理正规流程并正规纳税（一线城市税率在 4%-6%不等）,根据我们的访谈，目前大部分公寓公司均没有替业主交税（集中式公寓从 B 端业主拿房，要求报含税价，以发票冲抵；分散式公寓大部分未帮小业主交税，包括链家自如，需开发票时要求租客直接联系房东办理） ；而世联红璞率属上市公司体系需办理正规流程并正规纳税。 (三) 敏感性分析结果：公寓业

27、务的盈利或亏损高度依赖运营 底租和公寓出租租金水平主要由市场供需决定，部分项目可能底租大幅低于市场标准，或租金大幅高于周边同类产品，但这些机会型项目在大规模扩张后不可持续。 公寓运营公司最重要是通过运营，尽量提高出租率，降低运营费用支出。这两项对单房 EBITDA 率影响最大。根据我们做的敏感性分析， 1. 出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%； 2. 运营费用上升 1%，EBITDA 率损失 1%； 3. 如果出租率从 90%降到 80%，或者运营开支从 12%增加到 20%，单房的前期投资就无法在五年合约期内收回。 战略管理部 七、 长租公寓业务管理关键指标及行业经

28、验 长租公寓产品的生产和销售类似流水作业，拿房效率、装修效率、销售效率决定了速度，而房源规模、人力资源、管理体系和财务资源决定了产能，两者共同决定了该业务的总体效益。根据实地调研，我们总结了在运营管理层面的一些关键指标。 图：公寓业务的总效益取决于产能因素和效率因素 (一) 拓展及房源租约管理 1. 拓展房源管理 KPI：单人单月新签单位、每小区平均运营单位 指标 目的 公寓公司实际指标 单 人 单 月 新签 单位数 该指标有几个前置的管理指标：致电数、看房数、谈判数、签约数，都可以系统化和报表化以便管理、评价及改进拓展人员的工作 寓见：约 16 套（60 间）/人/月推算值 小螺趣租：10

29、套（40 间）/人/月 每 小 区 平 均运 营单位数 衡量装修工程及运营工作的集中程度，也决定了拿房的速度和租客看房的效率 寓见：80 间/小区 青客：30 间/小区 自如：40-50 间/小区 小螺：9 间/小区 注：集中式公寓同样有一个“最优房间数量” ，通常首选 100 间左右的项目，这个房间数量比较经济，因为： （1）足够的房量有利于摊薄公共空间（不创造收益）的改造成本； （2）百间房量有利于优化人房比； （3）房量太多不利于短时间消化，也很难在品牌形成把房价做上去。 2. 选址策略，关注地铁、流动人口密度及竞争环境；随着龙头企业扩张带来竞争加剧， 目前公寓公司在选址上刻意与链家自如

30、形成差异化。 从各家的反馈来看，首先关注的是白领通勤时间（从公寓到公司的通勤时间不超过半小时） ， 因此无论寓见、自如还是魔方，选址的首要因素是在地铁附近。此外会根据当地流动人口密度来 判断当地消化量，确保产品能够较快出租。根据访谈，领先公寓运营公司的选址策略是： 1) 核心商务区、产业园区（如上海张江、北京亦庄）或居住区； 战略管理部 2) 地铁沿线 10 分钟步行距离，30 分钟通勤； 3) 新拓展项目随城市扩张，增加了一些近郊项目，选址已建成或在建地铁地铁沿线； 4) 对于满租项目，在确认当地需求量足够的情况下，会在已有项目周边很近的距离内加密布点，以提高运营效率。 我们看到领先品牌的分

31、散式公寓在选址上已出现差异化竞争： 3. 房源租约管理 KPI：免租期，底租涨幅 体现了品牌溢价能力和拿房谈判能力。目前市场上各公寓公司的典型条件如下： 4. 短租公寓、集中式长租公寓的拿房基本要求 短租公寓和集中式公寓在产权、 消防、物业基本面方面有一些基本要求。 比如产权和消防， 如果没有达到，后期运营面临风险。魔方公寓对拿房的硬性要求如下： (二) 装修改造及供应链管理 KPI：每人每月平均完成单位数、每人平均同时管理单位数、每单位平均装修时间、每平米装修成本/单房装修成本 战略管理部 (三) 销售出租及租后服务 1. 考核指标：自营渠道及老带新出房比例、开店前培育期会员量和粉丝量 2.

32、 出房结果 KPI出租率（整体，30 天/60 天） ，单房销售速度，定价销售执行率 3. 其他租后运营 KPI平稳期单店/片区人房比，单套公寓维修支出 新店/新片区公寓在开业 2-3 月出租率平稳之后， 营销推广、 新客带看、 新入住手续等事务性工作相对较少，公寓运营商在保证承诺的租后服务水平同时，会尽量压缩人力支出和额外耗材。 战略管理部 (四) 长租公寓中后台管理行业经验 1. 产品研发 成规模的公寓运营商如魔方、寓见和自如都设置了产品研发中心和专门的研发基地，根据客户和运营的反馈持续投入产品研发。产品研发中心的主要工作包括： 1) 现有产品的总结和提升：针对现有产品运行情况，根据租客的

33、反馈，对成熟的产品进行微调，沉淀到标准化运营手册； 2) 下一代产品研发：对新材料、新技术进行测试，根据运营部门同事和部分租户来体验、反馈，形成大版本更新。 2. 标准化沉淀及供应链管理 成熟公寓公司根据运营经验教训沉淀出一套标准化手册， 细到每一件家具零配件的品牌、 材料、 尺寸规格，根据标准化手册对进行供应链管理、集团采购管理以及经营管理，以提升效率。 3. IT 系统支持 从拓展、工程管理到运营服务，规模化都需要 IT 系统逐渐做到全面支持。目前一线公寓运营商的 IT 系统已经覆盖拓展、工程和运营的全部流程。市面上并没有成熟的分散式公寓运营软件，需要由业务驱动来定制开发。 战略管理部 八

34、、 长租公寓市场前景 1. 房源角度： 上半年房价大幅走高，多数房主对未来房价走势保持乐观，加之房屋限购令的出台，原本希望卖掉的房源改为出租。 主要城市 2016 年上半年涨幅 深圳 18.68% 南京 17.38% 合肥 14.16% 上海 9.05% 北京 6.80% 杭州 6.14% Source：国家统计局 2. 客群角度： 今年房价大幅上涨及一线城市购房资格收紧，导致许多本来准备买房的人群需要延长租房期。租房需求可能进一步扩大。 3. 政策角度： 1) 一线城市严抓群租现象 a) 北京：2013 年 11 月 26 日北京市房屋违法出租问题治理工作动员部署会议召开，明确各责任单位和下

35、一阶段工作职责。会上，北京市委常委、副市长陈刚表示，全市要一起“出狠招” 、 “下猛药” ，力争彻底根治房屋违法出租问题。 b) 上海：静安区房管局在经过大量调研之后，2013 年元月静安启动了名为“安居行动”的群租集中整治。这场常年且持续至今的“战役” ，也因为效果显著，而被居民们称为是“区政府动真格了” 、“史上力度最大的一次”群租整治行动。 c) 广州：政府曾表示，现行的法规规定，擅自“居改非”属违法行为。然而，因为群租房的主要需求者为一些低收入群体，如大学生蚁族、外来务工者，他们买不起房，也租不起房，所以只能选择较廉价的群租房。因此，只有解决这部分人的需求问题，才能从根本上解决群租房问

36、题。 2) 一二线城市陆续推出限购政策，买房难度加大。 城市 限制买房人群 北京 已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭 无法提供本市有效暂住证和连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭 上海 在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭 无法提供连续 5 年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市 战略管理部 户籍居民家庭 深圳 在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭 无法提供在本市 3 年及以上缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭 4. 租金角度： 国内一线城市租售比远高于世界平均水平。长期来看，国内租售比过大的畸形环境将慢慢恢复常态，租金的上涨空间也高于房价。 注：美国各城市租售比，其中最高的纽约仅为 38.5 倍；而中国一二线城市的租售比普遍在 50 倍以上。 Source：雪球网